法律知識(shí)要點(diǎn)：房屋租賃合同中，按期交付符合約定條件的房屋，是出租人的主要合同義務(wù)，根據(jù)《合同法》第216條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

承租人租賃房屋的目的主要對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益，通常情況下會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際需要來(lái)租賃合適的房屋，一般會(huì)約定出租人交房的條件，這些條件可能包括交房時(shí)間、房屋面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、供暖設(shè)備等，出租人也必須按約定的條件交付房屋，出租人亦需要保證租賃期間，房屋符合約定的用途。

如果出租人未按合同約定交付租賃房屋的，則承租人可以根據(jù)出租人的違約情形，可以選擇繼續(xù)履行合同、減少租金或延長(zhǎng)租期，甚至可以解除房屋租賃合同，要求賠償損失、支付違約金等訴訟請(qǐng)求。

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案情簡(jiǎn)介

原宋某寧起訴稱：2016年6月2日，宋某寧、許某奇簽訂房屋租賃合同，約定將位于中劉家莊11號(hào)樓西頭門面房租賃給宋某寧經(jīng)營(yíng)使用，租期為2016年6月25日至2017年6月29日，年租金為16500元。宋某寧接手該店面后，進(jìn)行了裝修、添加設(shè)施設(shè)備和設(shè)置廣告，并進(jìn)行餐飲營(yíng)業(yè)。2016年9月20日，店面開始停水，致使宋某寧無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，多次向許某奇主張恢復(fù)供水均無(wú)果。另發(fā)現(xiàn)許某奇并非該房東所有權(quán)人，其實(shí)際性質(zhì)系轉(zhuǎn)租。

宋某寧向法院提出訴訟請(qǐng)求：判令解除其與許某奇簽訂的房屋租賃合同；判令許某奇退還租金16500元、押金1400元；判令許某奇賠償經(jīng)濟(jì)損失36520元。

許某奇辯稱：房屋租賃合同可以解除，但合同解除根據(jù)約定需提前一個(gè)月協(xié)商，宋某寧并未提前說(shuō)要解除合同。房屋押金需等繳納完電費(fèi)后退還。宋某寧主張的賠償經(jīng)濟(jì)損失不成立，營(yíng)業(yè)損失并不是我造成的。

法院審理查明：2016年6月2日，宋某寧、許某奇簽訂房屋租賃合同，約定將位于某地的門面房租賃給宋某寧使用，租賃期限自2016年6月25日至2017年6月29日。租金為每年16500元。合同簽訂后，宋某寧向許某奇支付一年的租金16500元，并押金1400元。

宋某寧接手后，對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)涮羊肉等餐飲生意，涉案房屋于2016年9月20日開始停水，致使宋某寧無(wú)法進(jìn)行正常營(yíng)業(yè)。后雙方就合同的履行和損失賠償問(wèn)題一直未達(dá)成一致意見。

另查明，涉案房屋所有權(quán)人系某物業(yè)公司，許某奇系轉(zhuǎn)租行為。另宋某寧在庭審中陳述“物業(yè)公司稱租金已經(jīng)繳納給他們了，至于租給誰(shuí)他們不管。認(rèn)為房主默認(rèn)了許某奇的轉(zhuǎn)租行為”。

宋某寧向法院提交其自行計(jì)算的損失清單1份、單據(jù)11張、照片7張，證明宋某寧為了開飯店購(gòu)買餐具花費(fèi)了870元、廚具2690元、餐廳用具1050元、裝飾材料1950元、廣告制作費(fèi)480元、空調(diào)3660元、裝修費(fèi)600元、運(yùn)費(fèi)800元。主張其因此次租賃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失36520元，包括裝修及實(shí)物損失12100元、營(yíng)業(yè)損失24420元。許某奇對(duì)宋某寧所提交的證據(jù)均不予認(rèn)可，不同意賠償宋某寧主張的該項(xiàng)費(fèi)用。

宋某寧向法院提交其2016年9月11日、12、13日的營(yíng)業(yè)流水記錄單復(fù)印件3張，證明其每天的營(yíng)業(yè)收入平均為880元左右，扣除成本后利潤(rùn)為每天400元。從停水之日即2016年9月20日至起訴之日2016年10月26日，計(jì)算37天為24420元。許某奇對(duì)其提交的證據(jù)和主張的費(fèi)用均不認(rèn)可。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：許某奇、宋某寧簽訂的租賃合同得到房屋所有權(quán)人認(rèn)可，且未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

該案中，宋某寧租賃涉案房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲生意，該房屋自2016年9月20日即停水，致使宋某寧無(wú)法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，故宋某寧要求解除該租賃合同符合法律規(guī)定。

宋某寧要求許某奇退還全年租金16500元，并押金1400元，因自2016年9月20日以后租賃房屋已經(jīng)無(wú)法正常使用，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，承租人可以要求減少租金，故對(duì)宋某寧關(guān)于退還租金的主張，法院認(rèn)為，許某奇應(yīng)退還宋某寧2016年9月20日至2017年6月29日期間的租金12612.3元（16500元/365天*279天）。關(guān)于宋某寧要求許某奇退還押金1400元的主張，雙方均同意待宋某寧結(jié)清電費(fèi)及交還冰柜及快餐車時(shí)由許某奇予以退還，符合法律規(guī)定及合同約定，法院依法予以支持。

宋某寧要求許某奇賠償包括餐具、桌椅、空調(diào)等在內(nèi)的實(shí)物損失及裝修損失共計(jì)12100元，因宋某寧主張的實(shí)物并未因停水行為造成毀損或滅失，且無(wú)證據(jù)證明裝飾裝修得到許某奇同意，同時(shí)未提交合法有效發(fā)票予以證明實(shí)際支出數(shù)額，故對(duì)其該項(xiàng)主張，法院不予支持。宋某寧要求許某奇賠償其營(yíng)業(yè)損失，應(yīng)提交營(yíng)業(yè)稅的繳稅證明等足以證實(shí)其實(shí)際營(yíng)業(yè)額的證據(jù)，其僅提交的三張自行書寫的營(yíng)業(yè)清單，無(wú)法證實(shí)其營(yíng)業(yè)額，該項(xiàng)主張證據(jù)不足，法院不予支持。

判決要點(diǎn)

綜上，法院判決：解除原告宋某寧與被告許某奇簽訂的房屋租賃合同；被告許某奇于判決生效之日起10日內(nèi)退還宋某寧2016年9月20日至2017年6月29日期間的租金12612.3元；許某奇待宋某寧結(jié)清電費(fèi)及歸還冰柜及快餐車后10日內(nèi)退還宋某寧押金1400元。

律師點(diǎn)評(píng)

按約定交付租賃物，并保證租賃物在租賃期間符合約定用途，這是出租人的基本義務(wù)。該案中，原、被告雙方簽訂租賃合同，原告租賃該房屋用于餐飲用途。但是，該房屋從2016年9月20日，店面開始停水，致使原告宋某寧無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，后一直未能恢復(fù)供水，原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，原告有權(quán)要求解除合同，退還已付的租金、押金等請(qǐng)求。