如今，不少購(gòu)房者涌入二手房市場(chǎng),不但推高了房?jī)r(jià),而且還導(dǎo)致不少簽合同的賣房者為了賣出更好的價(jià)錢毀約,引發(fā)的房屋買賣合同糾紛也激增。

　　案例速遞

　　糟心!差點(diǎn)房錢兩空

　　去年4月,安徽省合肥市王女士與張先生簽訂《存量房買賣合同》,約定張先生將名下一套房屋賣與王女士,并對(duì)房屋出售價(jià)格,付款期限和付款方式以及違約責(zé)任均作了明確約定。

　　令王女士沒有想到的是,合同簽了,定金付了,稅款交了,張先生卻反悔了。因?yàn)樗X得房?jī)r(jià)漲幅明顯,要提價(jià)。

　　就在王女士猶豫時(shí),張先生私下將房屋過戶給出價(jià)更高的買房人了。于是,王女士要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任以及賠償經(jīng)濟(jì)損失,但對(duì)方不予理睬。王女士氣不過,將對(duì)方告上法庭。

　　法院審理認(rèn)為,王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》真實(shí)、有效,系雙方真實(shí)意思表示,雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。由于目前涉案房屋已被賣給案外人,王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》已經(jīng)失去履行可能,合同目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。法院支持王女士訴請(qǐng)解除合同,判決張先生返還原告王女士定金,協(xié)助其辦理契稅的退稅手續(xù)。

　　以案說法

　　法律未賦予惡意違約解除權(quán)

　　律師認(rèn)為,在現(xiàn)有房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下,出賣方出于趨利避害考慮,才導(dǎo)致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發(fā)。但這種故意違約的行為,是完全背離我國(guó)合同法第六條所規(guī)定的“誠(chéng)實(shí)信用”這一基本準(zhǔn)則的。

　　“誠(chéng)實(shí)信用原則在現(xiàn)代法治社會(huì)中被譽(yù)為民商事領(lǐng)域的‘帝王條款’。它的基本要求就是當(dāng)事人在市場(chǎng)活動(dòng)中應(yīng)講信用,恪守諾言,誠(chéng)實(shí)不欺,在追求自己利益的同時(shí)不損害他人和社會(huì)利益,要求民事主體在民事活動(dòng)中維持雙方的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益的平衡。”郭振說,因此對(duì)于出賣方故意違約,并要求解除合同的行為并不受法律保護(hù),合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權(quán)。

　　專家支招

　　合同條款明確賠償計(jì)算方式

　　合肥市廬陽(yáng)區(qū)法院民一庭法官孔靜建議,買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)明確約定違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方式,增加違約成本,促進(jìn)誠(chéng)信交易。

　　合肥市蜀山區(qū)法院民三庭副庭長(zhǎng)李立定說，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)首先要注意房屋手續(xù)是否齊全,房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰,避免因售房者無(wú)權(quán)或擅自處分房屋所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);其次要注意交易房屋是否在租,因?yàn)榉课葙I賣合同不能對(duì)抗先成立的租賃合同;最后要在簽訂合同時(shí)明確約定,對(duì)合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等一些細(xì)節(jié)問題全面考慮并約定清楚。

　　他還提醒,購(gòu)房者在通過中介公司購(gòu)房時(shí),應(yīng)事先對(duì)需簽字的文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核及了解,并且在獲悉相關(guān)房源信息后,不應(yīng)為逃避中介服務(wù)費(fèi)而“跳單”。若認(rèn)為中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)過高,可與中介公司或經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行協(xié)商,切勿“私下成交”,否則將承擔(dān)支付違約金的法律后果。

　　對(duì)于善意買受人,又該如何避免出賣方惡意違約?郭振認(rèn)為,可以在購(gòu)房合同或補(bǔ)充條款中明確約定,如出賣方拒不辦理過戶,或者因出賣方導(dǎo)致合同無(wú)法履行,除向買受人返還全部購(gòu)房款外,出賣方仍需按照合同解除時(shí)的房屋已增值價(jià)格賠償給買受人。若是買受人不愿解除合同,應(yīng)及時(shí)向法院申請(qǐng)?jiān)V前保全涉案房產(chǎn),同時(shí)提起訴訟,要求繼續(xù)履行合同,如無(wú)法訴前保全,則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)V訟保全,以防止出賣人惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn),或者將涉案房產(chǎn)“一物二賣”,提前將所有權(quán)轉(zhuǎn)登記在善意第三方名下。否則一旦出現(xiàn)上述情況,而購(gòu)房合同又未能完善約定出賣人的實(shí)際損失包含哪些部分,或者買受人主張損失的證據(jù)不足,則會(huì)出現(xiàn)司法不予采信的可能。