物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

         物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，交納物業(yè)費是業(yè)主的主要義務(wù)，但相關(guān)法律文件同時規(guī)定，基于“正當理由”業(yè)主可拒交物業(yè)費，因此何為“正當理由”以及“正當理由”的判斷標準，主要有以下七種情形：

      1、公共設(shè)施維修養(yǎng)護、公共衛(wèi)生方面存在瑕疵。

      2、建筑質(zhì)量存在問題，物業(yè)公司未盡維修義務(wù)。如房屋漏水，經(jīng)向物業(yè)公司報修后未能解決。

      3、行使管理責任不到位。如未及時有效制止違章搭建、拆除承重墻等違法行為。

      4、未能履行安全保障義務(wù)。如財物被偷，車輛被盜、被劃；在小區(qū)內(nèi)受到第三人侵犯等。

      5、物業(yè)公司未公布賬目，侵害業(yè)主知情權(quán)。

      6、物業(yè)公司人員濫用職權(quán)。如非法闖入業(yè)主住宅，違法對業(yè)主實施停電、停水、停氣等行為。

      7、物業(yè)公司超越其職權(quán)，如擅自利用小區(qū)公共場地、設(shè)施牟取不當利益等。

      法律依據(jù)如下：

     《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　 第五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　  第六條　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

         物業(yè)不盡責如何解決

        對于小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、安保、環(huán)境、綠化等方面的物業(yè)服務(wù)狀況，可以采用照相、攝像等方式加以記錄。最好是持續(xù)拍攝的方式進行取證，有明確的時間記錄和原始拍攝憑借，便于法院核實真?zhèn)巍?/span>

         反映問題，留存各種回函、記錄

         對于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違章建筑、地下室出租等問題，能夠先向居委會、街道、城管等相關(guān)管理部門反應(yīng)，并保存好有關(guān)機關(guān)受理記錄。對于物業(yè)公司的相關(guān)處理，比如公告、通知等加以記錄、拍照。這樣一些材料便于法院處理，也容易被法院采納。

         通過集體的力量解決問題

        小區(qū)業(yè)主自主建立委員會，進一步通過業(yè)主委員會的作用，與物業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)的具體項目、標準和收費標準進行磋商。