近日，住建部發(fā)了一個(gè)通知，《住房租賃條例》公開征求意見，反饋截止日期為2020年10月8日。

大概梳理了一下，核心內(nèi)容有以下幾條：

1，各城市定期發(fā)布不同區(qū)域的租金指導(dǎo)價(jià)。

2，租金監(jiān)管，不準(zhǔn)再搞“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”。

3，合同備案，有據(jù)可查。

4，合同期內(nèi)，雙方都不能單方面毀約、漲租，房東不能隨便進(jìn)租客房子。

5，壓實(shí)法律責(zé)任，違規(guī)出租最高罰50萬(wàn)，敢用租金貸的5倍罰款，違規(guī)的中介限制從業(yè)。

注意，這是我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的國(guó)家級(jí)法規(guī)，70年來(lái)首次發(fā)布。

早在2017年5月，城建部曾發(fā)過(guò)一份《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》征求意見。

隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對(duì)《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見和建議。

?現(xiàn)在，住房租賃條例千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，毫不夸張的說(shuō)，這是住房租賃行業(yè)最重要的一份頂層設(shè)計(jì)文件。

條例包括總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任和附則等8章，共66條。一般來(lái)說(shuō)，今年9-10月份征求意見，明年大概率會(huì)正式實(shí)施。

藍(lán)白自己也發(fā)現(xiàn)了，天天聊房地產(chǎn)，整天說(shuō)的都是在哪買房、調(diào)控政策、城市競(jìng)爭(zhēng)力、人口形勢(shì)、貨幣導(dǎo)向，也該聊聊租房那點(diǎn)事了。

我經(jīng)常跟大家說(shuō)一句話：買房不是剛需，租房的才是剛需。

什么叫剛需？這個(gè)詞的指向意義，在不同年代都不一樣。

幾十年以前，我們的父輩吃不飽穿不暖，能填飽肚子、能果腹才叫剛性需求。

90年代后，家里有“三大件”，小孩去學(xué)校接受教育，這是剛性需求。

住房商品化以來(lái)，農(nóng)村人口涌入到城市，在城里有地方住才是剛需。

買房的需求足夠“剛”嗎？

大部分是這樣想的：子女結(jié)婚要買房，孩子上學(xué)要買房，跟親戚朋友攀比要買房，資產(chǎn)保值增值也要買房。

這些基于“生活改善”的理由，只能說(shuō)是錦上添花，有了自然更好，沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)的話，將就一下也能過(guò)。

不是每個(gè)女孩結(jié)婚都非要房子不可，孩子不上名校也能學(xué)習(xí)，日子都在勉力維持，資產(chǎn)保值增值又和自己有什么相干？

但租房者不一樣，他們可能是在城市風(fēng)里來(lái)雨里去的外賣、快遞員，也可能是背井離鄉(xiāng)去大城市做保安、保潔，也可能是剛畢業(yè)在甲級(jí)寫字樓里996的大學(xué)生，也可能是工地里揮汗如雨的農(nóng)民工。

對(duì)這個(gè)群體來(lái)說(shuō)，有個(gè)住處就行，學(xué)區(qū)、戶型、綠化、物業(yè)都不重要。

東方證券一份報(bào)告預(yù)測(cè)，目前我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。

至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。

但這兩年，1.9億人的落腳之地，萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)空間，被各路資本覬覦，玩出了不少花樣，套路是一個(gè)接一個(gè)。

最近的深圳，有家中介公司，一次性向租客收取半年或一年的租金，卻按月向房東支付房租，現(xiàn)中介公司將差額租金卷走，人去樓空，導(dǎo)致房東、租客均被騙，房東上門要求租客退房。

在成都，上萬(wàn)名房東和租客受牽連，涉及金額上億。

更狠的是租房貸，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)利用租客信用，貸出一筆長(zhǎng)期貸款，通常為一年以上，用來(lái)一次性支付房租，用戶每月還款，而真正的資金卻流入了中介手里。

一旦中介跑路關(guān)門，房東不光要收回房子，租客還要繼續(xù)含著淚把貸款還完，錢房?jī)煽眨瑹o(wú)處可去，還要給別人背鍋還債，人生大悲之事，莫過(guò)于此了。

在上海、成都、西安、上海、合肥、廣州，類似的事情一而再、再而三的發(fā)生。

除了資本涌入外導(dǎo)致的亂象外，這些年一二線城市房?jī)r(jià)飛漲，租金也水漲船高，加上棚改拆掉了大量城中村，租客們被迫搬到小區(qū)里合租，房東們的態(tài)度也日益驕橫，一年恨不得漲幾次價(jià)、克扣乃至不退押金，租客的地位正變得越來(lái)越弱勢(shì)。

這份住房租賃新規(guī)，就是要改變這個(gè)現(xiàn)狀，新規(guī)下，房東接連挨了3記“重錘”。

我們來(lái)挨個(gè)說(shuō)說(shuō)。

先說(shuō)大家最關(guān)心的租賃指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)制度并非首次提及。

在深圳，早有專家建議：借鑒德國(guó)《房屋租賃法》，通過(guò)全市住建系統(tǒng)建立各區(qū)商品房租賃和農(nóng)民房租賃指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)每年年中更新并公示，出租人必須根據(jù)指導(dǎo)價(jià)簽訂租賃合同，允許低于指導(dǎo)價(jià)，但不得超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的20%，在租賃期限內(nèi)不得漲租。

在佛山南海區(qū)，去年底就發(fā)布了房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，包括商業(yè)路段租賃市場(chǎng)、辦公用房、住宅、廠房的區(qū)片劃分租金標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)租房者來(lái)說(shuō)，能有租金指導(dǎo)價(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)肯定是好的，但具體實(shí)施起來(lái)，熱門片區(qū)的租金還好辦，不管是三居、兩居還是公寓，有大量的房屋供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)可以作為參考。

而遠(yuǎn)離市區(qū)、掛牌量較少或城中村的冷門片區(qū)，信息缺失嚴(yán)重，定高了會(huì)導(dǎo)致房東集體加價(jià)，定低了又會(huì)出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”。

早在2012年，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇主席夏斌就說(shuō)過(guò)：德國(guó)的租房指導(dǎo)價(jià)是允許上漲的，但要有個(gè)度，超過(guò)某個(gè)幅度就算違規(guī)，超過(guò)50%就要抓起來(lái)。

說(shuō)到底，租房指導(dǎo)價(jià)的關(guān)鍵并不是發(fā)布一個(gè)價(jià)格就完事了，還要有強(qiáng)有力的執(zhí)行。

租賃合同備案，也非常重要。

現(xiàn)在大部分人租房都是要簽合同的，不管是中介還是房東，一般都像模像樣的草擬一份模板，寫上甲方、乙方的權(quán)利義務(wù)，最后還簽字摁手印，整的還挺正式。

問(wèn)題是，房東或中介毀約，白紙黑字的合同真有效嗎？

顯然不是，因?yàn)榻^大部分租賃合同都沒(méi)有備案，住建部門想管也沒(méi)辦法，正如離職員工跟原公司的糾紛一樣，沒(méi)正式的勞動(dòng)合同，一切利益主張都是空口無(wú)憑。

現(xiàn)在，條例要求合同備案，有據(jù)可查，明顯對(duì)房東更加不利。

原因在于：租房備案，以后就有可能交稅。

去年河北發(fā)布規(guī)定，個(gè)人出租(轉(zhuǎn)租)住房不能提供準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，在租金收入的5%-10%的幅度內(nèi)核定應(yīng)納稅所得額。

以每月租金2000元計(jì)算，要扣減800的免征額，再去掉城建、教育費(fèi)附加等，按10%的稅率算，大概是200多塊錢。

如果租房合同備案，要防止房東為了避稅不備案的情況出現(xiàn)，更要考慮到潛在稅收成本轉(zhuǎn)嫁給租客的可能性。

不準(zhǔn)“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”，意味著什么？

顯然，租房市場(chǎng)的投機(jī)資本、“二房東”們玩不下去了！

平時(shí)我們不管投資、買菜還是做生意，只要是“高買低賣”，就意味著倆字：丟人。

上文說(shuō)了，現(xiàn)在大部分長(zhǎng)租公寓的模式，就是高價(jià)從房東手里收來(lái)房子，再低價(jià)租給房客，表面上看起來(lái)是吃虧的生意，但很多中介直接收租客1年或2年的房租，給房東卻實(shí)行月付或季付。

多出來(lái)的錢，繼續(xù)去高價(jià)收房子，資金以極快速度周轉(zhuǎn)，試圖搶占租房市場(chǎng)，這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的手法，資金鏈必然會(huì)有撐不住的那一天。

有時(shí)候不得不佩服這些投機(jī)資本，不管是什么產(chǎn)品，思路、頂層設(shè)計(jì)、借鑒歐美的經(jīng)驗(yàn)都看起來(lái)很美，一到他們手里就變味。

不允許高進(jìn)低出資本逐利，沒(méi)了賺差價(jià)的利潤(rùn)空間，就不會(huì)再出現(xiàn)以往那樣一哄而上的亂局。

除了以上3個(gè)對(duì)房東、二房東們影響較大的規(guī)定外，意見稿里還有一項(xiàng)內(nèi)容，值得細(xì)細(xì)揣摩。

《條例》規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居??；

同時(shí)，設(shè)區(qū)市應(yīng)規(guī)定必要的居住空間標(biāo)準(zhǔn)，明確符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的單間租住人數(shù)和人均租住面積。

華泰期貨研究員徐聞?dòng)顖?bào)告指出：非居住空間不準(zhǔn)出租，意味著未來(lái)核心地區(qū)的租賃資產(chǎn)仍將享受城市發(fā)展的溢價(jià)。

這個(gè)邏輯很容易理解，這兩年棚改搞的風(fēng)風(fēng)火火，城中村拆了那么多，每年還是有70%以上人口流入江浙滬和珠三角，人越來(lái)越多，可供出租的房源變少。

以前不準(zhǔn)群租、不準(zhǔn)打隔斷，現(xiàn)在不準(zhǔn)把廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室租出去，就意味著住宅租金會(huì)持續(xù)走高，供需關(guān)系失衡，一二線城市，尤其是市區(qū)里的住宅，將進(jìn)一步享受房?jī)r(jià)+房租的“雙擊”溢價(jià)空間。

當(dāng)然，調(diào)控不會(huì)眼睜睜看著租金走高而無(wú)動(dòng)于衷，商改租、擴(kuò)大租賃城市試點(diǎn)、集體土地入市修建租賃房，應(yīng)對(duì)辦法有很多。

條例影響有多大？

前兩天藍(lán)白跟大家聊過(guò)，從住房自有率（自住率）的角度來(lái)看，美、英、法、澳的住房自有率平均為65%，日韓平均為60%，有近1/3的居民選擇租房。

往小里說(shuō)，租賃資產(chǎn)的培育，可以使各個(gè)城市的收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，逐步從一次性土地出讓金，轉(zhuǎn)向穩(wěn)定現(xiàn)金流。

租賃公司把住房租賃租金收益權(quán)質(zhì)押出去，向市場(chǎng)融資，收入來(lái)自于穩(wěn)定的房租現(xiàn)金流，將應(yīng)稅收益的90%以股利或分紅形式分配給投資者，只要這個(gè)城市的房租足夠堅(jiān)挺，足夠穩(wěn)定，大把缺乏投資渠道的資金都會(huì)接盤。

往大里說(shuō)，租房市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，讓更多年輕人選擇租房，這關(guān)系到一代人置業(yè)理念的轉(zhuǎn)變。

假以時(shí)日，隨著城市群戶籍互認(rèn)，社?；ネǎ鋺糸T檻大幅降低，租房者也能享受到學(xué)區(qū)和醫(yī)療的配套，誰(shuí)還會(huì)打腫臉充胖子非去買商品房不可呢？那是有錢人的選擇，窮人有沒(méi)錢的活法，同樣也可以活得更有尊嚴(yán)。

過(guò)去這些年，北漂、滬漂、深漂過(guò)得有多苦，大家都冷暖自知，從明年起，這些大城市里的螻蟻們，規(guī)模達(dá)到1.9億的租客，不再是投機(jī)者和資本的寶藏，而是這個(gè)國(guó)家未來(lái)的生機(jī)。