耿莉、潘宇容/人民法院報(bào)

近日，江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院對一起案外人執(zhí)行異議案件作出一審判決，認(rèn)定案外人與被執(zhí)行人的房屋租賃合同關(guān)系不真實(shí)，不產(chǎn)生阻止向拍賣受讓人交付的法律效力。

2014年10月，姑蘇區(qū)法院對某小貸公司與林某等三人民間借貸糾紛作出民事判決，判決林某等三人歸還貸款220萬元及相應(yīng)利息。該判決發(fā)生法律效力后，某小貸公司申請執(zhí)行，請求拍賣、變賣三人房屋。宋某向法院申請對房屋帶租約（租期20年）拍賣，小貸公司提出異議。林某也在筆錄中表示，其與宋某之間并不存在真實(shí)的租賃關(guān)系，簽訂租賃合同的目的是宋某為了保障其債權(quán)并確保房子在被拍賣時可以阻止交付。為此，姑蘇區(qū)法院作出執(zhí)行裁定書，裁定除去該房屋上的租賃關(guān)系。宋某不服裁定，提出執(zhí)行異議。法院聽證后裁定駁回其異議請求。宋某于是提起案外人異議之訴，請求判令對房屋帶租約拍賣。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，宋某與林某系朋友關(guān)系，林某為獲取占房屋價(jià)值較小比例的50萬元租金，而將家庭實(shí)際居住使用的住房（房屋價(jià)值超過220萬元）交由他人占用長達(dá)20年，融資成本過高。其次，合同約定租金總額為50萬元，折算后月租金僅為2083.33元，遠(yuǎn)低于市場行情，且未考慮租賃市場的價(jià)格上漲變化因素。部分款項(xiàng)支付的時間發(fā)生在林某獲得小貸公司借款之后，其通過租賃來獲取資金的必要性不足。再次，宋某擁有其他住宅，并未在租賃期內(nèi)將房屋作為自己或他人的居所進(jìn)行使用，不符合租賃關(guān)系的一般特征。綜上，可以認(rèn)定雙方存在通過簽訂租賃合同規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意，租賃合同關(guān)系不真實(shí)，不產(chǎn)生阻止向拍賣受讓人交付的法律效力。宋某應(yīng)停止占用房屋，對其請求對房屋帶租約拍賣的訴訟請求，不予支持。

案件判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴。

司法拍賣促進(jìn)了債權(quán)人合法權(quán)益的迅速兌現(xiàn)。但近來，一些網(wǎng)民反映，不少拍賣的房屋，都有驚人的長期租賃（十幾至二十年），面對這樣的拍賣房產(chǎn)自己只能望而生畏。

“買賣不破租賃”規(guī)則可能被被執(zhí)行人惡意利用，與第三人串通建立虛假租賃關(guān)系規(guī)避執(zhí)行或者與其他債權(quán)人簽訂名為租賃合同實(shí)為擔(dān)保等性質(zhì)的合同以損害其他債權(quán)人、房屋競買人利益。（耿 莉 潘宇容）

法官說法

姑蘇區(qū)法院執(zhí)行局局長曹黎豐分析，虛假租賃往往同時具備以下多個特點(diǎn)：租賃合同落款日期在設(shè)定抵押或法院查封之前；未辦理租賃登記備案手續(xù)；約定最長租賃年限；聲稱租金已一次性付清；出租人和承租人關(guān)系特殊等。

曹黎豐表示，“買賣不破租賃”是為了保護(hù)處于弱勢地位的承租人權(quán)益?？墒牵F(xiàn)在卻被一些人拿來規(guī)避、對抗執(zhí)行。被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上如存在長期租賃關(guān)系，必然對財(cái)產(chǎn)能否處置變現(xiàn)及變現(xiàn)金額產(chǎn)生影響，因此在案件審理中需要格外慎重。通過對雙方簽訂租賃合同的背景、租金水平、付款方式等租賃合同的基本特征及市場一般交易習(xí)慣進(jìn)行判斷，認(rèn)定合同雙方是否存在規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意，租賃合同關(guān)系是否真實(shí)。一般來說，租賃合同必須在抵押、查封前簽訂，且承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃合同占有房屋，開始占有的時間節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是在案涉房屋抵押、查封前，而且應(yīng)當(dāng)至今占有。比如：在抵押、查封前已經(jīng)在且至今仍在案涉房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營的；已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房屋作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的；迄今一直在繳納水電、物業(yè)費(fèi)的……

“對虛構(gòu)租賃關(guān)系、對抗法院執(zhí)行的行為，姑蘇區(qū)法院已開展‘法徽正懸’專項(xiàng)行動，一經(jīng)查實(shí)，將依法予以制裁?！辈芾柝S說。

（原題為《房屋拍賣屢屢遭遇“租期20年” 法官提醒：“買賣不破租賃”不是賴賬“護(hù)身符”》）