新疆晨報(bào)訊（記者 劉新草 通訊員 海迪）低價(jià)購(gòu)買(mǎi)熟人單位的集資房，李莉一直以為是自己撿了一個(gè)便宜，然而在她先后掏了26萬(wàn)元的房款后，如今住在集資房里的卻是當(dāng)初賣(mài)房子的宋軒夫妻，并且對(duì)于李莉購(gòu)買(mǎi)集資房一事，宋軒夫婦也是矢口否認(rèn)。為了要回這套房子，李莉?qū)⑺诬幏驄D訴至法院。

4月5日，新疆晨報(bào)記者從烏魯木齊市新市區(qū)人民法院了解到，此案經(jīng)法院一審審理后依法判決宋軒夫婦將集資房交付給李莉。

李莉原本是宋軒弟弟的女友，兩人在戀愛(ài)期間一直在外租房居住，為了能夠讓弟弟和準(zhǔn)弟媳穩(wěn)定發(fā)展，作為哥哥的宋軒決定將他單位即將集資預(yù)建的一套房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給李莉。

2010年7月12日，李莉與宋軒夫婦簽訂了集資房轉(zhuǎn)讓的《合同》，雙方約定由宋軒把其單位即將集資預(yù)建后最終確定屬其夫婦共有的位于烏魯木齊市蘇州路的一處房屋及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給李莉，而房屋的集資款由李莉?qū)嶋H支付但以宋軒的名義交其單位，待房屋建成辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，宋軒協(xié)助李莉把該套房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至李莉名下。自協(xié)議簽訂之日起，該房所有權(quán)、收益權(quán)歸李莉；宋軒夫婦如違約，愿賠償李莉雙倍已收款。

2013年3月23日，李莉與宋軒夫婦又補(bǔ)充簽訂了集資房轉(zhuǎn)讓的《協(xié)議書(shū)》，重申和細(xì)化了前《合同》的約定。并在此之后，李莉根據(jù)宋軒通知的時(shí)間及應(yīng)交金額分三次交付了該房集資款26萬(wàn)元。

然而還沒(méi)有等到集資房交工，因?yàn)楦星閱?wèn)題，李莉和宋軒的弟弟分手了。分手后李莉也曾多次詢問(wèn)宋軒該房建何處、建成否、何時(shí)交房入住等，可宋軒總以房子還沒(méi)有建好為由，讓李莉靜等消息。

這一等就等了四年，直到今年初，李莉通過(guò)多方打聽(tīng)才得知，她購(gòu)買(mǎi)的集資房早已于2014年10月16日可以辦理入住手續(xù)，至今一直住在里面的都是宋軒夫婦。

得知真相的李莉要求宋軒立刻把該套集資房交付于她，但宋軒竟不承認(rèn)她購(gòu)房的事實(shí)。為此，她只好將宋軒夫婦訴至法院，請(qǐng)求法院判令宋軒夫婦將該套集資房交付給李莉。

“我們雙方簽訂的合同時(shí)間是2013年，但其實(shí)在2010年我們單位就已經(jīng)開(kāi)始集資建房，前期所有的房款都是我自行繳納，和李莉沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系。”宋軒說(shuō)，雖然后來(lái)他和李莉簽訂了合同，但是李莉一直沒(méi)有按約繳納房款，所以也就是李莉自己沒(méi)有履行合同，并當(dāng)庭出具了2014年9月其交付的3萬(wàn)余元的房款及后期交付的3萬(wàn)余元的地下室款。

面對(duì)翻臉不認(rèn)賬的宋軒，李莉也當(dāng)庭出具了她在2010年至2013年期間代宋軒夫婦交納26萬(wàn)元集房款的票據(jù)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的關(guān)于集資房轉(zhuǎn)讓的合同及協(xié)議書(shū)是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按照合同及協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)雙方簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議書(shū)及李莉持有的她在2014年之前繳納集資款的收據(jù)原件來(lái)看，李莉的訴訟請(qǐng)求符合雙方合同約定及法律規(guī)定。對(duì)于李莉未交納而由宋軒夫婦實(shí)際交納的集資款，李莉應(yīng)予以足額補(bǔ)交。

宋軒夫婦在2014年10月就已辦理了該套集資房的入住手續(xù)，領(lǐng)取了房屋鑰匙，至今卻未向李莉交付房屋也沒(méi)有通知李莉入住，其行為違反了我國(guó)民法的誠(chéng)實(shí)守信原則。最終，烏市新市區(qū)人民法院經(jīng)一審審理后作出上述判決。

（當(dāng)事人姓名為化名）

繼續(xù)閱讀：二手集資房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 烏市兩級(jí)法院統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)

單位集資房的房?jī)r(jià)低于商品房，這是大多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)二手集資房的原因之一。有些準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手集資房的人會(huì)擔(dān)心，在產(chǎn)證未出之前簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，如果一旦賣(mài)房人毀約或不履約，買(mǎi)方就只能自認(rèn)倒霉，但其實(shí)這種買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

“在此類(lèi)案件中，大多都是賣(mài)方毀約，要么是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲反悔，要么是因?yàn)槠渌虿徽J(rèn)可買(mǎi)方購(gòu)房的事實(shí)，更或者是會(huì)出現(xiàn)‘一房多賣(mài)’的情況。”新市區(qū)人民法院民三庭審判員趙金貴介紹說(shuō)，但在幾年前因?yàn)樵u(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不一，有的法院認(rèn)定合同無(wú)效，有的法院又認(rèn)定是有效的，出現(xiàn)同案不同判的情況。

記者了解到，從2010年開(kāi)始，關(guān)于二手集資房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件就開(kāi)始在烏魯木齊頻頻出現(xiàn)。4月5日，記者從烏市新市區(qū)人民法院了解到，該院每年有十幾件此類(lèi)案件，而在中心城區(qū)的其它基層法院，案件數(shù)量也都相差無(wú)幾。

烏市中級(jí)人民法院民四庭副庭長(zhǎng)李健介紹說(shuō)，隨著集資房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件不斷增多，烏市兩級(jí)法院經(jīng)過(guò)對(duì)此類(lèi)案件研討評(píng)析，加上《物權(quán)法》的實(shí)施，也促成了統(tǒng)一的審判標(biāo)準(zhǔn)。目前，烏市兩級(jí)法院對(duì)二手集資房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件處理時(shí)，均認(rèn)定合同有效。

“法院統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除了依據(jù)《物權(quán)法》外，還依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，屬于無(wú)效合同?！崩罱≌f(shuō)，法官在審判中認(rèn)為，因?yàn)閱挝缓吐毠ず炗喠思Y房協(xié)議或交付了集資房，此時(shí)，職工再將集資房賣(mài)給他人，并未違反《合同法》第52條規(guī)定，所以這種買(mǎi)賣(mài)合同都視為有效。

法官：購(gòu)買(mǎi)集資房有風(fēng)險(xiǎn) 買(mǎi)者需謹(jǐn)慎

“對(duì)于二手集資房買(mǎi)賣(mài)合同法院雖認(rèn)定有效，但購(gòu)買(mǎi)集資房存在的風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。”趙金貴說(shuō)，一旦賣(mài)方毀約，買(mǎi)方就必須要充分掌握證據(jù)才能保證要回房屋或是維護(hù)自己的合法權(quán)益。

對(duì)此，趙金貴也提醒說(shuō)，在買(mǎi)賣(mài)二手集資房時(shí)，雙方一定要簽訂相關(guān)合同，并在合同中明確雙方的權(quán)利及義務(wù)，對(duì)于后期將牽扯到的過(guò)戶等問(wèn)題最好也約定在內(nèi)。其次，買(mǎi)方在交款時(shí)一定要保留原始票據(jù)，如果是轉(zhuǎn)賬則要保留電子憑證，如果是現(xiàn)金交付則需保留書(shū)面字據(jù)，并在字據(jù)中寫(xiě)清楚，該款的具體金額及用處等。

“此外‘一房多賣(mài)’也是購(gòu)買(mǎi)集資房的風(fēng)險(xiǎn)之一，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，買(mǎi)方如果是善意取得，這幾份合同其實(shí)都是有效的，但誰(shuí)才是房子真正的‘主人’要分情況，首先要看房屋是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，首位產(chǎn)權(quán)登記方可優(yōu)先獲得物權(quán)；如若都沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，同等條件下要看誰(shuí)先占有房屋；如若都未占有房屋，同等條件下則要看誰(shuí)先付清房款；如若都未付清房款，同等條件下則要看哪份合同是最先簽訂的，優(yōu)先者可通過(guò)法院訴訟要求賣(mài)房人履行合同，其余簽訂合同的買(mǎi)房者可要求賣(mài)房人返還房款，并按合同約定承擔(dān)違約賠償責(zé)任”。趙金貴說(shuō)，所以在雙方簽訂的合同中也一定要明確違約后的賠償責(zé)任。