最高人民法院第二巡回法庭主審法官|(zhì)武建華

階段性擔(dān)保在商品房預(yù)售合同中比較常見，通過辦理買房人所購房屋預(yù)告抵押登記，可以有效減少金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因其階段性特征，預(yù)告抵押登記和商品房預(yù)售登記的銜接非常重要。保證期間在本質(zhì)上是一項(xiàng)旨在維護(hù)保證人利益的制度，在保證期間內(nèi)債權(quán)人未主張權(quán)利的，保證人免除責(zé)任。金融機(jī)構(gòu)怠于辦理預(yù)告抵押登記，等于無限延長房地產(chǎn)企業(yè)的保證期間，有違擔(dān)保法的精神，亦有違誠實(shí)信用原則，人民法院不予支持。

對于階段性擔(dān)保，之前了解的不多。本案是申請?jiān)賹彴讣彿ü賹Π讣嚓P(guān)事實(shí)查證清楚，法律分析到位。我覺得本案還有進(jìn)一步挖掘的價(jià)值，能否提煉出更高的規(guī)則，使其具有更好的指導(dǎo)意義。通過本案，我從階段性擔(dān)保的概念、作用出發(fā)，思考其實(shí)質(zhì)，進(jìn)而找出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和利益平衡點(diǎn)。希望對金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、購房人如何更好維護(hù)自身權(quán)益有所借鑒。

資金是企業(yè)發(fā)展的動力，也是滿足個(gè)人消費(fèi)的前提。而資金的最主要提供者是金融機(jī)構(gòu)，一般也就是銀行，銀行在放貸盈利的同時(shí)，也非常關(guān)注資金的安全。在利益驅(qū)動下，理性的經(jīng)濟(jì)人創(chuàng)設(shè)了階段性擔(dān)保制度。

所謂的階段性擔(dān)保，是指購房人向銀行借款支付房地產(chǎn)開發(fā)商購房款，由房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行提供擔(dān)保至辦理完所購房屋預(yù)告抵押登記止。這樣一來，消費(fèi)者個(gè)人有能力改善居住條件，房地產(chǎn)商回籠了資金，銀行有了投資收益，各方面共贏。資金安全問題，先由實(shí)力較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，待符合條件時(shí)辦理房屋預(yù)告抵押登記，由人保變更為物保，銀行資金始終處于有保障的局面。

當(dāng)然，這只是一種理想狀態(tài)。實(shí)踐中，利益落空、權(quán)利受損的情況也不鮮見。階段性擔(dān)保制度也存在一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，銀行作為債權(quán)人要盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，積極主動推進(jìn)合同履行，嚴(yán)格把控各個(gè)節(jié)點(diǎn)，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。

首先，是借款人也就是購房人的償付能力問題。雖然說有后期的擔(dān)保和抵押，但銀行的業(yè)務(wù)目標(biāo)是及時(shí)獲取資金收益。走到訴訟階段，向保證人主張權(quán)利或者對抵押物拍賣受償，無疑增加了許多成本和不確定性，這不是銀行想看到結(jié)果。因此，對借款人的清償能力的審核是最重要的。因借款人高智是香港戶籍，招商銀行稱與他聯(lián)系困難，但未要求其出具代辦手續(xù)，造成被動。事實(shí)上，2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封，已無法再辦理預(yù)告抵押登記，招商銀行以案涉房屋對自己債權(quán)形成最有力保障的目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，只能轉(zhuǎn)而向債務(wù)人和保證人尋求救濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的是階段性擔(dān)保，保證期間是有限度的，應(yīng)具備合理性。任何市場交易都要講求效率，否則會降低效益。因此，合同法鼓勵當(dāng)事人積極履行合同義務(wù)，制裁違約等不誠信行為。本案雙方當(dāng)事人簽訂《擔(dān)保協(xié)議》約定，一方公司在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥高智所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)交給招商銀行，招商銀行辦理完預(yù)告抵押登記后，一方公司的擔(dān)保責(zé)任即可免除。從字面理解，雙方當(dāng)事人對保證期間進(jìn)行了約定，以辦妥預(yù)告抵押登記為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證期間可以延長，也可以縮短。合同當(dāng)事人可以約定保證期間，但不能與《擔(dān)保法》的規(guī)定相悖，不能無限延長保證期間，這也是階段性擔(dān)保的應(yīng)有之義。按照約定，本案的保證期間應(yīng)確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付商品房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，招商銀行在合理期限內(nèi)辦理完預(yù)告抵押登記止。2015年3月6日案涉房屋被法院查封，招商銀行才于2015年4月22日向法院起訴一方公司主張權(quán)利。招商銀行一年多時(shí)間未去辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)，顯然超出了“合理期限”。招商銀行怠于履行合同義務(wù)是明顯的，對案涉房屋不能辦理預(yù)告抵押登記后果的產(chǎn)生存在重大過錯(cuò)。

再次，階段性擔(dān)保也要體現(xiàn)民事權(quán)利義務(wù)對等原則。商事主體經(jīng)常會在合同中作出于己有利的約定，將市場風(fēng)險(xiǎn)等全部或部分轉(zhuǎn)移到合同相對方。但是平等民事主體之間自由達(dá)成的合意，也要遵循合同正義，符合權(quán)利義務(wù)對等原則。本案《擔(dān)保協(xié)議》第七條約定，如出現(xiàn)非因招商銀行原因未能在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)，招商銀行自貸款發(fā)放之日起，至預(yù)告抵押登記完之日止之前，其有權(quán)要求一方公司履行擔(dān)保責(zé)任。招商銀行對于預(yù)告抵押登記辦理期限的預(yù)期是90個(gè)工作日，按照常理是應(yīng)該能夠辦理完畢的。同時(shí)，招商銀行對于能否按期辦妥預(yù)告抵押登記也是有預(yù)判的，因此特別約定非招商銀行原因不能在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥預(yù)告抵押登記，不免除一方公司的擔(dān)保責(zé)任。同理，一方公司將購房合同的登記備案手續(xù)交給招商銀行后，招商銀行亦應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，而合理期限應(yīng)以上述雙方約定的90個(gè)工作日作為參照。招商銀行未能提供證據(jù)證明非其自身原因，嚴(yán)格來說應(yīng)舉證證明系一方公司原因?qū)е挛茨芗皶r(shí)辦妥預(yù)告抵押登記，方有權(quán)向一方公司主張擔(dān)保責(zé)任。

招商銀行沒有向主債務(wù)人高智主張權(quán)利，徑直向保證人一方公司主張權(quán)利，隱含著對合同主體承擔(dān)民事責(zé)任能力的判斷。但法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，所以規(guī)定有訴訟時(shí)效和保證期間等制度。招商銀行因自身過錯(cuò)而權(quán)利受損，不能轉(zhuǎn)嫁到保證人一方公司身上。

本案被推薦發(fā)布在《最高人民法院公報(bào)》2018年第5期。

最    高    人    民    法   院

民 事 裁 定 書

（2017）最高法民申3474號

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）：招商銀行股份有限公司大連分行。住所地：遼寧省大連市中山區(qū)人民路17號中銀大廈1-3層部分。

負(fù)責(zé)人：錢曦，該分行行長。

委托訴訟代理人：商慶國，遼寧先河律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：畢書敏，遼寧先河律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：大連一方地產(chǎn)有限公司。住所地：遼寧省大連市沙河口區(qū)星海廣場C1區(qū)7號。

法定代表人：孫喜雙，該公司董事長。

委托訴訟代理人：張國晗，遼寧智庫律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：白禹龍，遼寧智庫律師事務(wù)所律師。

再審申請人招商銀行股份有限公司大連分行（以下簡稱招商銀行）因與被申請人大連一方地產(chǎn)有限公司（以下簡稱一方公司）保證合同糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院（2017）遼民終156號民事判決，向本院申請?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

  招商銀行申請?jiān)賹彿Q，1.二審判決認(rèn)定招商銀行未在保證期間內(nèi)向一方公司主張權(quán)利，已過保證期間，一方公司保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除，屬于事實(shí)認(rèn)定不清，適用《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱《擔(dān)保法》）第二十六條第二款認(rèn)定一方公司保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除，屬于適用法律錯(cuò)誤。2.二審判決認(rèn)定招商銀行怠于履行辦理預(yù)告抵押登記造成抵押物被法院查封，應(yīng)自行承擔(dān)法律責(zé)任，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。3.二審判決認(rèn)定案涉房屋沒有辦理預(yù)告抵押登記的責(zé)任在于招商銀行，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。4.二審判決采用推定方式，認(rèn)定案涉房屋沒有辦理預(yù)告抵押登記，不能排除非銀行原因，因而就直接認(rèn)定責(zé)任在于招商銀行，該歸責(zé)原則與擔(dān)保合同約定相悖，也不符合法律規(guī)定。請求：1.撤銷遼寧省高級人民法院（2017）遼民終156號民事判決。2.提審本案，或者指令遼寧省高級人民法院再審本案，改判支持招商銀行的訴訟請求。招商銀行依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請?jiān)賹彙?/p>

一方公司提交意見稱，1.案涉保證為“階段性保證擔(dān)?！?，根據(jù)雙方合同約定及法律規(guī)定，保證期間應(yīng)當(dāng)至一方公司交付購房合同登記備案手續(xù)后，招商銀行在合理期限內(nèi)辦理完畢預(yù)告抵押登記之日止。2.根據(jù)合同約定，一方公司的義務(wù)僅僅是將購房合同登記備案手續(xù)交付招商銀行。在一方公司已履行義務(wù)的情況下，招商銀行作為預(yù)告抵押登記的辦理義務(wù)主體，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未能辦理預(yù)告抵押登記的責(zé)任。3.一方公司將案涉房屋備案合同轉(zhuǎn)交招商銀行時(shí)，案涉房屋已可以辦理產(chǎn)權(quán)登記以及抵押權(quán)登記，無需辦理預(yù)告抵押登記。4.招商銀行的證據(jù)已充分證明招商銀行辦理案涉貸款業(yè)務(wù)時(shí)，是按照“購買商業(yè)用房貸款”辦理，并非是“個(gè)人住房貸款”。根據(jù)《擔(dān)保協(xié)議》的約定，案涉貸款不屬于《擔(dān)保協(xié)議》約定的“個(gè)人住房貸款”的擔(dān)保債務(wù)范圍，一方公司根本就不應(yīng)對案涉貸款承擔(dān)保證責(zé)任。綜上，招商銀行的再審申請缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，請求予以駁回。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：一方公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任。

招商銀行與高智簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》，招商銀行與一方公司簽訂的《擔(dān)保協(xié)議》，均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。 

關(guān)于本案保證期間的確定。招商銀行與一方公司在《擔(dān)保協(xié)議》第五條約定，一方公司承擔(dān)的是階段性擔(dān)保，保證期間是每筆貸款放款之日起至預(yù)告抵押登記完成之日止。雙方簽訂《擔(dān)保協(xié)議》的目的是一方公司在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥高智所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)交給招商銀行，招商銀行辦理完預(yù)告抵押登記后，一方公司的擔(dān)保責(zé)任即可免除，招商銀行通過抵押權(quán)來保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。從字面理解，雙方當(dāng)事人對保證期間進(jìn)行了約定，以辦妥預(yù)告抵押登記為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證期間可以延長，也可以縮短。該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但不能與《擔(dān)保法》的規(guī)定相悖，不能無限延長保證期間，也是階段性擔(dān)保的應(yīng)有之義。因此，本案的保證期間應(yīng)確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付商品房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，招商銀行在合理期限內(nèi)辦理完預(yù)告抵押登記止。《擔(dān)保協(xié)議》第七條約定，如出現(xiàn)非因招商銀行原因未能在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)，招商銀行自貸款發(fā)放之日起，至預(yù)告抵押登記完之日止之前，其有權(quán)要求一方公司履行擔(dān)保責(zé)任。同理，一方公司將購房合同的登記備案手續(xù)交給招商銀行后，招商銀行亦應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，而合理期限應(yīng)以上述雙方約定的90個(gè)工作日作為參照。

關(guān)于未辦理案涉房屋預(yù)告抵押登記的責(zé)任。《擔(dān)保協(xié)議》第六條約定，一方公司在承擔(dān)保證擔(dān)保期間，應(yīng)當(dāng)辦理購房合同的真實(shí)有效登記備案手續(xù)，并及時(shí)將購房合同的登記備案手續(xù)轉(zhuǎn)交給招商銀行指定代辦機(jī)構(gòu)，積極配合招商銀行辦理預(yù)告抵押登記。招商銀行一審中辯稱未辦理預(yù)告抵押登記的原因是高智不配合，因高智是香港戶籍，與他聯(lián)系困難，其未出具代辦手續(xù)，銀行無法單方辦理。招商銀行與高智簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》第26.2條約定：“如本合同簽訂之時(shí)抵押房產(chǎn)尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書的，抵押人應(yīng)按照貸款人的要求，積極配合貸款人及/或售房人辦理預(yù)告抵押登記或者樓花抵押登記；抵押房產(chǎn)具備辦理正式抵押登記條件起的60日內(nèi)，抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預(yù)告抵押登記或樓花抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的手續(xù)?！痹谝粚?、二審中招商銀行未提供證據(jù)證明未辦理預(yù)告抵押登記是一方公司遲延交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)所致，亦未提供證據(jù)證明其已積極敦促一方公司及高智配合其辦理預(yù)告抵押登記。招商銀行于2014年1月17日收到一方公司交付的購房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，沒有在合理期間內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封無法辦理后，才于2015年4月22日向法院起訴一方公司主張權(quán)利。招商銀行怠于履行合同義務(wù)是顯而易見的，對案涉房屋不能辦理預(yù)告抵押登記后果的產(chǎn)生存在重大過錯(cuò)。

關(guān)于一方公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任。本案中，招商銀行是辦理預(yù)告抵押登記的義務(wù)主體，在一方公司未在約定的90個(gè)工作日內(nèi)交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)情況下，招商銀行收到一方公司遲延交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行收到一方公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒有提出異議，而且一年多時(shí)間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無合理解釋，應(yīng)視為一方公司階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就。根據(jù)《擔(dān)保法》第二十六條第二款“有合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任”的規(guī)定，招商銀行未在保證期間內(nèi)向一方公司主張權(quán)利，一方公司的保證責(zé)任免除。另外，《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！币虼?，招商銀行因怠于履行辦理預(yù)告抵押登記義務(wù)所造成抵押物被法院查封的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。

鑒于一方公司的保證責(zé)任已免除，至于高智的借款是否屬于本案擔(dān)保范圍，已無審理必要，本院對此亦不予審查。

綜上，招商銀行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回招商銀行股份有限公司大連分行的再審申請。

審  判  長   武建華

審  判  員   董   華

審  判  員   張能寶

       二 〇 一 七 年 九 月 二 十 六 日

法官 助 理   馬赫寧

書  記  員   隋   欣