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自2014年萬科發(fā)布合伙人制度開始，金地、旭輝、越秀等房企紛紛開始制定跟投制度。房企爭(zhēng)先恐后進(jìn)行跟投的目的正是希望通過激勵(lì)有效聚攏且穩(wěn)固優(yōu)秀人才，同時(shí)也能夠更好的激發(fā)組織潛能，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 大部分房企實(shí)施跟投機(jī)制后，達(dá)到項(xiàng)目周轉(zhuǎn)更快、收益更高、成本節(jié)余等積極效果，也有一些房企由于還本時(shí)間長(zhǎng)、收益低等原因，員工跟投意愿不高。 萬科和碧桂園跟投制度發(fā)展最為成熟，是現(xiàn)今跟投制度中較為普遍的兩種模式，筆者將在本文對(duì)萬科和碧桂園的跟投模式進(jìn)行對(duì)比、分析，以期給房企跟投制度設(shè)計(jì)提供啟示。 萬科跟投制度的啟動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)管理變革的重要里程碑。 2014年萬科提出“共創(chuàng)、共享、共擔(dān)”的事業(yè)合伙人機(jī)制，從制度上看，萬科的事業(yè)合伙人分為公司、項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面，公司層面為事業(yè)合伙人持股計(jì)劃，項(xiàng)目層面為事業(yè)合伙人跟投計(jì)劃。 萬科事業(yè)合伙人機(jī)制落地后，業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)了開盤認(rèn)購(gòu)率增長(zhǎng)4%，開盤周期縮短近5個(gè)月，首期開盤毛利率增長(zhǎng)6%，營(yíng)銷費(fèi)率大幅下降的突破，人力上凝聚了人心，中層流動(dòng)量大大降低。 碧桂園當(dāng)前跟投制度為“成就共享+同心共享”的雙享制度。 ◆成就共享制度：推出于2012年末，項(xiàng)目現(xiàn)金流和利潤(rùn)指標(biāo)達(dá)到集團(tuán)要求時(shí)，管理團(tuán)隊(duì)可獲得高額獎(jiǎng)金包。 ◆同心共享制度：為碧桂園項(xiàng)目跟投的合伙人制度，推出于2014年，主要面向于管理層。碧桂園實(shí)行跟投制度后，項(xiàng)目開盤時(shí)間縮短至6.9個(gè)月，凈利率提高2%，年化自有資金收益率高達(dá)81%。 本文將從跟投項(xiàng)目范圍、跟投人員范圍、跟投額度、跟投交易架構(gòu)、本金返還、跟投分紅、離職人員退出機(jī)制七個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比。 確定跟投項(xiàng)目范圍即明確跟投制度是否適用于所有項(xiàng)目。 萬科跟投制度管理細(xì)則中要求：2014年4月1日之后的新項(xiàng)目都參與跟投，舊城改造與部分特殊項(xiàng)目除外，今年開始， 萬科又將商業(yè)、物流項(xiàng)目納入了跟投覆蓋范圍。 碧桂園規(guī)定集團(tuán)投資開發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括全資、合資，均適用于跟投制度，在跟投方案制定上，海外項(xiàng)目及北上廣深項(xiàng)目需采用“一事一議”辦法進(jìn)行審議。 由上可知，萬科與碧桂園跟投制度都將所有項(xiàng)目納入了跟投范圍，這種做法相對(duì)公平，一方面可避免對(duì)跟投項(xiàng)目挑肥揀瘦，另一方面可從拓展源頭上倒逼團(tuán)隊(duì)更加謹(jǐn)慎的拿地，但在實(shí)際操作中容易出現(xiàn)如舊改、商置等特殊項(xiàng)目處理不靈活，跟投資源向部分項(xiàng)目?jī)A斜的問題。 萬科規(guī)定跟投人員為全體員工，由各個(gè)城市公司自行規(guī)定跟投人員強(qiáng)制與自愿的范圍，因此不同公司對(duì)強(qiáng)制與自愿跟投的劃分存在一定差異，但通常來說城市公司管理層，營(yíng)銷、投資等核心職能部門負(fù)責(zé)人以及項(xiàng)目公司項(xiàng)目總需要進(jìn)行強(qiáng)制跟投。 碧桂園跟投主要面向于管理層員工，集團(tuán)強(qiáng)制跟投的人員范圍包含高管、核心管理層、未來領(lǐng)袖計(jì)劃和涅盤計(jì)劃人員等，區(qū)域強(qiáng)制跟投的人員范圍包括區(qū)域總裁、區(qū)域投資、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，其他管理層員工可自愿進(jìn)行跟投。 實(shí)際上，不止碧桂園，包含金地等企業(yè)也同樣規(guī)定跟投人員僅為管理層員工，究其原因主要是這些企業(yè)不想將風(fēng)險(xiǎn)加于普通員工身上。 總的來說，是全員跟投還是管理層跟投取決于企業(yè)制定跟投的目的，如果制定跟投是為了員工更多地享受紅利，跟投應(yīng)放大到全體員工；如果是為了讓員工共擔(dān)企業(yè)發(fā)展，倒逼管理，業(yè)務(wù)升級(jí)，跟投應(yīng)主要覆蓋管理層。 對(duì)于強(qiáng)制跟投人員范圍的劃定，應(yīng)該選擇與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果直接相關(guān)的重要人員，項(xiàng)目投資拓展、營(yíng)銷人員是重點(diǎn)考慮對(duì)象，例如碧桂園就規(guī)定項(xiàng)目總、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)必須強(qiáng)制跟投。 跟投額度需考慮三個(gè)方面： ◆整體跟投額度，也就是項(xiàng)目中總跟投金額。 ◆公司層級(jí)中的額度分配。 ◆個(gè)人跟投額度。 跟投整體額度可根據(jù)項(xiàng)目資金峰值或者項(xiàng)目股權(quán)計(jì)算。 萬科整體跟投額度根據(jù)跟投項(xiàng)目的資金峰值進(jìn)行計(jì)算，整體跟投額度上限設(shè)定為項(xiàng)目預(yù)測(cè)資金峰值的10%。 碧桂園整體跟投額度按照項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行計(jì)算，上限為項(xiàng)目公司股權(quán)的15%。 如果整體跟投額度按照資金峰值計(jì)算則需要明確跟投金額不能超過注冊(cè)資本金的一定比例，如果超過可能將影響項(xiàng)目的決定權(quán)，如萬科就規(guī)定跟投金額的總額不能夠超過萬科所占權(quán)益的20%。 而整體跟投額度按照注冊(cè)資本金計(jì)算，在后續(xù)需要考慮同步注資和股權(quán)稀釋的問題，如碧桂園就規(guī)定項(xiàng)目公司后續(xù)所需資金，由企業(yè)合伙人按份額通過融資或自籌方式注入，合伙人后續(xù)資金投入困難的，通過稀釋股份解決。 公司層級(jí)中的額度分配指的是跟投額度在組織層級(jí)中的比例。 萬科各層級(jí)的額度分配通常為總部比例占整體跟投額度的64%、區(qū)域?yàn)?6%、城市為20%。碧桂園則分為集團(tuán)和區(qū)域兩個(gè)層級(jí)，規(guī)定區(qū)域投資公司持有不高于10%的股份，集團(tuán)投資公司持有不高于5%的股份。 萬科的個(gè)人跟投額度一般都按照職務(wù)層級(jí)劃分，具體跟投上下限由區(qū)域/城市公司根據(jù)制度自行決定，如深圳公司規(guī)定總經(jīng)理跟投金額下限為50萬元、其他管理層跟投金額下限為20萬元、經(jīng)理層跟投金額下限為10萬元，一般員工沒有最低跟投金額。 在個(gè)人跟投額度的設(shè)置上，碧桂園規(guī)定按照崗位來劃分，總部跟投額度按照職務(wù)崗位各有不同，跟投額度向高管層傾斜。 ▲碧桂園個(gè)人跟投額度 區(qū)域個(gè)人跟投額度按照區(qū)域總、各職能部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總及其團(tuán)隊(duì)進(jìn)行劃分，這些區(qū)域管理層需要強(qiáng)制跟投多個(gè)項(xiàng)目，跟投金額多，壓力大，但收益率高，這無疑將激發(fā)區(qū)域負(fù)責(zé)人的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力，使其主動(dòng)做好項(xiàng)目。 ▲碧桂園區(qū)域強(qiáng)制跟投額度 萬科跟投交易架構(gòu)為每個(gè)跟投項(xiàng)目設(shè)立對(duì)應(yīng)的有限合伙企業(yè)，跟投人與有限合伙企業(yè)簽訂投資協(xié)議后，直接認(rèn)購(gòu)一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目，這種架構(gòu)下跟投人跟投哪個(gè)項(xiàng)目由其自行決定。萬科跟投交易架構(gòu)類似下圖。 在這種交易架構(gòu)下，跟投人不能直接選擇跟投項(xiàng)目，只能通過跟投投資企業(yè)進(jìn)行間接跟投。由于跟投情況不透明，采取這種交易架構(gòu)需要跟投人對(duì)于企業(yè)有極大的認(rèn)可。 本金返還時(shí)間點(diǎn)影響跟投人跟投積極性，返本時(shí)間越長(zhǎng)，跟投人對(duì)于跟投項(xiàng)目質(zhì)疑越大。 萬科跟投在制定本金返還時(shí)間點(diǎn)時(shí)規(guī)定跟投項(xiàng)目到達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流資金峰值后，按照資金存量確保未來6個(gè)月安全資金的情況下進(jìn)行本金返還。 碧桂園跟投后，跟投本金將由成立的集團(tuán)、區(qū)域投資公司封閉運(yùn)作5年后返還跟投人，在封閉運(yùn)作期間，當(dāng)項(xiàng)目資金投資到達(dá)峰值后，項(xiàng)目公司可分配合適的富余現(xiàn)金給投資公司，投資公司收到富余資金后，可再繼續(xù)投資到集團(tuán)新項(xiàng)目上。 從上述兩種方案可以看出，萬科本金返還的方式，其優(yōu)點(diǎn)在于既能夠快速穩(wěn)固跟投人對(duì)跟投項(xiàng)目的信心，同時(shí)也能保障項(xiàng)目資金安全。 碧桂園的跟投本金需要投資公司在較長(zhǎng)時(shí)間封閉期后再進(jìn)行返還，期間項(xiàng)目公司的富余資金可以借給投資公司進(jìn)行再次投資，這種方式跟投人收益率高，但返還時(shí)間長(zhǎng)，容易動(dòng)搖跟投人信心。 萬科在項(xiàng)目累計(jì)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流回正后啟動(dòng)分紅，具體分紅規(guī)則是項(xiàng)目結(jié)算前分紅不超過60%，項(xiàng)目結(jié)算后分紅不超過80%，留存20%的利潤(rùn)到項(xiàng)目清算或已有債務(wù)解決后進(jìn)行一次性分配。 碧桂園分紅節(jié)點(diǎn)較晚，但規(guī)定了跟投人可進(jìn)行預(yù)分紅，集團(tuán)投資公司當(dāng)項(xiàng)目公司預(yù)測(cè)有盈利，且有現(xiàn)金盈余的情況下，可每年預(yù)分紅一次，跟投人可選擇將預(yù)分紅繼續(xù)跟投其他項(xiàng)目公司。若前期預(yù)分紅大于最終累計(jì)實(shí)際可分紅數(shù)額時(shí)，跟投員工需退回差價(jià)部分，差價(jià)部分未能退回的有三種處理方法： ◆首先從員工在集團(tuán)的收入及其投資本金中扣回。 ◆未能扣回的部分由中心負(fù)責(zé)人承擔(dān)。 ◆如經(jīng)過前兩項(xiàng)措施后，仍有差額，則有集團(tuán)總裁和首席財(cái)務(wù)官按照6：4的比例進(jìn)行補(bǔ)足。 區(qū)域投資公司當(dāng)項(xiàng)目公司預(yù)測(cè)貨值去化率達(dá)到80%，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正的情況下，可每半年申請(qǐng)一次預(yù)分紅；若前期預(yù)分紅大于最終累計(jì)實(shí)際可分紅數(shù)額時(shí)，跟投員工需退回差價(jià)部分，如果員工不退回差額的，需要區(qū)域總裁和項(xiàng)目總經(jīng)理各承擔(dān)差額的50%。 碧桂園跟投項(xiàng)目公司正式分紅規(guī)則是項(xiàng)目所有建設(shè)工程已竣工、已結(jié)算完畢，且可售商品房已銷售95%，已銷售商品房交樓率達(dá)到95%時(shí)，分配總利潤(rùn)的95%；項(xiàng)目清算時(shí)，分配總利潤(rùn)的100%。 萬科設(shè)置累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正后分紅，一方面可以保障項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定和正常運(yùn)作，另一方面也因?yàn)榉旨t在合理時(shí)間內(nèi)，穩(wěn)固跟投人信心和積極性。 碧桂園實(shí)際分紅一定要等到項(xiàng)目盈利才進(jìn)行，優(yōu)先確保企業(yè)收益安全，但在機(jī)制設(shè)計(jì)時(shí)，碧桂園設(shè)計(jì)了預(yù)分紅以平衡員工的接受度。 員工離職關(guān)系著本金返還和分紅的處理，根據(jù)企業(yè)跟投目的不同，離職人員退出機(jī)制也有差別。 萬科在制定事業(yè)合伙人跟投制度時(shí)對(duì)離職人員退出機(jī)制進(jìn)行三項(xiàng)規(guī)定： ◆員工在跟投項(xiàng)目過程中不得轉(zhuǎn)讓或提前退出。 ◆跟投人員在離職后可以繼續(xù)享有已經(jīng)認(rèn)購(gòu)部分的收益權(quán)。 ◆無權(quán)再繼續(xù)認(rèn)購(gòu)基金跟投的部分。 碧桂園在離職人員退出機(jī)制上較為嚴(yán)格，當(dāng)跟投人員與公司解除勞動(dòng)關(guān)系后，必須要退出其參與的投資企業(yè)。在分紅上對(duì)四種情形進(jìn)行了規(guī)定： ◆當(dāng)員工退出時(shí)，若項(xiàng)目公司預(yù)測(cè)有盈利，則可退還項(xiàng)目本金，按照已投入本金的8%年化收益率計(jì)算退出收益。 ◆若已享受預(yù)分紅，并且預(yù)分紅小于按照已投入的本金和8%的年化收益率計(jì)算的收益，按照差價(jià)補(bǔ)償給員工。 ◆如預(yù)分紅大于按照已投入的本金和8%的年化收益率計(jì)算的收益，則多出的部分員工個(gè)人不再退回，由各投資公司承擔(dān)。 ◆退出時(shí)，如項(xiàng)目公司預(yù)測(cè)有虧損，該員工應(yīng)按照其投入的資金占股東總投入的比例來承擔(dān)虧損份額，退回給員工的本金需扣減其承擔(dān)的虧損份額。 員工離職時(shí)通常是本金/股權(quán)及收益權(quán)兩項(xiàng)權(quán)利需要進(jìn)行處理，本金/股權(quán)處理需要考慮是否退出、是否轉(zhuǎn)讓兩個(gè)問題，萬科是本金不必退出，也不能轉(zhuǎn)讓；碧桂園的規(guī)定為股權(quán)必須退出，不能轉(zhuǎn)讓。 在收益權(quán)處理上，萬科采取的是已經(jīng)投入的部分繼續(xù)進(jìn)行分紅，而碧桂園則在收益權(quán)上做了多種情形的處理，本質(zhì)上是停止對(duì)離職人員跟投的分紅。 萬科和碧桂園模式是當(dāng)前行業(yè)中比較典型的跟投模式。萬科跟投主要針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行，跟投的項(xiàng)目由跟投人經(jīng)研究后選擇，跟投環(huán)節(jié)公開透明，整體跟投程序更為可控，適用于大多數(shù)房企，目前在行業(yè)中，跟投模式類似于萬科的企業(yè)有金地、建業(yè)、和昌等。 碧桂園采用投資公司跟投項(xiàng)目的方式，跟投人不能直接選擇項(xiàng)目，有一定期限的封閉周期，還本分紅時(shí)間過長(zhǎng)易影響員工積極性，這種跟投模式下跟投人實(shí)質(zhì)上跟投的是公司，適用于公司文化有較強(qiáng)凝聚力，員工對(duì)企業(yè)有極大的認(rèn)可，人員穩(wěn)定性較高的企業(yè)，如國(guó)企、大企業(yè)或用工穩(wěn)定的企業(yè)，目前在行業(yè)中采用類似碧桂園的跟投模式的有招商蛇口等。 |
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