律師按：

物業(yè)公司向業(yè)主請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕繳納或者催告后合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以向法院起訴。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司負(fù)有書(shū)面催交的法定義務(wù)。物業(yè)公司怠于履行此項(xiàng)義務(wù)，主張業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院難以支持。

基本案情

2010年10月9日，閘北某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂委托合同，合同約定某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將某小區(qū)委托于某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，某小區(qū)提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，委托管理事項(xiàng)為房屋建筑共有部位的維修和管理，共有設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，市政共有設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，附屬配套設(shè)施和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，公共環(huán)境衛(wèi)生，維持公共秩序；委托管理期限為五年。王某系某小區(qū)業(yè)主，截止至2012年5月份的物業(yè)費(fèi)王某已付，2012年6月至今的物業(yè)費(fèi)未付。于是物業(yè)公司直接向人民法院起訴要求王某交納2012年6月至今的物業(yè)費(fèi)。

王某辯稱，某物業(yè)公司違反了物業(yè)合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定，未對(duì)物業(yè)綜合管理工作盡到業(yè)務(wù)；從未收到某物業(yè)公司催交物業(yè)管理費(fèi)用的書(shū)面通知事實(shí)，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，未經(jīng)書(shū)面催交的，有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)。

法院判決

法院駁回物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求。

律師意見(jiàn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面催交是否是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主的前提。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。此規(guī)定，主要是考慮到業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的原因多樣，可能是由于事務(wù)繁忙而忘記或者耽誤，也可能是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)或收費(fèi)存有不滿。通過(guò)物業(yè)公司的書(shū)面催交，既可以提醒忘記交費(fèi)的業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司提供一次溝通機(jī)會(huì)，符合法律的效率價(jià)值，以避免物業(yè)公司動(dòng)不動(dòng)就起訴業(yè)主，造成物業(yè)糾紛案件大量上升，也損害了業(yè)主與物業(yè)公司之間的信任關(guān)系。為了化解業(yè)主與物業(yè)公司之間的一些不必要的糾紛，在制度上設(shè)計(jì)一道減壓閥是必要的。從民事訴訟證據(jù)角度講，為證明物業(yè)公司在起訴之前有主動(dòng)催交的事實(shí)，需要提交第三方出示的證據(jù)或業(yè)主簽字或蓋章的證據(jù)，以上這些為了方便業(yè)主查收和物業(yè)公司舉證，這種催交方式必須是書(shū)面的，口頭的催交無(wú)效。至于具體的書(shū)面形式，既可以是當(dāng)面送達(dá)，也可以是發(fā)生傳真，也可以是書(shū)面公告，以及電子郵件和短信等可以以有形表現(xiàn)催交內(nèi)容的形式。只有在欠費(fèi)業(yè)主在催交的合理期限內(nèi)仍未交納的，才符合欠付物業(yè)費(fèi)的條件，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求才具有事實(shí)與法律依據(jù)，才會(huì)受到法院的支持。本案中某物業(yè)公司的現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明王某收到催交物業(yè)管理費(fèi)書(shū)面通知的事實(shí)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定某物業(yè)公司在向法院起訴前沒(méi)有書(shū)面催促王某交納物業(yè)管理費(fèi)的前提條件，其訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)，法院遂依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第六條  經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（摘編自《110法律咨詢網(wǎng)》）  文/張付杰（律師）