作者：初明峰 劉磊

裁判概述：

銀行收到階段性擔(dān)保人遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒(méi)有提出異議，而且一年多時(shí)間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無(wú)合理解釋，其怠于履行合同義務(wù)是顯而易見(jiàn)的，對(duì)案涉房屋不能辦理預(yù)告抵押登記后果的產(chǎn)生存在重大過(guò)錯(cuò)。應(yīng)視為階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就，故階段性擔(dān)保人的保證責(zé)任免除。

案情摘要：

1、 招商銀行與高某簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，向銀行借款用于購(gòu)買(mǎi)房屋；一方地產(chǎn)公司與招商銀行簽訂《擔(dān)保協(xié)議》，為此提供階段性擔(dān)保。

2、 另查明，《擔(dān)保協(xié)議》約定：保證期間是每筆貸款發(fā)放之日起至預(yù)告抵押登記完成之日止。具體為：一方地產(chǎn)公司在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥高某所購(gòu)房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)交給招商銀行，招商銀行在合理期限內(nèi)辦理完預(yù)告抵押登記。

3、 另查明，招商銀行收到一方地產(chǎn)公司交付的購(gòu)房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，沒(méi)有在合理期間內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，導(dǎo)致案涉房屋因另案被法院查封。

4、 招商銀行訴至法院要求一方地產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

關(guān)于未辦理案涉房屋預(yù)告抵押登記，一方地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任？

法院認(rèn)為：

雙方當(dāng)事人對(duì)保證期間的約定是真實(shí)意思表示，但不能與《擔(dān)保法》的規(guī)定相悖，不能無(wú)限延長(zhǎng)保證期間，也是階段性擔(dān)保的應(yīng)有之義。綜合《擔(dān)保協(xié)議》，一方地產(chǎn)公司將購(gòu)房合同的登記備案手續(xù)交給招商銀行后，招商銀行亦應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，而合理期限應(yīng)以上述雙方約定的90個(gè)工作日作為參照。

本案中，招商銀行是辦理預(yù)告抵押登記的義務(wù)主體，在一方地產(chǎn)公司未在約定的90個(gè)工作日內(nèi)交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)情況下，招商銀行收到一方地產(chǎn)公司遲延交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無(wú)法辦理。但是招商銀行收到一方地產(chǎn)公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒(méi)有提出異議，而且一年多時(shí)間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無(wú)合理解釋，應(yīng)視為一方地產(chǎn)公司階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就。招商銀行未在保證期間內(nèi)向一方地產(chǎn)公司主張權(quán)利，一方地產(chǎn)公司的保證責(zé)任免除。

另外，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定：'當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。'

因此，招商銀行因怠于履行辦理預(yù)告抵押登記義務(wù)所造成抵押物被法院查封的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。

案例索引：

（2017）最高法民申3474號(hào)

相關(guān)法條：

《擔(dān)保法》

第二十六條 連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任。

《合同法》

第一百一十九條 當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

實(shí)務(wù)分析：

期房按揭貸款業(yè)務(wù)中，需開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保是銀行的常規(guī)要求。階段性擔(dān)保，顧名思義具有階段性，實(shí)務(wù)中對(duì)于階段性有兩種操作：一種是階段性擔(dān)保至預(yù)告抵押登記完畢；一種是階段性擔(dān)保至他項(xiàng)權(quán)利證發(fā)放。不過(guò)無(wú)論是擔(dān)保之什么階段，都存在開(kāi)發(fā)商積極提供相關(guān)資料，債權(quán)人積極辦理相關(guān)登記的過(guò)程。正常情況從風(fēng)險(xiǎn)角度上講，開(kāi)發(fā)商和債權(quán)人對(duì)積極辦理登記都存在期待。

本案例，開(kāi)發(fā)商將相關(guān)預(yù)告抵押登記手續(xù)交給銀行，銀行放置一年多未積極辦理預(yù)告抵押登記，期間房產(chǎn)被他人查封，銀行喪失取得物保優(yōu)先權(quán)的可能性，這毫無(wú)爭(zhēng)議的加重了階段性擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任。最高院認(rèn)為如持續(xù)讓階段性擔(dān)保人長(zhǎng)期處于擔(dān)保狀態(tài)，違背當(dāng)處階段性擔(dān)保的約定本意，應(yīng)判定階段性擔(dān)保人免責(zé)。筆者認(rèn)同該觀點(diǎn)，認(rèn)為本案例值得推送。