城市規(guī)劃，是政府從城市宏觀層面對(duì)城市的發(fā)展方向和規(guī)模進(jìn)行調(diào)控的行為，也是政府推行其發(fā)展理念的重要工具。

不言而喻，新的城市規(guī)劃必然會(huì)帶來城市空間和產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，緊隨其后的則是以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的城市建設(shè)投資。城市布局的調(diào)整和城市建設(shè)的巨額投資，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

以廣州為例：

上世紀(jì)90年代，廣州將“一大塊菜地”被規(guī)劃為“未來的廣州新城市中心”，于是菜地變成了現(xiàn)在的超級(jí)CBD “珠江新城”。

2000年，國務(wù)院批復(fù)番禺、花都撤市設(shè)區(qū)納入廣州，廣州開啟“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的城市戰(zhàn)略布局，新會(huì)展中心、信息港、新客運(yùn)港等陸續(xù)落戶原工業(yè)區(qū)——海珠區(qū)，濱江路沿線、廣州大道南和琶洲成為地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。

2010年，廣州成功申辦亞運(yùn)會(huì)的規(guī)劃披露后，東圃鎮(zhèn)奧林匹克體育中心周圍的樓盤迅猛增加；

番禺新火車站和地鐵、大學(xué)城、南沙新城的建設(shè)，使番禺連年成為全市各區(qū)商品房銷冠；

華南快速干線帶動(dòng)了華南板塊郊區(qū)大盤的興旺；

新廣園東路快速路的修建催生了廣園東板塊……

▲ 珠江新城規(guī)劃前后對(duì)比圖

◆ 城市規(guī)劃影響住房需求。城市的職能、規(guī)模、土地配置合理程度、用地功能布局以及城市建設(shè)總體容量及分等都會(huì)從總體層面上影響城市人口的增長(zhǎng)空間以及流動(dòng)趨勢(shì)，進(jìn)而影響住房的供應(yīng)需求。

◆ 城市規(guī)劃影響產(chǎn)品屬性。城市的定位、發(fā)展模式、發(fā)展階段以及城市不同片區(qū)的發(fā)展特色，會(huì)對(duì)住房產(chǎn)品的屬性定位帶來一定影響，依據(jù)不同的城市功能、文化特色配置適宜的住房產(chǎn)品。

◆ 城市規(guī)劃影響增值潛力。城市的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平、公服配建完善程度也會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)，即將修建新的道路、學(xué)校、醫(yī)院的區(qū)域，將提升住房產(chǎn)品的增值空間。

據(jù)了解，保利從規(guī)劃視角出發(fā)，開展了新一輪的城市發(fā)展?jié)摿ρ芯?。今?月，保利聯(lián)合高校專家研制城市規(guī)劃投資地圖分析的方法體系，由各平臺(tái)公司優(yōu)秀技術(shù)人員組建的TOP學(xué)員團(tuán)隊(duì)選取若干城市，進(jìn)行實(shí)證探索，經(jīng)過不斷的嘗試與修正，形成了一套輔助決策規(guī)劃研究體系。

解讀規(guī)劃，把握研究城市的發(fā)展方向

拿到規(guī)劃文件，首先對(duì)研究城市的各項(xiàng)核心規(guī)劃進(jìn)行綜合解讀，包括城市未來發(fā)展的空間格局、設(shè)施配套布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略以及重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃等信息，形成對(duì)研究城市的初步認(rèn)知。

▲ 來源：《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2011-2020）年》

▲來源：《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2011-2020）年》

去繁取精，直擊地產(chǎn)開發(fā)核心內(nèi)容

從宏觀層面的戰(zhàn)略布局、中觀層面的指導(dǎo)實(shí)施以及微觀層面的建設(shè)控制，政府制定各種各樣的規(guī)劃文件，包含了城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、用地規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃、工程管線規(guī)劃、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、綠化系統(tǒng)規(guī)劃等等內(nèi)容。

如何在這浩如煙海的信息中，找到房地產(chǎn)投資最關(guān)注的？

通過對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的相互影響關(guān)系進(jìn)行分析，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)綜合考慮，選取最能反映投資潛力的四個(gè)維度，它們分別是用地、人口、交通、配套維度，共同構(gòu)成這個(gè)規(guī)劃研究的基礎(chǔ)。

▲ 研究的框架

▲ 研究的維度

◆ 關(guān)注新增的建設(shè)用地，居住、商業(yè)以及產(chǎn)業(yè)等用地的新增，預(yù)示著將有新的住房需求增加，用地增加是進(jìn)行住房開發(fā)的基礎(chǔ)。

◆ 關(guān)注新增的城市人口，不僅需要關(guān)注潛在增長(zhǎng)規(guī)模、增長(zhǎng)趨勢(shì)，同時(shí)還需要關(guān)注增長(zhǎng)人口的分布情況。通過評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)的人口容量，分析人口的流動(dòng)方向?qū)τ诓蹲阶》啃枨笠餐戎匾?/span>

◆ 關(guān)注新增的基礎(chǔ)設(shè)施，重大的交通樞紐、交通干道的修建，將會(huì)直接帶動(dòng)沿線地帶的發(fā)展，交通可達(dá)性提高，則沿線地塊開發(fā)的價(jià)值也會(huì)提高。

◆ 關(guān)注新增的公服設(shè)施，規(guī)劃主要對(duì)大型公服配套設(shè)施進(jìn)行管控，醫(yī)院、教育以及大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)將會(huì)極大的增加產(chǎn)品增值的潛力。

深入分析四大維度，挖掘規(guī)劃“增量”

城市規(guī)劃于房地產(chǎn)，最大的價(jià)值就是城市因規(guī)劃之后所帶來的“增量空間”。那么如何分析用地、人口、交通、配套四個(gè)維度的“增量空間”？

首先，以城市內(nèi)部的板塊作為研究單元：

根據(jù)城市所處的發(fā)特征段選擇需重點(diǎn)研究的板塊單元，同時(shí)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的城市也將對(duì)應(yīng)不同的研究板塊及單元精度。

規(guī)劃信息量化，構(gòu)建發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)體系

通過深入分析用地、人口、交通以及配套維度的規(guī)劃信息，實(shí)現(xiàn)了“增量空間”的可視化。但是，只是這樣還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。根據(jù)不同維度所囊括的規(guī)劃信息，結(jié)合城市發(fā)展特征，在專家指導(dǎo)及實(shí)證的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ娜?jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，其中涵蓋的指標(biāo)超過了30個(gè)之多。

▲ 城市發(fā)展階段示意

▲ 指標(biāo)體系示意

多種空間數(shù)據(jù)分析方法，形成投資潛力研判

通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，為避免由單個(gè)指標(biāo)帶來較大的偏差，評(píng)價(jià)時(shí)將選擇由多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行擬合以獲得評(píng)價(jià)子項(xiàng)的綜合數(shù)值。 

數(shù)據(jù)分析方法：

均衡度評(píng)價(jià)，通過規(guī)劃信息的提取，對(duì)不同維度進(jìn)行進(jìn)行匹配關(guān)系分析，分析不同維度間的均衡關(guān)系。

▲ 不同維度間綜合評(píng)價(jià)

同時(shí)，結(jié)合城市定位、職能及發(fā)展戰(zhàn)略以及專家建議，獲取權(quán)重，通過多次擬合計(jì)算，最終形成現(xiàn)狀、規(guī)劃以及增量層面上的綜合發(fā)展指數(shù)。、

▲ 城市研究成果示意

憑借對(duì)規(guī)劃的大量研究，保利逐步形成近100個(gè)的現(xiàn)狀、規(guī)劃以及增量?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)的可視化成果及相應(yīng)的城市分析報(bào)告。并在進(jìn)行頂層決策和投資價(jià)值判斷時(shí)，在結(jié)合大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)的區(qū)域投資潛力評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合參考規(guī)劃維度的“增量空間”潛力評(píng)價(jià)結(jié)果，以及城市發(fā)展趨勢(shì)總體評(píng)價(jià)輔助進(jìn)行投資決策，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)拿地投資的精準(zhǔn)定位。

▲ 研究城市分布示意