地產(chǎn)行業(yè)是從重資產(chǎn)模式起步的。一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)做輕資產(chǎn)有些被動(dòng)，當(dāng)開發(fā)商們積累了一些經(jīng)驗(yàn)之后，好的位置已經(jīng)開發(fā)殆盡，重資產(chǎn)的路遇上了瓶頸，輕資產(chǎn)就成為了一個(gè)重要選擇。輕資產(chǎn)模式像是一個(gè)有魔法的手指，但其存在許多現(xiàn)實(shí)因素的制約。

在創(chuàng)投圈經(jīng)常聽到一句話：“那是一門生意，不是一種模式”。所謂模式，必須同時(shí)具備兩個(gè)要素：相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率與規(guī)?；l(fā)展的可能。只有利潤(rùn)沒有可復(fù)制性，只是一門生意，掙一筆錢很快就結(jié)束；有規(guī)模但無利潤(rùn)，如微信等社交平臺(tái)，只能作為一個(gè)入口。當(dāng)生意與入口結(jié)合起來，才形成模式。

在消費(fèi)品領(lǐng)域，品牌是消費(fèi)者選擇購(gòu)買的重要驅(qū)動(dòng)，所以“品牌運(yùn)營(yíng)”就成為輕資產(chǎn)最主要的模式之一。例如耐克開始時(shí)只負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和品牌，沒有自己的生產(chǎn)廠，渠道也是與代理商合作。而在服務(wù)領(lǐng)域，平臺(tái)化是主要形式，如滴滴沒有一輛車，但它是最大的出租車公司；Airbnb沒有一間房子，但它是最大的房屋出租公司。通過在關(guān)鍵的環(huán)節(jié)賦能，輕資產(chǎn)模式得以產(chǎn)生價(jià)值。

相較于重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于，集中在關(guān)鍵的增長(zhǎng)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)類似中央廚房的形態(tài)，只要在一個(gè)點(diǎn)上突破，就可以實(shí)現(xiàn)快速的復(fù)制，形成規(guī)模。正因?yàn)榭焖僖?guī)?；奶匦裕p資產(chǎn)模式往往能獲得更高的市盈率，估值很高。

地產(chǎn)界有句老話，“地段決定生死，運(yùn)營(yíng)決定好壞”。城市規(guī)模有限的情況下，好的地段總是有限的，同一家購(gòu)物中心開在不同位置一定會(huì)有不一樣的效果，地段決定了項(xiàng)目的規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)方式。

不同的城市之間差異更大，城市的土地規(guī)劃、人的消費(fèi)水平、區(qū)域獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)慣等都需要考慮，一個(gè)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)很難復(fù)用到別的地區(qū)，強(qiáng)行統(tǒng)一就會(huì)水土不服。

上述這些因素都使得商業(yè)地產(chǎn)的打法難以標(biāo)準(zhǔn)化。

而購(gòu)物中心本質(zhì)也是平臺(tái)，即提供各個(gè)品牌與消費(fèi)者之間聯(lián)系的平臺(tái)，它不同于輕資產(chǎn)化的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)如電商，是可以打破空間限制覆蓋全國(guó)。但商業(yè)地產(chǎn)往往要著眼當(dāng)?shù)?，因地制宜，所以快速擴(kuò)大規(guī)模并不容易。

車庫(kù)管理公司SaaS，最近在做停車場(chǎng)的資產(chǎn)收購(gòu)。這種由輕向重延展的模式非常棒。隨著城市的擴(kuò)容，停車場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率和需求度定會(huì)越來越高。而管理停車場(chǎng)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)強(qiáng)度不大，還能獲得資產(chǎn)增值的可觀收益，可以說是一個(gè)被動(dòng)的“懶生意”，也是好生意。當(dāng)你有足夠運(yùn)營(yíng)能力的時(shí)候，每年一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)是2000萬元。但如果資產(chǎn)增值，一個(gè)項(xiàng)目每年可能有1億元，那你為什么幫別人管呢？

現(xiàn)在大量的發(fā)展商由重到輕，是因?yàn)槟玫亟ㄔO(shè)的路越來越窄，增長(zhǎng)空間受限，需要以自身的能力積累，盤活既有存量資產(chǎn)，才可進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期。萬達(dá)在快速擴(kuò)張的時(shí)候，就開始掌控內(nèi)容，于是就有了萬達(dá)百貨、大歌星等布局，這些實(shí)際上都是偏輕的東西，也是為了支持重的發(fā)展，所以其發(fā)展過程也經(jīng)歷了不同的“從重到輕”階段。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合的可標(biāo)準(zhǔn)化路徑在哪里？這涉及“投資、招商、運(yùn)營(yíng)、退出”四個(gè)核心價(jià)值環(huán)節(jié)。

第一，投資。

投資商本質(zhì)也是輕資產(chǎn)，靠資本驅(qū)動(dòng)。當(dāng)需要資本的時(shí)候，做投資的人好像是甲方。但在一個(gè)投資市場(chǎng)，投資者在好項(xiàng)目面前永遠(yuǎn)是乙方。

很多VC考核投資經(jīng)理的目標(biāo)是市場(chǎng)上每年冒出來的項(xiàng)目，接觸率不能低于80%。所有的項(xiàng)目都得緊盯著。這個(gè)時(shí)代錢不再稀缺，稀缺的是好創(chuàng)意、好項(xiàng)目。投資能做到標(biāo)準(zhǔn)化的，大都是百年企業(yè)，它們有一套體系，有低成本的資金來源，有一套可以規(guī)?；拇蚍?。但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建立，不是一件容易的事，需要時(shí)間的積累和大量數(shù)據(jù)做支撐。

第二，招商。

招商工作有兩部分很重要：一是供需信息足夠豐富，二是撮合能力。怎么把想安排的品牌放在合適的位置上，現(xiàn)在仍然是靠大量的人力分析。某一個(gè)商場(chǎng)換租的時(shí)候，很多時(shí)候憑的是經(jīng)驗(yàn)，決定這兩個(gè)品牌中間的空鋪應(yīng)該補(bǔ)上哪個(gè)品牌。經(jīng)常開玩笑說購(gòu)物中心排布品牌就像吃飯一樣，這邊是部長(zhǎng)，那邊是司長(zhǎng)，中間的位置就知道應(yīng)該是誰。

用互聯(lián)網(wǎng)的方法推動(dòng)招商的標(biāo)準(zhǔn)化，睿意德的做法是拿到全中國(guó)所有6000個(gè)商場(chǎng)的品牌以及它們的關(guān)系鏈，品牌關(guān)系鏈包括了幾乎所有品牌的同場(chǎng)、同層及鄰層等關(guān)系的排序，通過大數(shù)據(jù)的方式將隱藏在其背后的關(guān)聯(lián)找到。

目前來說，大家換品牌的時(shí)候都是在小范圍內(nèi)憑經(jīng)驗(yàn)去選，如果有一個(gè)理性的關(guān)系鏈，就可以提供更加理性的決策。

第三，運(yùn)營(yíng)。

因?yàn)橄M(fèi)者的文化特質(zhì)與地點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)情況不一樣，在北京的市中心有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，到二線城市的新區(qū)就要有所變化。國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心還沒有真正進(jìn)入數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)階段?，F(xiàn)在，購(gòu)物中心對(duì)數(shù)據(jù)的依賴度明顯提升，但數(shù)據(jù)本身并不能夠深度指導(dǎo)決策，需要有算法去把數(shù)據(jù)生成可參考的方向成果。

購(gòu)物中心的本質(zhì)是持續(xù)獲客和不斷提升轉(zhuǎn)化率，而達(dá)成這一目標(biāo)的大量工作是關(guān)注客戶在商場(chǎng)之外的數(shù)據(jù)。如果商場(chǎng)知道了消費(fèi)者從哪里來，離開這兒又到哪里去，也知道同城商場(chǎng)的客戶到訪率、客單價(jià)、營(yíng)銷活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者的吸引，整個(gè)運(yùn)營(yíng)就可能趨于標(biāo)準(zhǔn)化。

第四，退出。

對(duì)一宗商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整售，原投資者實(shí)現(xiàn)退出，交易動(dòng)輒幾十億元。這并不是一個(gè)高頻發(fā)生的事件，一年可售的物業(yè)可能只有幾百宗、上千宗，這樣的實(shí)力買家也并不一直存在。所以每一次交易都是一個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)性化操作，需要在不同買家中尋覓篩選，也很難有一個(gè)系統(tǒng)或平臺(tái)讓交易實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，仍然是信息不對(duì)稱的。

在傳統(tǒng)的手工時(shí)代，沒有辦法管理100家商場(chǎng)，你就不要想幫別人管101個(gè)商場(chǎng)，因?yàn)槟悴还芾硐喈?dāng)數(shù)量的商場(chǎng)，就不可能累積到可復(fù)制的模型。但沒有一家公司有這樣的能量，可幫別人管到100家商場(chǎng)，尤其是輕資產(chǎn)公司。只靠招有經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理，去幫別人管，后臺(tái)沒有支持系統(tǒng)，這樣的模式是不可復(fù)制的，不但幫別人管不好，還把自己拖累了。很多輕資產(chǎn)公司路難走就在于此。

商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是需要內(nèi)容賦能和數(shù)據(jù)保障。如果一個(gè)購(gòu)物中心沒有好的場(chǎng)景、好的品牌組合，商鋪資產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能有價(jià)值。睿意德就在圍繞“數(shù)據(jù)”和“內(nèi)容”做投入，推動(dòng)輕資產(chǎn)核心環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化。

市場(chǎng)上新開的餐飲店鋪，一年會(huì)倒掉七成。很多地方的水吧，一年能換三手，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。做街鋪?zhàn)赓U的樂鋪就是靠數(shù)據(jù)的方法，解決選址與運(yùn)營(yíng)的問題，讓開店更簡(jiǎn)單愉悅。

另外云貓上聚集了3000家供應(yīng)商，幫商場(chǎng)做美陳、公關(guān)和空間設(shè)計(jì)。小喇叭平臺(tái)上有30多萬個(gè)品牌的詳細(xì)資料，讓招商人可以很方便地找到所需品牌，同時(shí)使每個(gè)品牌在第一時(shí)間可觸達(dá)到它想進(jìn)入的購(gòu)物中心。通過這個(gè)平臺(tái)，就能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目解決品牌換新的問題，為商場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)容賦能。

數(shù)據(jù)公司中商數(shù)據(jù)擔(dān)任購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)顧問。購(gòu)物中心方提供他們的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，由中商數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘分析，為購(gòu)物中心提出階段性的改進(jìn)計(jì)劃。同時(shí)，將樂鋪的數(shù)據(jù)共享給中商數(shù)據(jù)。例如，某個(gè)區(qū)域新建一個(gè)購(gòu)物中心，就可以通過街鋪的數(shù)據(jù)反推這個(gè)區(qū)域消費(fèi)者的狀況，給購(gòu)物中心提供前瞻性建議，也能夠把街鋪的品牌源源不斷地輸送到購(gòu)物中心，打通兩者之間的溝壑，提升購(gòu)物中心品牌的差異化與新鮮度。

相比重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)是更高維的專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)，而恰逢互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代興起，為輕資產(chǎn)模式提供了難得的成長(zhǎng)機(jī)遇。未來的輕資產(chǎn)公司一定是內(nèi)容和技術(shù)驅(qū)動(dòng)的公司，在輕資產(chǎn)模式上獲得成功的機(jī)構(gòu)，也一定是將線上與線下結(jié)合得最好的公司。