無論是新建商品房進(jìn)行銷售還是存量商品房銷售均需要在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案。商品房買賣合同備案是指商品房買賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》后按照法律規(guī)定向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理備案登記。商品房買賣合同備案登記是商品房交易合法性和唯一性的保障，能有效地防止一房多賣的情況，合同備案登記后可以對抗善意第三人。對于預(yù)售合同的備案登記的期限我國有專門的規(guī)定?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”?！冻鞘蟹慨a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。那么如何辦理商品房買賣合同備案，以及備案中有哪些常見的法律問題？筆者接下來將逐步分析。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),需要自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi),向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預(yù)售登記，并攜帶以下材料：

1、在網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份(而且雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章);

2、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書;

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人(也可以是負(fù)責(zé)人）身份證明書復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份;

4、國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份;

5、買受人身份證明復(fù)印件

包括:(1)買受人為自然人的,提交身份證件的復(fù)印件;買受人為外省市自然人的,還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件;

(2)買受人為法人或其他組織的,提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書，或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明。

（一）備案登記對合同效力的影響

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》（一）第9條明確解釋到：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的不影響合同的成立及效力。如合同雙方當(dāng)事人約定以商品房買賣合同辦理備案登記手續(xù)為合同的生效要件，此約定并未違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同法以尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，該約定應(yīng)當(dāng)有效。有原則就有例外，即一方當(dāng)事人履行合同主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。也就是說如合同雙方約定，商品房買賣合同辦理備案登記手續(xù)后生效的，但合同實(shí)際履行過程中一方履行了合同約定的主要付款義務(wù)，對方也接受的，此時(shí)雙方就合同的履行達(dá)成新的意思表示，如一方向法院主張合同無效是不會(huì)得到支持的。

（二）備案登記的法律效果

合同登記備案后，房屋預(yù)購人還可以對抗商品房建設(shè)施工承包單位對該工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條規(guī)定，發(fā)包人逾期支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就從該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

《商品房買賣合同》備案后，原則上不予撤銷。但購房人有下列情況之一經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成解除合同協(xié)議的，可以申請撤銷合同備案：

1、購房人對所購房屋因質(zhì)量或結(jié)構(gòu)問題、規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化，要求解除合同的；

2、購房人因房屋建筑面積誤差比絕對值超過3%，要求解除合同的，需要提交房產(chǎn)測繪中心確認(rèn)的預(yù)測繪和實(shí)測繪報(bào)告；

3、因售房單位的責(zé)任，超過約定期限1年內(nèi)未辦理登記，要求解除合同的，需提交退款憑證；

4、購房人辦理按揭貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)后無力償還不能繼續(xù)履行合同的，需提交貸款機(jī)構(gòu)出具的證明；

5、售房單位工作人員失誤，將購房人具體房屋信息錄入錯(cuò)誤；購房人在所購項(xiàng)目中換購房屋，要求更正合同信息的；需提交新簽訂并備案的合同。

在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。

“陽合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方）。

“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o效的一方。

所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購買價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。

如有上述明確的約定，法院一般都會(huì)以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合理避稅。

根據(jù)建設(shè)部《商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定：“如未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的，應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止銷售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款”。在交易中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示手段，交易合同本身只能產(chǎn)生債權(quán)效果，不存在對抗第三人的問題。登記并不是針對合同行為，在登記之前，當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成合意，合同關(guān)系便已經(jīng)成立并生效。

最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》（一）第9條明確解釋：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效的條件，由于合同的這一特別約定并未違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)從其約定，尊重當(dāng)事人的意思自治。按照當(dāng)事人的約定處理是總的原則，但也有例外的情況，即一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對方當(dāng)事人也已經(jīng)接受。即雙方當(dāng)事人事先約定辦理登記備案手續(xù)是合同生效的前置條件，但在實(shí)際履行過程中，一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而對方也已經(jīng)接受。當(dāng)事人的履行和接受履行，體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方意思表示的一致性，表明了當(dāng)事人對合同的態(tài)度。此時(shí)，如一方當(dāng)事人以未按約定辦理登記備案手續(xù)為由，主張預(yù)售合同未生效的，人民法院一般不予支持。需要強(qiáng)調(diào)的是主要義務(wù)，即在合同中具有重要地位、決定合同性質(zhì)的合同義務(wù)，而不是隨附義務(wù)。在商品房買賣合同中一般多表現(xiàn)為買方支付購房款而賣方收受購房款的行為。

如果預(yù)售人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。比如本來雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件，但由于在建的商品房附近新修了高速公路，房價(jià)飆升。開發(fā)商見狀就一直拖著不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，實(shí)際是想阻止條件成就，故對這種情況應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。這里要認(rèn)定預(yù)售人不正當(dāng)阻止合同所附條件成就，預(yù)購人要有相應(yīng)的證據(jù)證明。當(dāng)事人對合同的效力可以約定附一定的條件，附條件的合同成立后條件成就前，當(dāng)事人對于所約定的條件是否成就，應(yīng)聽其自然發(fā)展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。在當(dāng)事人一方基于對合同的信賴而實(shí)施了有利于他方合同利益的一定行為，付出了一定代價(jià)的情況下，法律尤其應(yīng)當(dāng)本著公平正義的精神，依據(jù)誠實(shí)信用原則，保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益。綜上，登記備案屬于銷售人的義務(wù)，而不是商品房合同生效的條件，預(yù)售未按規(guī)定登記備案，僅銷售人受行政處罰，而不影響合同的效力。

商品房預(yù)售合同備案，尚未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，那么針對涉案房屋僅辦理合同備案登記時(shí)法院是否可以對其進(jìn)行查封？

依據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同備案后，法院可以預(yù)查封。

預(yù)查封，是指對尚未在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)。列入預(yù)備查封的房屋可以有：在建設(shè)中的房屋；已竣工但由于有關(guān)建房手續(xù)不完備有待補(bǔ)辦的房屋；當(dāng)事人購買后尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的商品房屋等。這些房屋一旦由登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記產(chǎn)權(quán)，即視為同時(shí)轉(zhuǎn)為正式的查封。

具體的法律規(guī)定如下：

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條：查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告。

2、《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》

第十五條： 下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

第十六條： 國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。