《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號）于2011年10月19日發(fā)布并生效，2001年10月29日市人民政府令第111號發(fā)布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、2006年7月1日市人民政府令第61號發(fā)布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調(diào)換應(yīng)安置人口認定辦法》同時廢止。上海的動遷補償邁入了“數(shù)磚頭”時代。

所謂“數(shù)磚頭”就是主要依據(jù)被拆遷房屋的價值計算補償?shù)慕痤~。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十八條規(guī)定：“被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼，但本細則有特別規(guī)定的，從其規(guī)定?！　r格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補貼系數(shù)不超過0.3，具體標準由區(qū)（縣）人民政府制定。” 第二十五條第一款規(guī)定：“被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。”

《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》【2011年11月04日生效】第十三條規(guī)定：“被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，應(yīng)當結(jié)清貨幣補償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格的差價。前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×房屋建筑面積。本條及第十四條規(guī)定的單價，是指每平方米建筑面積的價格。本條及第十四條規(guī)定的房屋建安重置結(jié)合成新單價，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。”第十五條規(guī)定：“征地房屋補償，還應(yīng)當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，具體標準由區(qū)（縣）人民政府制定。”第二十一條規(guī)定：“居住房屋附屬的棚舍、除本規(guī)定第十九條第二款以外的非居住房屋，以及其他構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標準執(zhí)行。”此外，還有房屋裝修費、裝潢過渡費、置換獎勵費、簽約獎勵費、搬遷獎勵費等。

既然拆遷利益主要是房屋價值權(quán)益的轉(zhuǎn)化，那么，拆遷利益在產(chǎn)權(quán)人和非產(chǎn)權(quán)人（同住人）之間分配時，產(chǎn)權(quán)人就應(yīng)當多分。具體而言，就是與被拆遷房屋價值相關(guān)的補償款原則上由產(chǎn)權(quán)人分得，此外的補償由產(chǎn)權(quán)人和非產(chǎn)權(quán)人以均分為原則進行分配。

附張某某與帥某、錢某某共有糾紛案

案情簡介：張某某與帥某原系再婚夫妻，于2006年5月相識，2008年6月20日登記結(jié)婚。法院查明雙方在婚后各自借房居住，偶有往來。錢某某系帥某與其前夫之子，原隨父親共同生活。為涉案動遷事宜，帥某于2007年9月14日與其前夫達成協(xié)議，變更錢某某由帥某撫養(yǎng)。天寶路房屋系張某某在與帥某結(jié)婚前與案外人張某1、張某2、張某3、張某4繼承共有的私房。動遷前，天寶路房屋主要由張某2一家居住，張某1、張某3也有居住，張某某一家在外租房居住。2009年11月，天寶路房屋被動遷，該戶被認定居住困難戶，認定居住困難對象13人，包括張某某、張某1、張某2、張某3在內(nèi)的4名產(chǎn)權(quán)人，帥某、錢某某和其余7名非產(chǎn)權(quán)人。2012年11月13日，張某1、張某2代表該戶與拆遷單位簽訂了上海市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議。根據(jù)拆遷協(xié)議和補充協(xié)議，被拆房屋被認定建筑面積44.80平方米，房屋價值貨幣補償款1,220,178.40元、居住困難戶增加貨幣補貼款438,621.60元〔5,800元/平方米×（13人×22平方米/人-1,220,178.40元/5,800元/平方米〕，購買6套動遷房，總價2,264,762.50元，購房款與被拆房屋價值補償款的差價為605,962.50元，應(yīng)由被拆遷方支付；另有搬場費537.60元（44.80平方米×12元/平方米）、選擇異地配套商品房補貼44,800元（1,000元/平方米×44.80平方米）、居住困難戶補貼343,200元（1,200元/平方米×13人×22平方米）、未認定被拆除房屋建筑面積補貼9,390元（600元/平方米×15.65平方米）、被拆除房屋建筑面積獎53,760元（1,200元/平方米×44.80平方米）、簽約獎8萬元、按期搬遷獎2萬元、整體搬遷獎4萬元、家用設(shè)施移裝費補貼1,110元、增加一次性搬遷獎勵3,000元、其他22,000元，扣除房款2,264,762.50元后，拆遷人實際支付被拆遷人現(xiàn)金11,835.10元，由案外人張某2領(lǐng)取。拆遷協(xié)議簽訂后，5名原房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商分配了6套房屋，并向拆遷單位出具了承諾書，其中張某4分得1套面積71.76平方米、價值355,929.60元，張某某分得系爭房屋，面積52.49平方米、價值354,832.40元。張某某和張某4還約定，因張某某欠張某4借款，雙方?jīng)Q定以系爭房屋抵債，故出具的承諾書將系爭房屋定給了張某4。系爭房屋的實際面積為52.36平方米。2013年，帥某、錢某某向上海市虹口區(qū)法院提起訴訟，要求獲得58.52平方米的安置房屋權(quán)益，對6套安置房屋依法進行分割，其中1套歸帥某、錢某某所有。虹口區(qū)法院判決帥某、錢某某、張某某共同分得本案系爭房屋，駁回帥某、錢某某其余的請求。張某某不服判決，提起上訴，稱，當時動遷組多次表示帥某、錢某某沒有份額，現(xiàn)在才說有份，張某某所拿到的份額不足以安置3個人，張某某曾與動遷辦協(xié)商分得XX路XX弄XX號XX室XX室一廳房屋，XX路XX弄XX號XX室房屋為抵債折價給了張某4，請求改判張某某與帥某、錢某某分得XX路XX弄XX號XX室。二審維持原判。之后，張某某、帥某、錢某某又共同作為原告向虹口區(qū)法院起訴張某2一家，稱張某2一家得2套房屋獲利91萬元，而張某某一家僅獲得1套房屋35萬余元，要求張某2一家歸還張某某一家動遷款170,536.20元。虹口區(qū)法院判決張某2一家給付張某某一家補償安置款12萬元。判決后，張某某取得了12萬元中的4萬元，帥某和錢某某取得了其中的8萬元。系爭房屋現(xiàn)由帥某和錢某某居住。一審法院另查明，在張某某訴張某1、拆遷單位上海XX有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案中，虹口區(qū)法院曾兩次組織調(diào)解，拆遷單位表示同意為張某某調(diào)換為XX路XX弄XX號XX室，還需要補差價14萬余元，張某4需要配合辦理手續(xù)，張某某表示同意，但最終因補差款等事宜未能調(diào)換。一審審理中，張某某稱，在動遷前，張某某與帥某登記結(jié)婚，雙方關(guān)于今后的動遷利益分配簽訂了協(xié)議，但協(xié)議被帥某拿走了。帥某否認簽有協(xié)議，稱張某某騙自己，說讓自己跟他好好過日子，可以拿2套房子。雙方均要求取得房屋，向?qū)Ψ街Ц墩蹆r款。帥某稱對系爭房屋進行了裝修，花費5、6萬元。張某某稱是帥某擅自裝修，不認可。雙方均認可房屋含裝修在內(nèi)的價值按24,520元/平方米計，均不要求裝修另外作價。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初26280號】拆遷系在被拆房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上兼顧困難人口因素進行，拆遷安置和拆遷補償款的核算系以戶為單位進行，并不具體到個人的安置。在所得拆遷利益中，與居住困難人數(shù)無關(guān)的拆遷利益原則上應(yīng)歸原產(chǎn)權(quán)人享有，因居住困難人數(shù)增加的拆遷利益原則上應(yīng)在非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員之間進行分配。本案中，張某某是被拆房屋的原產(chǎn)權(quán)人之一，又是居住困難人員，帥某、錢某某則是非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員，兩者應(yīng)得的拆遷利益是不一致的，張某某可得的動遷利益無疑要多于帥某、錢某某。帥某、錢某某所述的每人享有22平方米并不是指每人可獲得22平方米的安置房屋，而是核算列為居住困難的動遷戶可得貨幣補償款的一種方式。貨幣補償款包括了被拆房屋的貨幣補償款和因居住困難戶增加的貨幣補貼款，其中被拆房屋的貨幣補償款與居住困難人數(shù)無關(guān)，應(yīng)歸原產(chǎn)權(quán)人享有，非原產(chǎn)權(quán)人居住困難人員不能分割本屬原產(chǎn)權(quán)人的應(yīng)得利益，因居住困難增加的貨幣補貼款則應(yīng)在非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員中進行分配。居住困難戶補貼是按困難人員數(shù)計算的，按困難人員數(shù)分配。除上述補償款外，其余的補償款大多與居住困難人數(shù)無關(guān)。從拆遷協(xié)議的補償款結(jié)算方式來看，可直接用于購買安置房屋面積的是貨幣補償款，包括被拆房屋本身的貨幣補償款和居住困難增加的貨幣補貼款，貨幣補償款與總房款之間的價差605,962元雖然是用其他補償款予以抵銷，但該款對應(yīng)的房屋面積本質(zhì)上屬于超面積購買。由于非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員的貨幣補貼款遠低于產(chǎn)權(quán)人的貨幣補償款，以致兩者可購買的面積相距甚遠，從考慮安置居住困難人員的角度出發(fā)，該部分的面積購買權(quán)宜考慮分配給非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員，帥某、錢某某享有比例的購買權(quán)。鑒于張某某在與其他產(chǎn)權(quán)人協(xié)商分配動遷利益時未保障帥某、錢某某的應(yīng)得利益，在張某某、帥某、錢某某之間分割系爭房屋時予以適當考慮調(diào)整。又，張某某的動遷利益來源于其婚前的產(chǎn)權(quán)房，其動遷利益實質(zhì)是其婚前財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，本質(zhì)上屬婚前財產(chǎn)，而帥某的動遷利益來源于婚后，本質(zhì)上屬婚后共同財產(chǎn)，但帥某是女方，可適當照顧。綜合考慮本案上述各種因素及帥某對房屋進行裝修、帥某、錢某某已經(jīng)取得8萬元補償款等情況，酌情確定系爭房屋歸張某某和帥某、錢某某各半，房屋歸張某某所有，由張某某給付帥某、錢某某房屋折價款。一審法院審理后于2016年7月5日作出判決：一、上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋歸張某某所有；二、張某某于判決生效之日起三日內(nèi)給付帥某、錢某某房屋折價款641,933.60元（該款由張某某交至一審法院代管，由帥某、錢某某在履行判決第三項后來一審法院領(lǐng)?。?；三、帥某、錢某某于判決生效之日起三十日內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋，將房屋交付張某某。案件受理費16,354.80元，由張某某負擔8,177.40元，由帥某、錢某某負擔8,177.40元。

二審【案號： 上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終9084號】本院認為，系爭房屋雖系張某某與帥某、錢某某拆遷安置所得，但張某某系作為產(chǎn)權(quán)人進行安置，帥某、錢某某系作為非產(chǎn)權(quán)人進行安置，故張某某與帥某、錢某某對天寶路房屋拆遷安置補償利益所享有的利益范圍并不等同。其中，房屋價值貨幣補償款應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人享有，帥某、錢某某作為非產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)要求分割。帥某、錢某某作為天寶路房屋拆遷中居住困難對象中的非產(chǎn)權(quán)人，僅對因考慮居住困難因素增加的拆遷安置利益享有權(quán)利。一審法院對帥某、錢某某可得拆遷安置利益范圍的認定，具有相應(yīng)的事實基礎(chǔ)，本院予以認同不再贅述。綜合考慮張某某與帥某、錢某某可得拆遷安置利益的范圍，一審法院認定系爭房屋產(chǎn)權(quán)張某某享有二分之一產(chǎn)權(quán)份額，帥某、錢某某共同享有二分之一份額，公平合理，具有相應(yīng)的事實基礎(chǔ)，本院予以維持。帥某、錢某某關(guān)于三人均享有22平方米安置面積利益，帥某、錢某某享有系爭房屋三分之二產(chǎn)權(quán)份額的上訴主張，缺乏事實基礎(chǔ)，本院予以駁回。就具體的分割方式之爭議。天寶路房屋系張某某繼承所得，張某某系該被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，故在安置房的分配上，應(yīng)優(yōu)先保障產(chǎn)權(quán)人的居住權(quán)益。本案中，也沒有證據(jù)證明張某某他處有房，同時，從另案中已經(jīng)查明的事實看，帥某與張某某再婚后，雙方各自借房居住、偶有來往，雙方并未形成穩(wěn)定的符合社會一般規(guī)范的家庭生活關(guān)系。且在確認各自的產(chǎn)權(quán)份額時，已經(jīng)適當照顧了帥某、錢某某，故一審法院確定的由張某某取得系爭房屋所有權(quán)，并支付帥某、錢某某房屋折價款的分割方式，具備相應(yīng)的事實基礎(chǔ)，合乎常理，本院予以維持。帥某、錢某某要求取得系爭房屋所有權(quán)的上訴請求，本院予以駁回。綜上所述，一審法院根據(jù)查明的事實所作的判決并無不當，本院予以維持，帥某、錢某某的上訴請求，缺乏事實基礎(chǔ)及法律依據(jù)，本院予以駁回。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣16,354.80元，由上訴人帥某、錢某某共同負擔。本判決為終審判決。