城市生活中，每家每戶都會(huì)與物業(yè)打交道，其中的矛盾與糾紛在所難免。8月2日上午，北京一中院發(fā)布《涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)》，梳理了五年來(lái)審理的物業(yè)糾紛案件基本情況和特點(diǎn)，并總結(jié)典型案例，針對(duì)不同類型的物業(yè)糾紛，提供借鑒和指引。重案組37號(hào)(微信ID:zhonganzu37)精選其中有代表性的案件，供大家參考。

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物業(yè)糾紛物業(yè)勝訴率高

北京一中院近五年（2013.1.1－2017.6.30）共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，其中，涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛占比達(dá)73.59％。物業(yè)企業(yè)作為訴訟主體具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，以2017年上半年為例，該院以判決方式結(jié)案的100件物業(yè)案件中，物業(yè)企業(yè)作為原告提起訴訟的有90件，占總數(shù)的90％。

相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來(lái)講，物業(yè)企業(yè)一般有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，因此，無(wú)論是在法律知識(shí)和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢(shì)，這就容易導(dǎo)致目前物業(yè)企業(yè)的整體勝訴率較高。

同時(shí)，造成目前涉物業(yè)糾紛不斷的原因主要集中在：房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)達(dá)不到業(yè)主的要求、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生矛盾致使物業(yè)費(fèi)用難以收繳、部分業(yè)主惡意欠費(fèi)，以及由于歷史原因，如房改房政策致使部分業(yè)主認(rèn)為仍應(yīng)按原有政策承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)等。

在發(fā)布會(huì)上，法官對(duì)業(yè)主訴訟做出以下提示：

注重證據(jù)的收集、保存。如在房屋質(zhì)保期內(nèi)注意對(duì)房屋問(wèn)題的報(bào)修留存相關(guān)書(shū)證以及視聽(tīng)資料等證據(jù)，注意及時(shí)通過(guò)物業(yè)企業(yè)尋找開(kāi)發(fā)商以期在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修；對(duì)于漏水等疑難爭(zhēng)議問(wèn)題可嘗試通過(guò)政府相關(guān)部門介入，尋找中立第三方進(jìn)行相關(guān)鑒定，以明確問(wèn)題和責(zé)任。

依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用。

業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害問(wèn)題盡量在合同中作特別約定。這種特別約定無(wú)論對(duì)于業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項(xiàng)發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定處理，避免爭(zhēng)論不休。

有條件的業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問(wèn)。

身邊案例告訴你官司如何判

案例一：業(yè)主委員會(huì)的知情權(quán)受限制

案情概要：2012年，昌平某小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴要求，物業(yè)公布包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、對(duì)外廣告合同等資料。

法院裁判：物業(yè)企業(yè)對(duì)僅對(duì)涉及業(yè)主合法權(quán)益有關(guān)的信息負(fù)有披露義務(wù)。

本案中，物業(yè)就小區(qū)內(nèi)裝修費(fèi)、供暖服務(wù)收費(fèi)及供暖維修情況進(jìn)行了說(shuō)明，并對(duì)3年的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行了公示，應(yīng)視為物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了公示義務(wù)。對(duì)于業(yè)委會(huì)要求的公示文件，因物業(yè)否認(rèn)持有上述文件，故在缺乏證據(jù)佐證的情況下，法院無(wú)法支持業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。最終法院一二審判決駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

案例二：業(yè)主委員會(huì)不能主張名譽(yù)權(quán)保護(hù)

案情概要：昌平區(qū)某業(yè)委會(huì)認(rèn)為該小區(qū)物業(yè)利用短信群發(fā)的形式，侵害業(yè)委會(huì)名譽(yù)權(quán)，起訴至法院，要求小區(qū)物業(yè)停止侵權(quán)并賠禮道歉。

法院裁判：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上。此外，業(yè)主委員會(huì)不具有單獨(dú)可支配的財(cái)產(chǎn)，并不具有承擔(dān)民事責(zé)任的能力。據(jù)此，業(yè)主委員會(huì)既非法人，也非其他組織，其既不具有獨(dú)立的人格尊嚴(yán)，也不具有財(cái)產(chǎn)利益，故業(yè)主委員會(huì)并非享有名譽(yù)權(quán)的民事主體。最終，法院一二審均駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

案例三：物業(yè)撤離前須交接“工作”

案情概要：海淀區(qū)某小區(qū)于2001年交付給業(yè)主使用，該小區(qū)由開(kāi)發(fā)商指定甲公司提供前期物業(yè)服務(wù)。2015年1月，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘乙公司為小區(qū)物業(yè)企業(yè)。

2015年4月14日，小區(qū)業(yè)委會(huì)向甲公司遞交了《交接通知》，但甲公司仍滯留小區(qū)，拒絕移交相關(guān)材料。故業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)法院依法判令甲公司立即撤離。

法院裁判：二審法院認(rèn)為，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)撤離服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)以交接為前提，否則可能影響全體業(yè)主權(quán)益。本案中，業(yè)委會(huì)主動(dòng)放棄交接的訴訟請(qǐng)求，使物業(yè)撤場(chǎng)的前提條件不能成就，從全體業(yè)主的利益為出發(fā)點(diǎn)考量，法院不宜單獨(dú)判決甲公司從小區(qū)撤離。

案例四：物業(yè)對(duì)小區(qū)的違章建設(shè)有報(bào)告責(zé)任

案情概要：昌平區(qū)某小區(qū)的業(yè)主張某，以小區(qū)存在違建，物業(yè)未盡到制止、處理的責(zé)任為由，起訴物業(yè)協(xié)助相關(guān)機(jī)關(guān)拆除違建。

法院裁判：經(jīng)法院查詢，該物業(yè)已及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，盡到了報(bào)告的義務(wù)。管理部門已經(jīng)向業(yè)主下發(fā)了《責(zé)任改正通知書(shū)》和《談話通知書(shū)》，亦說(shuō)明相關(guān)行政執(zhí)法部門已經(jīng)了解到違建的情況。履行拆除違法建筑職責(zé)的部門應(yīng)為政府的主管部門，張某要求物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)“拆違”缺乏法律依據(jù)。

案例五：單個(gè)業(yè)主不可以“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”拒交物業(yè)費(fèi)

案情概要：國(guó)投文化公司以中海投公司欠付330萬(wàn)物業(yè)費(fèi)為由訴至法院。中海投公司抗辯認(rèn)為，國(guó)投文化公司提供物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，因此拒交物業(yè)費(fèi)。

法院裁判：物業(yè)服務(wù)具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)社區(qū)的公共利益。其所提供的很多物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的，如果因?yàn)槲飿I(yè)的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費(fèi)用，業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi)，這樣的做法有悖于利益平衡原則。最終一二審法院未支持中海投公司的上述答辯理由，判決其支付物業(yè)費(fèi)。

案例六:業(yè)主私搭亂，建物業(yè)有權(quán)要求恢復(fù)原狀

案情概要：業(yè)主王某擅自對(duì)其居住陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行改造，物業(yè)以影響小區(qū)整體形象、對(duì)其他住戶造成安全隱患為由，將王某訴至法院要求其將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀。

法院裁判：雖王某辯稱改造陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)過(guò)其他業(yè)主同意，但法院認(rèn)為，即使該情況屬實(shí)，僅有部分其他業(yè)主簽字認(rèn)可表示同意，亦不構(gòu)成擅自改造房屋陽(yáng)臺(tái)的正當(dāng)理由。小區(qū)業(yè)主對(duì)其所居住房屋存在拆、改等違建行為時(shí)，物業(yè)企業(yè)有權(quán)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者業(yè)主公約的規(guī)定要求業(yè)主恢復(fù)原狀。