 1、房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本的配比
問題：
老師您好：
?。?）我公司為一房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)項目已完工交付，達(dá)到入住的基本條件，但不少室外工程未完工，這時能確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本嗎？
?。?）如果一個項目確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本后又有以前未預(yù)見到的成本發(fā)生，如何處理這部分滯后成本？
專家回復(fù)：
依據(jù)國稅發(fā)【2009】31號第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
?。ㄒ唬Ξ?dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn)。
?。ǘ?yīng)計入成本對象中的各項實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
?。ㄈζ谇耙淹旯こ杀緦ο髴?yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
?。ㄋ模Ρ酒谝淹旯こ杀緦ο蠓诸悶殚_發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。
?。ㄎ澹Ρ酒谖赐旯ず蜕形唇ㄔ斓某杀緦ο髴?yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第三十二條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
?。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。
?。ǘ┕才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。
專家分析：
1、對于第一個問題， 建議按以上規(guī)定處理。
2、對于第二個問題，待實(shí)際發(fā)生時，調(diào)整成本。
2、私募基金理財稅費(fèi)問題
問題：
公司買賣私募基金產(chǎn)品涉及哪些稅費(fèi)（營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等）？私募基金理財收益需要繳納哪些稅費(fèi)？其處置收益是否屬于企業(yè)所得稅征稅范圍？若屬于，其收益是單獨(dú)申報所得稅還是匯算清繳申報所得稅？
專家回復(fù)：
私募基金是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。針對私募基金在稅務(wù)上無專門的文件規(guī)定。
買賣私募基金屬于買賣金融商品，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條第四項要針對買賣差價繳納營業(yè)稅。
印花稅，現(xiàn)行印花稅條例并沒有把私募基金列入征稅范圍。財稅〔2002〕128號第三條第二款規(guī)定對投資者申購和贖回基金單位，暫不征收印花稅。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
企業(yè)所得稅，申購和贖回的差額需要交納企業(yè)所得稅的。這個相當(dāng)于我們的投資所得。對從基金分配中取得的收入，是否征收企業(yè)所得稅，稅法并沒有明確（財稅〔2002〕128號第二條第三款只是規(guī)定了開放式基金可以暫免征收所得稅），建議與稅務(wù)機(jī)關(guān)商議處理，看是否可以適用財稅〔2002〕128號。
處置收益屬于企業(yè)所得稅的征稅范圍，不需要單獨(dú)申報，匯算清繳申報所得稅即可。
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