2017年1月8日 Lee公子 文 于杭州

對于開發(fā)型養(yǎng)老項目的選址，常規(guī)的思路是選擇土地價格較低、自然環(huán)境條件較好、離城市主城區(qū)不太遠的區(qū)域。
但是在本人根據(jù)在項目選址實踐中的直接體會，結(jié)合項目經(jīng)濟方案反復測算的結(jié)果，認為應遵循以下選址和建設(shè)原則：在土地價格差距不太懸殊的條件下，應該優(yōu)先選擇能夠快速導入目標客戶，能實現(xiàn)較高溢價空間，且建設(shè)成本可控的區(qū)域。

選址原則一：可以快速導入目標客戶

可以快速導入目標客戶意味著有兩方面條件需要達到：

1、有公共交通系統(tǒng)可達。

公共交通系統(tǒng)包括：地鐵、輕軌、公交車、成型的道路網(wǎng)絡(luò)。
只有私家車可達的區(qū)域?qū)儆诜浅墒靺^(qū)域，是不適合大規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營的。

2、距離目標客戶近。

養(yǎng)老機構(gòu)的目標客戶在全國幾乎都是這樣一些群體：退休的教師群體（尤其是高校老師），文化藝術(shù)圈退休群體，公務員退休群體。
距離近，意味著項目選址區(qū)域比較接近于此類群體的生活、活動區(qū)域。

選址原則二：收費具有溢價空間

養(yǎng)老機構(gòu)的收費定價除了由機構(gòu)自身的硬件設(shè)施、服務內(nèi)容和專業(yè)程度確定起始價格以外，還取決于三個外部條件確定未來的溢價空間。

• 周邊配套

周邊配套的數(shù)量要豐富多樣，且需要有一些較有規(guī)模的項目和較高檔次的項目。周邊配套少，規(guī)模小，檔次低，區(qū)域的溢價空間就小。

• 環(huán)境條件

區(qū)域中空氣質(zhì)量好，有一定自然風光或田園之美，容易獲得高端客戶的青睞。

• 醫(yī)療保障

周邊3公里半徑范圍內(nèi)有2級以上綜合醫(yī)院作為養(yǎng)老機構(gòu)的安全保障。只有有了醫(yī)院作為保障，客戶才會為安全感支付更高價格。

選址原則三：建設(shè)成本可控

自建經(jīng)營的項目中，建設(shè)成本投入是項目投資中影響最大的部分，占項目總投資約70%，而土地成本僅占總投資的30%左右（與一般銷售型房地產(chǎn)項目不同，經(jīng)營型項目除了土地成本和土建成本外，還要持續(xù)投入高標準裝修、專業(yè)設(shè)備設(shè)施、裝飾用品器具、弱電系統(tǒng)、管理系統(tǒng)等，建設(shè)成本投入很高）。建設(shè)成本投入是影響項目投資可行性的關(guān)鍵影響因素，建設(shè)成本增加會大大延長項目的投資回收期。
因此對于建設(shè)成本的控制，主要在前期考慮三個方面：

• 建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施條件具備，而不能完全靠自己來做（例如基建條件達到七通一平還是九通一平達的標準）；

• 建設(shè)周期可控（例如特殊的地質(zhì)條件、交通條件、氣候條件等都會直接影響建設(shè)周期）；
• 周邊環(huán)境中的不可控因素較少（例如周邊居民的影響，環(huán)保條件達標，周邊有特殊項目等）。

由于建設(shè)型養(yǎng)老機構(gòu)項目都是較大規(guī)模，考慮到未來經(jīng)營的壓力和可持續(xù)性，必須要嚴格遵守以上三個選址原則，否則輸在起跑線上，未來苦果自食。

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