今年9月，北京石景山法院召開“業(yè)主委員會糾紛案件審理中發(fā)現(xiàn)的問題及對策建議”新聞通報會，對北京市法院2013年至2017年審理的涉及業(yè)主委員會案件的糾紛狀況、特點(diǎn)問題以及對涉及業(yè)主委員會案件糾紛法律適用問題提出對策建議，并通報了5個典型案例。發(fā)布會主持人為王華偉，民三庭庭長施舟駿、副庭長張英周出席發(fā)布會。以下內(nèi)容摘自發(fā)布會實(shí)錄，推送時有所調(diào)整。

五個典型案例

案例　01

業(yè)委會主任辭職后起訴業(yè)委會，請求撤銷對其辭職公告的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案

案情簡介

原告巍某向法院提出訴訟請求：1.確認(rèn)于某等四人組成的業(yè)主委員會不具有資格；2.請求撤銷終止其業(yè)主委員會資格的《公告》。事實(shí)和理由：2014年4月23日，于某主動辭掉業(yè)主委員會主任職務(wù)，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定，于某委員資格自動終止。業(yè)主委員會重新進(jìn)行投票選舉，選舉業(yè)主委員會副主任巍某為主任，增選王某為副主任。2014年9月19日，于某等四人以某業(yè)主委員會名義貼出公告，以《公告》形式終止巍某業(yè)主委員會（副）主任資格及委員資格。原告認(rèn)為，其是全體業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會副主任，巍某辭職后，于某沒有權(quán)利作出公告，該四人作出的《公告》不具有法律效力，故訴至法院。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)定：巍某要求認(rèn)定于某等四人不具有資格代表業(yè)委會作出2014年9月19日的《公告》，進(jìn)而請求法院確認(rèn)該《公告》無效的訴訟請求是否屬于法院受理民事訴訟范圍的問題。《民事訴訟法》第三條規(guī)定：人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。但并不意味著上述民事主體之間發(fā)生的全部財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，法院都應(yīng)該受理。哪些屬于民事訴訟的受案范圍，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相應(yīng)實(shí)體法律規(guī)定。

根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主才可以請求法院予以撤銷。對于業(yè)主要求保護(hù)合法權(quán)益的具體內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)根據(jù)起訴人起訴理由確定。如果起訴人的起訴理由明顯不屬于《物權(quán)法》第六章及《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的業(yè)主可以起訴的合法權(quán)益，業(yè)主就不具有起訴權(quán)。

從巍某所訴《公告》內(nèi)容及起訴理由可知，《公告》內(nèi)容涉及是業(yè)委會內(nèi)部管理問題，包括業(yè)委會委員及其負(fù)責(zé)人資格認(rèn)定、業(yè)委會決定表決程序等。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理組織，對屬于業(yè)主大會和業(yè)主委會自治管理范疇的事項(xiàng)，不應(yīng)當(dāng)包括在上述法律所規(guī)定的能夠提起訴訟的業(yè)主之合法權(quán)益范圍內(nèi)，故巍某的訴訟請求，不屬于法院民事案件受案范圍。最終法院判決駁回巍某的訴訟請求。

法官提示

法律將業(yè)主撤銷權(quán)客體限定為業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,但未明確決定的具體內(nèi)涵和外延。實(shí)踐中，有的請求撤銷事項(xiàng)屬于業(yè)主大會或業(yè)主委員會自治范疇內(nèi)履行職責(zé)或內(nèi)部管理事項(xiàng)；有的請求撤銷業(yè)主大會成立或業(yè)主委員會成員資格、業(yè)主委員會主任推選決議、業(yè)主委員會履行職權(quán)等程序性事項(xiàng)；還有就不存在的決議或業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議請求撤銷或確認(rèn)無效。

對此，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開、成立、選舉、表決、業(yè)主委員會委員資格及選任、罷免等屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會內(nèi)部程序性或自治范疇決定的事項(xiàng)，不屬于業(yè)主撤銷權(quán)和民事案件受理范圍。

業(yè)主撤銷權(quán)對象必須是對小區(qū)內(nèi)共同管理事項(xiàng)具體結(jié)論性的處理，受侵害的權(quán)益應(yīng)是具體和個體化的，而非模糊抽象和概括性的權(quán)利，如業(yè)主僅主張其參與社區(qū)治理和管理等抽象性權(quán)利受到侵害并非撤銷權(quán)對象的范疇，亦不屬于人民法院民事案件受理范圍。

案例 02

某業(yè)委會主任辭職后拒絕交出公章糾紛案

案情簡介

某業(yè)主委員會于2014年2月經(jīng)登記備案后成立,并依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定行使權(quán)利、履行職責(zé)，由業(yè)委會副主任巍某保管公章。2014年4月，業(yè)主委員會主任于某辭職，在居委會主持下經(jīng)全體業(yè)委會委員投票選舉巍某為新業(yè)委會主任。2014年9月13日，巍某、白某二人以書面形式辭去業(yè)委會委員等一切職務(wù)。2014年9月19日，業(yè)委會依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十八條在小區(qū)內(nèi)發(fā)出《公告》，將巍某、王某、白某辭職情況予以公示。巍某辭職后，業(yè)委會公章仍由其持有，未交還某業(yè)委會。于某等四名業(yè)主委員會成員便以業(yè)主委員會名義起訴至法院，要求巍某返還業(yè)主委員會公章。

2014年10月9日，某街道社區(qū)建設(shè)科作出《關(guān)于小區(qū)業(yè)委會增補(bǔ)委員建議》:依據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，上述三人業(yè)委會委員資格已自動終止。鑒于小區(qū)委員會目前仍剩4名委員，剩余委員數(shù)達(dá)到全體委員半數(shù)以上，應(yīng)繼續(xù)正常開展業(yè)委會日常工作，業(yè)委會公章應(yīng)當(dāng)移交到業(yè)委會,但業(yè)委會作出任何決定必須經(jīng)過4人全部同意方可確認(rèn)。若業(yè)主大會議事規(guī)則中有其他明確約定的，按其約定執(zhí)行。為此，建議盡快召開業(yè)主大會增補(bǔ)委員。

裁判情況

法院經(jīng)審理認(rèn)定：于某等四人以業(yè)主委員會名義起訴是否合法問題，雖業(yè)主委員會只剩四人，但業(yè)委會作為一個組織并未消滅，現(xiàn)于某等四人一致決定起訴巍某，足可以作為某業(yè)委會的意思表示，故某業(yè)委會起訴符合法律規(guī)定。

鑒于巍某、王某、白某三人的業(yè)委會委員資格已自動終止，根據(jù)《某業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交其保存的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。巍某已經(jīng)不具備業(yè)委會委員資格，其再行保管某業(yè)委會的公章，不符合《某業(yè)主大會議事規(guī)則》，故判令巍某向某業(yè)委會返還公章。

法官提示

印章是單位的財產(chǎn)和對外活動進(jìn)行意思表示的手段，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行保管。當(dāng)印章持有人因身份改變而不應(yīng)再持有印章而又拒絕交出印章，將會導(dǎo)致單位印章的缺位。原業(yè)委會主任辭職、任期屆滿等拒不交出印章的，新的業(yè)主委員會或業(yè)主委員會成員應(yīng)依法定程序通過共同意思表示代表業(yè)委會主張相關(guān)權(quán)利。

通過上述案例可見，業(yè)主委員會委員的選聘、任職資格、換屆后印章交接等問題，集中反映了業(yè)主委員會換屆引發(fā)的利益矛盾沖突。此外，業(yè)主委員會成員不勝任職責(zé)、隨意辭職、辭職后補(bǔ)選難、任期屆滿后難以延續(xù)等問題應(yīng)等亟需有效解決和完善。

案例 03

業(yè)委會起訴物業(yè)公司返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益糾紛案

案情簡介

2006年7月10日，某房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，委托物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限自2006年7月16日起至業(yè)主委員會聘任新物業(yè)公司時止。2012年12月25日，小區(qū)業(yè)委會在街道辦事處備案。

2006年11月20日，物業(yè)公司與某廣告公司簽訂《協(xié)議》及《合作合同書》，其中主要約定：某廣告公司向某物業(yè)公司按小區(qū)內(nèi)電梯數(shù)量每梯每年支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，合作區(qū)域內(nèi)每部電梯安裝2面，共計(jì)4塊電子鏡框，1個候梯廳，安裝2塊電子鏡框；經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式：每部電梯費(fèi)用4500元/部/年，候梯廳每塊費(fèi)用2000元/塊/年。某廣告公司自2006年至2010年向物業(yè)公司支付共計(jì)789 033.30元，發(fā)票存根用途顯示為物業(yè)費(fèi)。某廣告公司自2011年至2012年向某物業(yè)公司支付共計(jì)452 100元，發(fā)票經(jīng)營項(xiàng)目顯示管理費(fèi)。

業(yè)委會向法院起訴物業(yè)公司請求返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益。某物業(yè)公司稱：支票存根上記載用途為物業(yè)費(fèi)，發(fā)票經(jīng)營項(xiàng)目為管理費(fèi)，均非廣告費(fèi)，自接管某小區(qū)物業(yè)管理工作以來，對小區(qū)進(jìn)行了大量人力、物力和財力投入，公共區(qū)域收入已用于小區(qū)物業(yè)管理資金投入，其已委托賬務(wù)審計(jì)，但未提供審計(jì)報告。

裁判情況

法院經(jīng)審理認(rèn)定：某業(yè)委會依法成立，具備訴訟主體資格，有權(quán)利代小區(qū)業(yè)主決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。根據(jù)物權(quán)法及司法解釋規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

建筑區(qū)劃內(nèi)以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。小區(qū)內(nèi)的電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有部分，小區(qū)的業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)公司自2006年7月起對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理期間，與廣告公司先后簽訂《合作合同書》，利用小區(qū)內(nèi)共有部分電梯間、候梯廳進(jìn)行廣告營利活動，收取廣告費(fèi)用，侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。某物業(yè)公司利用屬業(yè)主共有公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營性活動獲取的收益，其性質(zhì)應(yīng)屬廣告收益而非經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，物業(yè)公司理應(yīng)返還。最終判決某物業(yè)公司返還某業(yè)委會電梯間、候梯廳廣告收入117萬余元。

法官提示

建筑區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的共有權(quán)指業(yè)主依照《物權(quán)法》、合同以及區(qū)分所有權(quán)人之間的管理規(guī)約，對建筑物共有部分、基地使用權(quán)、小區(qū)公共場所和設(shè)施等享有占有、使用、收益處分的權(quán)利。

根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的綠地三種情形外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)用房、占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。建筑物基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等部分的屬性屬于全體業(yè)主天然共有部分。業(yè)主共有及共同管理區(qū)域部分經(jīng)營收益，也應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。

案例 05

業(yè)委會代表全體業(yè)主訴開發(fā)商確認(rèn)小區(qū)地面停車位權(quán)屬糾紛案

案情簡介

石景山某商品樓小區(qū)系某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)，2004年某房地產(chǎn)公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。位于某小區(qū)地面數(shù)字編號001號至170號的170個機(jī)動停車位即訴爭車位。其中，編號001號等22個車位屬于未經(jīng)規(guī)劃許可規(guī)劃外新增車位。編號015號等148個機(jī)動車停車位屬于建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位。某房地產(chǎn)公司將開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃內(nèi)車位均以出租形式交付給業(yè)主使用。

開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會曾達(dá)成三方會議紀(jì)要：1.由開發(fā)商辦理停車管理手續(xù)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)地上停車位管理。2.小區(qū)內(nèi)陸上停車位的150個車位，由投資方所有。小區(qū)內(nèi)陸上停車位的20個車位由小區(qū)業(yè)主收益。3.第二條中150個車位收益由開發(fā)商和物業(yè)管理公司各占50%，收益雙方每日結(jié)算。

后業(yè)委會與開發(fā)商就車位費(fèi)問題產(chǎn)生爭議并訴至法院。雙方均認(rèn)可訴爭170個車位中的22個車位屬于未經(jīng)規(guī)劃的新增車位，另148個車位雖在建筑規(guī)劃范圍內(nèi)，但占用了小區(qū)內(nèi)公共道路面積。某業(yè)委會認(rèn)為被告擅自占用小區(qū)道路構(gòu)成侵權(quán)行為，被告雖認(rèn)可建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)148個車位占用了小區(qū)內(nèi)公共道路面積的事實(shí)，但主張均系按照規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。

裁判情況

法院經(jīng)審理認(rèn)定：根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路及綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。據(jù)此規(guī)定，經(jīng)過規(guī)劃許可的位于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位，開發(fā)商以出租形式交付業(yè)主使用后，業(yè)主僅從開發(fā)商處取得對車位的暫時占有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。

沒有經(jīng)過規(guī)劃，占用業(yè)主共有道路或其他場地新增的車位所有權(quán)，應(yīng)屬于業(yè)主共有。故訴爭170個車位中屬于規(guī)劃外新增的22個車位，應(yīng)屬小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。某業(yè)委會作為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主共同利益的組織，請求確認(rèn)該22個車位所有權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。其余148個停車位屬于經(jīng)過規(guī)劃許可用于停放汽車的車位。開發(fā)商采取出租方式交付業(yè)主使用后，仍享有處分權(quán)和所有權(quán)。某業(yè)委會要求確認(rèn)該148個車位所有權(quán)屬于業(yè)主共有，缺乏法律依據(jù)，不予支持。

法官提示

建筑規(guī)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬系當(dāng)事人約定范圍，處理相關(guān)權(quán)屬爭議時，首先審查當(dāng)事人之間關(guān)于車位、車庫權(quán)屬約定。約定方式可采取公開出售轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、在商品房買賣合同中約定以優(yōu)惠無償附贈或有償租賃使用。

當(dāng)因未約定或約定不明時產(chǎn)生權(quán)屬爭議時，應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)時按照規(guī)劃建設(shè)（建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于車位用途）的車位、車庫歸屬，由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定；對項(xiàng)目建設(shè)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)完成后占用業(yè)主共有道路或其他場所增設(shè)的車位，應(yīng)認(rèn)定歸屬全體業(yè)主共有。

案例 05

業(yè)主請求撤銷業(yè)委會作出的“與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定”糾紛案

案情簡介

某物業(yè)公司是某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)一直由某物業(yè)公司提供。2014年12月，某業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的合同條款與之前物業(yè)服務(wù)合同條款完全一致。就某業(yè)委會作出與某物業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同決定流程，某業(yè)委會表示：作出續(xù)簽合同決定需要全體業(yè)主過半數(shù)同意。某業(yè)委會在張貼《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽意見征詢公告》后，因沒有超過半數(shù)的業(yè)主到業(yè)委會提異議，故就視為沒有提異議的業(yè)主都同意。

孫某系小區(qū)業(yè)主，孫某表示,2014年12月上旬，業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)公告欄貼出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同》續(xù)簽意見征集公告，之后不久業(yè)委會就與物業(yè)公司續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同。孫某認(rèn)為，上述程序和實(shí)質(zhì)結(jié)果違反了物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由全體業(yè)主共同決定規(guī)定，剝奪了包括孫某在內(nèi)小區(qū)廣大業(yè)主對小區(qū)事務(wù)的決定權(quán)，且程序違法，訴至法院請求撤銷某業(yè)委會作出的“與某物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定。

法院裁判

法院經(jīng)審理認(rèn)定：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，某業(yè)委會選聘某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按照前述法律規(guī)定，征得專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。某業(yè)委會表示在張貼征詢公告后，沒有過半數(shù)的業(yè)主提出異議，視為過半數(shù)的業(yè)主同意，并最終作出了續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第六十六條規(guī)定：不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。

某業(yè)委會認(rèn)為業(yè)主沒有提出異議就視為同意缺乏法律依據(jù)，且亦未能舉證證明續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定征得了專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。綜上，認(rèn)定某業(yè)委會作出的續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定程序違法。遂判決撤銷某業(yè)委會作出的“與某物業(yè)公司續(xù)簽2015年1月1日至2016年12月31日的《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定。

法官提示

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或超越法定權(quán)限范圍的無效決議或違反法定程序的決議，業(yè)主均可行使撤銷權(quán)。業(yè)主受侵害合法權(quán)益包括實(shí)體權(quán)益和程序性權(quán)益。實(shí)體權(quán)益包括建筑專有部分所有權(quán)以及專有部分以外共有部分共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主這些實(shí)體權(quán)益受到?jīng)Q議、決定剝奪或限制的，可以行使撤銷權(quán)。業(yè)主程序權(quán)益受到侵害指決定內(nèi)容雖未侵害業(yè)主區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但決定逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。

對程序是否違法應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則、《物權(quán)法》第76條及物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的關(guān)于業(yè)主大會的召開、投票表決程序等強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行審查。其中包括投票表決程序、投票是否采取法定形式、票數(shù)是否達(dá)到法定要求以及表決票真實(shí)性和有效性等。

業(yè)主委員會僭越職權(quán)限制、逾越權(quán)限范圍作出關(guān)涉全體業(yè)主共同利益應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)決議，有可能侵害業(yè)主合法權(quán)益。對業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)由全體業(yè)主決定業(yè)主大會權(quán)限范圍內(nèi)事項(xiàng)或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同或就維護(hù)、修繕共用部位簽訂施工裝潢合同等法律行為效力，法院應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查判斷

業(yè)主委員會糾紛案件審理情況及分析

業(yè)主委員會作為新興的社區(qū)自治組織，在維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益、促進(jìn)社區(qū)安定和諧等方面發(fā)揮了重要作用。伴隨著民主意識、法律意識以及維權(quán)意識逐步提高，不同業(yè)主利益需求多樣化，城市住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)委會與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等之間的問題越來越引起社會廣泛關(guān)注，由此引發(fā)越來越多的糾紛訴至法院。我院通過對北京市法院五年來審理的1573件涉業(yè)主委員會糾紛案件調(diào)研分析，就案件審理中發(fā)現(xiàn)的主要問題及對策建議予以通報。

一、業(yè)主委員會糾紛案件基本情況和特點(diǎn)

1 . 案件數(shù)量增長幅度較快，收案量總體呈逐年上升趨勢

近年來，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)、開發(fā)商之間的利益沖突日益復(fù)雜、尖銳化，訴訟糾紛頻發(fā)。通過對近五年北京法院受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商之間因住宅小區(qū)建筑物專有、共有部分權(quán)利歸屬、使用、收益、處分以及業(yè)主知情權(quán)、撤銷權(quán)等1573件糾紛案件數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，其中，2013年受理213件、2014年183件、2015年235件、2016年566件、2017年376件。因業(yè)主委員運(yùn)行不規(guī)范、不透明引發(fā)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)糾紛案件快速增長。

2 . 案件類型和案由高度集中，訴訟參與主體范圍廣

從受理的案件類型、案由分析，業(yè)主、業(yè)主委員會案件類型高度集中，主要集中在建筑物區(qū)分所有權(quán)（包括業(yè)主專有權(quán)、業(yè)主共有權(quán)、車位、車庫糾紛）、業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)糾紛類型，訴訟參與主體呈多樣化特點(diǎn)，既包括房屋所有權(quán)人、共有人、使用權(quán)人、承租人，又包括業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、相鄰業(yè)主等。業(yè)主共有權(quán)、業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)等案件類型，涉案人數(shù)眾多，涉及人員范圍廣，社會影響大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，受理的業(yè)主共有權(quán)、車庫、車位糾紛案件占54.9%；業(yè)主撤銷權(quán)案件占32%；業(yè)主知情權(quán)糾紛占10%；業(yè)主就建筑物專有部分權(quán)利歸屬、使用、收益、處分等業(yè)主專有權(quán)糾紛案件占3%。

3 . 案件法律關(guān)系復(fù)雜，化解難度大，呈“兩低兩高”趨勢

涉業(yè)主、業(yè)主委員會糾紛案件事實(shí)認(rèn)定和法律關(guān)系復(fù)雜，不同法律關(guān)系相互交織。業(yè)主撤銷權(quán)糾紛既涉及對當(dāng)事人起訴或應(yīng)訴主體資格等程序性事實(shí)審查，又涉及對業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議程序合法性、是否侵害業(yè)主合法權(quán)益等實(shí)體事實(shí)的審查判斷，不同法律關(guān)系相互交織，程序與實(shí)體事實(shí)雙重審查判斷，加大了案件審理和化解難度，不同利益主體對訴求預(yù)期和訴由主觀認(rèn)識差異大，矛盾累積時間長，積怨深，處理不當(dāng)可能導(dǎo)致矛盾激化，通過訴訟方式難以得到有效化解。與此相對應(yīng)，案件整體呈調(diào)解率、服判息訴率低，上訴率、申請?jiān)賹徛矢呒础皟傻蛢筛摺壁厔?。相?dāng)一部分案件經(jīng)二審、再審程序，仍難以有效化解。

二、審理業(yè)主委員會糾紛案件面臨的難點(diǎn)問題

1 . 業(yè)主大會、業(yè)主委員會訴訟主體地位不明晰，權(quán)利行使不規(guī)范問題突出

業(yè)主大會、業(yè)主委員會訴訟主體地位不明晰，業(yè)主尋求司法救濟(jì)、訴訟權(quán)利行使不規(guī)范問題，不僅可能導(dǎo)致業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益路徑受阻，還直接影響裁判者對代表全體業(yè)主訴訟主體的不同認(rèn)定。

關(guān)于業(yè)主委員會能夠起訴和應(yīng)訴范圍以及是否需要業(yè)主大會授權(quán)問題，有的認(rèn)為業(yè)主委員會可直接以自己名義參加訴訟；有的認(rèn)為必須取得全體業(yè)主或業(yè)主大會授權(quán)才具有提起訴訟的資格，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會無權(quán)以自己名義提起訴訟。關(guān)于業(yè)主大會是否具有訴訟當(dāng)事人主體資格，實(shí)踐中亦多存在爭議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會訴訟主體資格認(rèn)識分歧，給司法裁判造成很大不便。業(yè)主委員會、業(yè)主大會是否具備訴訟主體資格能夠當(dāng)然參加民事訴訟，業(yè)主委員會能夠起訴和應(yīng)訴范圍以及是否需要業(yè)主大會授權(quán)問題，有待有關(guān)司法解釋進(jìn)一步明確。

2 . 業(yè)主個人利益與共有權(quán)益的矛盾沖突與協(xié)調(diào)問題

《物權(quán)法》雖對業(yè)主共有部分和業(yè)主共同管理事項(xiàng)權(quán)利作出了規(guī)定，但只是抽象概括的規(guī)定。實(shí)踐中，業(yè)主專有部分與共有部分的權(quán)利行使邊界爭端多發(fā)。如開發(fā)商與業(yè)主就車位、車庫歸屬沒有約定或約定不明，如何確定其權(quán)屬及收益分配問題；建筑物樓頂平臺、人防工程、小區(qū)供電、供水、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等是否屬于業(yè)主共有因沒有明確規(guī)定，這些資源及收益歸屬問題爭議時有發(fā)生。小區(qū)業(yè)主共有權(quán)和開發(fā)商所有權(quán)的沖突時有發(fā)生，有些開發(fā)商利用信息優(yōu)勢，將業(yè)主共有建筑設(shè)施當(dāng)作專有部分出售或占為己有。

由于法律對業(yè)主共同管理、決定事項(xiàng)范圍規(guī)定的概括性和原則性，實(shí)踐中對如何合理劃定業(yè)主共同管理、決定事項(xiàng)范圍存較大爭議。共用設(shè)施被侵占、物業(yè)合同違約履行及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低等問題，既涉及業(yè)主個體利益，又涉及全體業(yè)主共同利益。如何有效協(xié)調(diào)不同業(yè)主與管理團(tuán)體之間的利益以及權(quán)利行使沖突，成為共同亟需解決的難題。

3 . 業(yè)主撤銷權(quán)權(quán)利行使不規(guī)范問題

一是業(yè)主撤銷權(quán)行使主體問題。一些不符合業(yè)主資格的承租人、未取得規(guī)劃審批手續(xù)的建房人、“小產(chǎn)權(quán)”房買受人等以權(quán)益受損為由提起訴訟；一些曾參加業(yè)主大會投贊成票或未明確提出異議的業(yè)主以權(quán)益受損或決議程序違法為由提起訴訟。

二是業(yè)主撤銷權(quán)對象內(nèi)涵外延不明確。法律將業(yè)主撤銷權(quán)客體限定為業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，未明確決定的內(nèi)涵和外延。實(shí)踐中，有的撤銷事項(xiàng)屬于業(yè)主大會或業(yè)主委員會自治范疇內(nèi)履行職責(zé)或內(nèi)部管理事項(xiàng)；有的撤銷業(yè)主大會成立或業(yè)主委員會成員資格、業(yè)主委員會主任推選決議、業(yè)主委員會履行職權(quán)等程序性事項(xiàng)。

三是業(yè)主撤銷權(quán)案件舉證責(zé)任分配問題。實(shí)踐中，有的對業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議程序合法性僅作形式審查；有的將決議程序合法性舉證責(zé)任分配給業(yè)主委員會，并對決議程序是否合法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查；還有的認(rèn)為應(yīng)對業(yè)主實(shí)體權(quán)益是否受侵害以及決議程序是否合法同時進(jìn)行審查。不同舉證責(zé)任分配直接影響到不同法律后果承擔(dān)。

4 . 業(yè)主知情權(quán)權(quán)利行使邊界不清，權(quán)利濫用需規(guī)范

一是業(yè)主知情權(quán)的范圍問題。焦點(diǎn)主要集中在知情權(quán)范圍的深度、廣度和時間維度方面。對業(yè)主要求查閱和公布哪些、何時的材料和文件的合理界定難。

二是權(quán)利義務(wù)主體問題。有的認(rèn)為業(yè)主知情權(quán)權(quán)利主體僅為法律規(guī)定的業(yè)主，業(yè)主委員會未經(jīng)授權(quán)向物業(yè)企業(yè)主張知情權(quán)超出業(yè)主大會執(zhí)行者權(quán)限，屬主體不適合；有的認(rèn)為業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)公司公布、查閱或復(fù)印應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和相應(yīng)的材料符合立法本意和法律規(guī)定。

三是業(yè)主知情權(quán)行使方式及限制問題。對是以公布還是查閱抑或復(fù)印方式行使查閱權(quán)，業(yè)主主張多存在模糊或重復(fù)等問題，不具針對性、便捷性和經(jīng)濟(jì)性，既花費(fèi)大量時間成本、精力，又浪費(fèi)司法資源。

三、對策及建議

1 . 關(guān)于業(yè)主委員會涉訴案件處理的建議

（1）明確業(yè)主委員會法律主體的性質(zhì)定位為非法人組織民事活動主體資格

根據(jù)《民法總則》第四章有關(guān)非法人組織的規(guī)定，經(jīng)依法登記備案的業(yè)主委員會雖不具有法人資格，但屬于能夠依法以自己的名義從事各種民事活動，具有應(yīng)受民法調(diào)整的“非法人組織”民事主體資格地位。業(yè)主委員會作為代表全體業(yè)主共同利益、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)管理運(yùn)作的民間性組織，其權(quán)力基礎(chǔ)源于所代表業(yè)主對物業(yè)擁有所有權(quán)，代表全體業(yè)主對物業(yè)有關(guān)一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。故業(yè)主委員會性質(zhì)應(yīng)納入民法規(guī)定的其他組織范疇。業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)和常設(shè)機(jī)構(gòu)，其職權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，職權(quán)行使應(yīng)遵照“法無授權(quán)即禁止”原則在授權(quán)范圍內(nèi)行為，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定和活動，不得作出與共有財產(chǎn)和共同事務(wù)管理無關(guān)的活動。在涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事物（涉及公共權(quán)益）時，授予業(yè)主委員會完全從事民事活動的主體資格。

（2）賦予業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)訴訟當(dāng)事人資格

——業(yè)主委員會民事訴訟主體資格

業(yè)主委員會實(shí)體法上非法人組織性質(zhì)和訴訟法上其他組織訴訟主體地位，決定了其民事權(quán)利能力和訴訟行為能力并不完全對應(yīng)。業(yè)主委員會無獨(dú)立的財產(chǎn)和自身獨(dú)立的利益，作為業(yè)主代表機(jī)構(gòu)實(shí)施民事活動的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)最終的責(zé)任。在業(yè)主委員會訴訟主體資格上，為保障業(yè)主對小區(qū)訴訟事務(wù)的知情權(quán)，防止訴權(quán)的濫用,對業(yè)主共同決定事項(xiàng)涉及實(shí)體權(quán)利處分以及訴訟權(quán)利行使問題，應(yīng)取得業(yè)主大會決議授權(quán)。業(yè)主委員會在職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)活動有關(guān)涉及全體業(yè)主公共利益事宜，以原告身份提起民事訴訟。

——業(yè)主委員會參與訴訟活動資格審查

業(yè)主委員會參加訴訟的，應(yīng)當(dāng)提供依法成立的證明材料。一是業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，可從形式上審查起訴是否經(jīng)業(yè)主大會會議或其他合法方式獲得授權(quán)，業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會決議等可概括性地授予業(yè)主委員會對特定范圍內(nèi)事項(xiàng)提起訴訟的權(quán)利。二是審查是否涉及小區(qū)業(yè)主物業(yè)公共利益。與物業(yè)管理無關(guān)的或只涉及個別或部分業(yè)主事宜的，業(yè)主委員會無權(quán)向法院提起訴訟。三是業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟，個別業(yè)主不能再要求作為共同訴訟主體參加訴訟。

——業(yè)主委員會參與訴訟授權(quán)方式

業(yè)主委員會作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表和維護(hù)全體業(yè)主利益的自治組織，根據(jù)“法無明文規(guī)定即自由”原則，基于訴訟便利原則，為維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)公共利益事宜主張權(quán)利時，可無須再經(jīng)業(yè)主授權(quán)。根據(jù)目前業(yè)主大會及業(yè)主委員會現(xiàn)狀，業(yè)主大會授權(quán)形式可采?。篴.對授權(quán)事項(xiàng)召開一次或數(shù)次業(yè)主大會分別授權(quán)或集中授權(quán)；b.制定管理規(guī)約進(jìn)行概括授權(quán)；c.書面征求全體業(yè)主意見后進(jìn)行授權(quán)；d.依法進(jìn)行其他授權(quán)。經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或上訴。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主公約或法律及司法解釋的規(guī)定起訴或應(yīng)訴的，無需再經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授權(quán)。

2 . 加強(qiáng)和完善社區(qū)組織自治管理方面的建議

（1）強(qiáng)化社區(qū)黨組織建設(shè)，提高業(yè)委會組織結(jié)構(gòu)和組織能力建設(shè)的規(guī)范化和專業(yè)化

一是將業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)納入和諧社會建設(shè)范疇。科學(xué)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和工作流程規(guī)范。制定各類工作流程規(guī)范之前，充分聽取業(yè)主、居委會等各方意見，確保工作公開透明，充分保障業(yè)主參與權(quán)、知情權(quán)，增強(qiáng)公信力。相關(guān)部門加強(qiáng)對業(yè)主組織成立運(yùn)行的指導(dǎo)和監(jiān)督，創(chuàng)新業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)形式；加強(qiáng)業(yè)主委員會基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)作用；實(shí)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主自治與居民委員會基層自治組織管理有機(jī)結(jié)合。

二是加強(qiáng)業(yè)主委員會組織行為和組織能力建設(shè)。明確業(yè)主委員會成員資格限制和任職條件，聘任具有物業(yè)管理專門知識和專業(yè)技能秘書人員，實(shí)施定期培訓(xùn)制度，使熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)政策，提升履職能力，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會組織的專業(yè)化。