真實(shí)發(fā)生的成本才是計(jì)稅成本

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳，是一個(gè)很復(fù)雜的工程，爭(zhēng)議事項(xiàng)很多，不僅有預(yù)收賬款完工標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)，還有土地增值稅預(yù)繳和清算補(bǔ)繳的調(diào)整問題，更有成本分?jǐn)偡椒?、車位及配套回遷房等的處理差異，以及開發(fā)間接費(fèi)這個(gè)大染缸的計(jì)量，最關(guān)鍵是時(shí)間差異的反向調(diào)整方法，當(dāng)然最重要的是計(jì)稅成本的確認(rèn)。

我們簡(jiǎn)單的說一下計(jì)稅成本的邏輯，因?yàn)檫@個(gè)簡(jiǎn)單。其他的不說了，說多了就不好了，你懂的。

序

房地產(chǎn)項(xiàng)目工期長，工程計(jì)量復(fù)雜，不可控因素多，在項(xiàng)目竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)收入的當(dāng)期，相應(yīng)的成本一般是不能全部結(jié)算完畢的（比如政府各種附加義務(wù)），因此計(jì)稅成本如何準(zhǔn)確確認(rèn)是匯算清繳的核心，實(shí)務(wù)中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)前端的成本管控，避免大量稅會(huì)差異，人為造成巨額時(shí)調(diào)整事項(xiàng)。

一、如何確認(rèn)賬面的成本

房地產(chǎn)企業(yè)一般由成本部進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理，編制目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本等各項(xiàng)成本表單，在項(xiàng)目竣工當(dāng)期，成本部需要提供預(yù)結(jié)算報(bào)表，供財(cái)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理依據(jù)。

實(shí)踐中，很多企業(yè)對(duì)成本部給的預(yù)結(jié)算成本數(shù)據(jù)直接采用，而沒有按“會(huì)計(jì)核算”的要求進(jìn)行確認(rèn)（該不該計(jì)入）計(jì)量（計(jì)多少）。

成本部提供的成本數(shù)據(jù)，是根據(jù)工程造價(jià)等規(guī)則計(jì)算，是項(xiàng)目最終結(jié)算預(yù)計(jì)要發(fā)生的全部成本，因此為了“包的住”的思維和全成本概念，具備物理思維；要合理預(yù)估一部分可能發(fā)生的成本，而財(cái)務(wù)是要以謹(jǐn)慎性的原則確認(rèn)計(jì)量賬面財(cái)務(wù)成本，因此必須，對(duì)前端部門給的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理。

一個(gè)不對(duì)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行確認(rèn)的會(huì)計(jì)，絕不是好會(huì)計(jì)，一個(gè)只顧抱怨前端部門的財(cái)務(wù)也不是一個(gè)好財(cái)務(wù)。

一般來說，財(cái)務(wù)確認(rèn)后在賬面成本應(yīng)該與計(jì)稅成本保持一致，成本的確認(rèn)，無論稅法還是會(huì)計(jì)都應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。因此最有效的稅務(wù)管理是對(duì)，賬面成本進(jìn)行反復(fù)確認(rèn)，避免稅會(huì)差異。

存在時(shí)間性差異需要反復(fù)調(diào)整，工作量非常大，需要按結(jié)轉(zhuǎn)比例逐筆調(diào)整，增加出錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然理想是豐滿的，現(xiàn)實(shí)是賬面成本還是和計(jì)稅成本有差異，成本管理差的，一張表格就可以計(jì)提成本的，隔壁企業(yè)比比皆是。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜，成本管理難度較大，準(zhǔn)確的計(jì)量是一個(gè)技術(shù)活，而且工期長，成本金額巨大，里面牽涉了太多的利益糾葛與紛爭(zhēng)，幾年也結(jié)算不了也是有的，幾年弄不準(zhǔn)數(shù)據(jù)也是常有的。

提也是權(quán)責(zé)，不提也是權(quán)責(zé)，兩難之間。因此確認(rèn)稅前扣除的計(jì)稅成本，需要對(duì)，賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行再度審核確認(rèn)。

     計(jì)稅成本，就是按照稅法的規(guī)定列支的成本，不是按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定。

稅務(wù)，其實(shí)挺孤獨(dú)

對(duì)于稅務(wù)來說，不管你成本部還是財(cái)務(wù)部給的數(shù)據(jù)是多少，稅務(wù)的計(jì)稅成本需要的是真實(shí)發(fā)生。根據(jù) 《企業(yè)所得稅法》第八條“ 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ”，真實(shí)發(fā)生不代表必須實(shí)際支付，也不是必須有稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票，而是過去發(fā)生（權(quán)責(zé)）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，產(chǎn)生了應(yīng)支付的義務(wù)。

 那么如何證明真實(shí)發(fā)生，對(duì)于開發(fā)成本而言，你要提供證據(jù)有工程承包合同、工程形象進(jìn)度報(bào)告，工程量單等能實(shí)際證明，項(xiàng)目完工產(chǎn)值對(duì)應(yīng)需要支付義務(wù)的材料。

這個(gè)環(huán)節(jié)千萬不要任性，不要去用一張表就計(jì)提成本，更也不要啥也不用直接空提。

說到開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅成本，有人說31號(hào)文規(guī)定了，可以預(yù)提10%，預(yù)提就是做個(gè)表先提10%的“不可預(yù)見費(fèi)”，更有甚者，直接按合同金額乘以（1+10%）作為賬面成本。

我們看一下政策如何規(guī)定的，國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條，第一款規(guī)定了“出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 ”說的很清楚了，真實(shí)發(fā)生是前提，只有“證明資料充分”再談發(fā)票不足合同金額10%的部分，滿足了就可以扣除。

這還有一個(gè)問題，合同金額到底是指那個(gè)金額？這也是糾結(jié)的問題，一個(gè)項(xiàng)目一般都是存在專業(yè)分包商的，幾十個(gè)合同是正常的情況，因此合同金額的10%，是按每一個(gè)合同去計(jì)算還是匯總計(jì)算，執(zhí)行中，偏嚴(yán)格的口徑是逐個(gè)合同去計(jì)算，這是合理的。

 除了真實(shí)發(fā)生成本“發(fā)票不足金額可以預(yù)提不超過合同總金額的10%”之外，其實(shí)這個(gè)預(yù)提不是預(yù)提，是應(yīng)提。下面的才是預(yù)提，可以預(yù)提的成本如下：

1）未建的公共配套可以按預(yù)算造價(jià)預(yù)提

公共配套要滿足法律規(guī)定必須配建及不可撤銷的配建承諾。

2）應(yīng)交未交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)及物業(yè)管理基金、維修基金可以預(yù)提

可以預(yù)提的就是這些，所謂的不可預(yù)見費(fèi)等預(yù)計(jì)未來可以發(fā)生，但是現(xiàn)在還沒發(fā)生的，通通不可以，那些是合約要關(guān)心的，跟賬面無關(guān)。

很多企業(yè)為了延遲納稅，年底大幅虛提成本，以到達(dá)緩解現(xiàn)金流的目的，最少可以緩解5個(gè)月的資金壓力。

風(fēng)險(xiǎn)自知，畢竟練就九陰真經(jīng)的人很多。

End