江湖傳聞已久的《土地管理法修正案》在萬眾期待中揭開了撩人心性的面紗。

律房律地在第一時間系統(tǒng)研究了該修正案。毫無夸張地說，該修正案貫徹落實黨中央國務(wù)院關(guān)于征地制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等土地政策精神毫不拖泥帶水，必將大大解放土地生產(chǎn)力。下面摘要其中變化較大或較為給力的六個方面推薦給廣大朋友：

一是增設(shè)了征收集體土地的“公共利益”門檻。

只有出于“公共利益”需要，才能征收集體土地（這本來也是《物權(quán)法》的要求）。何為公共利益？修正案作了列舉式規(guī)定，其中“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，由政府為實施城市規(guī)劃而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的需要”也列為公共利益的范圍。此規(guī)定是否專為一些落后地區(qū)預(yù)留的出路尚不得而知。其實，在條文中明確列舉“公共利益”的具體情形，從來都不是一個好的做法，對我們這樣幅員遼闊、地區(qū)之間發(fā)展極不平衡的國家來說，尤其如此。建議修正案再修正，不列舉具體情形，而是交由地方的人民代表大會表決決定。

二是修正了征收農(nóng)用地補償標(biāo)準(zhǔn)。

修正案雖然堅持了“按照被征收土地的用途”給予補償?shù)脑瓌t，但刪除了現(xiàn)行的“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”，“每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”以及“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”等上限規(guī)定。取而代之的是“給予公平合理補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障”，“區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)考慮土地資源條件，土地產(chǎn)值、區(qū)位、供求關(guān)系，以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素綜合評估確定”的表述?？梢灶A(yù)見，此規(guī)定大大有利于被征地農(nóng)民爭取更為公平合理的補償。

三是集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的中國夢有望實現(xiàn)。

現(xiàn)行的《土地管理法》以兩個強制性條文（43和73條）筑起了一道阻止集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的銅墻鐵壁，修正案明確規(guī)定要拆遷這道爛墻破壁。取而代之的規(guī)定鼓舞人心：

“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，并簽訂書面合同。”

“按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押”。

其實，廣東省政府早在2003年就頒布實施了《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》（粵府[2003]51號），后于2005年正式頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府令第100號）。事實上，早在上世紀(jì)90年代，在我國一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)集體，經(jīng)營性建設(shè)用地就已經(jīng)以各種形式成規(guī)模地流轉(zhuǎn)了，近20年之后，終于即將獲得國家大法的承認(rèn)。

四是村經(jīng)濟發(fā)展留用地正式上升為國家法律。

據(jù)說，村經(jīng)濟發(fā)展留用地的做法最早始于上世紀(jì)90年代廣州珠江新城的征地，后來一度暫停，再后來（大概是2005年）被廣東省的一份文件認(rèn)可并提倡。最近幾年，廣東省、廣州市的村經(jīng)濟發(fā)展留用地政策突飛猛進(jìn)，日臻豐富完善。（作為長期關(guān)注、研究土地政策的專業(yè)機構(gòu)，律房律地編輯出版并定期更新的《珠三角九市經(jīng)濟發(fā)展留用地政策文件匯編》，受到業(yè)界的一致好評）。應(yīng)該說，經(jīng)濟發(fā)展留用地是保障被征地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計有保障的有力且有效的措施，受到了廣大城市郊區(qū)農(nóng)村的熱烈歡迎。修正案的起草人的眼睛顯然是雪亮的，準(zhǔn)備將廣東省的這一土政策規(guī)定進(jìn)國家大法。

“有條件的地區(qū)，市、縣人民政府可以根據(jù)情況安排一定數(shù)量的國有建設(shè)用地或者物業(yè)由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織長期經(jīng)營。”

“地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)。”

預(yù)計未來全國各地前往廣東各地學(xué)習(xí)取經(jīng)的隊伍將絡(luò)繹不絕，各大旅行社以及各景區(qū)要認(rèn)真做好各項接待準(zhǔn)備工作，保障各位取經(jīng)人士“花得多、學(xué)得少”，以便下次再來。

五是“適當(dāng)補償”轉(zhuǎn)型升級為“合理補償”。

關(guān)于征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，我國的立法一直是滯后的，國際上公認(rèn)的是“公平合理”的補償?，F(xiàn)行《土地管理法》第五十八條第二款的規(guī)定是“對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償”；《物權(quán)法》第四十二條雖然規(guī)定了只有基于“公共利益”才能實施征收，但對如何補償，則耍了滑頭，對征收集體土地只是規(guī)定“足額支付補償費”，國有土地上房屋征收只是規(guī)定“給予拆遷補償”；《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條規(guī)定“根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。適當(dāng)補償、相應(yīng)補償往往成為征收方實施較低補償標(biāo)準(zhǔn)的借口，“適當(dāng)”一詞在普通話的口語中相當(dāng)于“意思意思”或“意思一下”，大概就是象征性地補償一點的意思。

其實，無論在理論上還是司法實務(wù)上，均認(rèn)為征收補償應(yīng)當(dāng)是“公平合理的補償”，具體操作時應(yīng)當(dāng)按照市場評估價確定補償價值。最高人民法院在（2012）行提字第26號《行政判決書》中明確指出：所謂“適當(dāng)補償”應(yīng)當(dāng)是公平合理的補償，即按照被收回土地的性質(zhì)、用途、區(qū)位等，以作出收地決定之日的市場評估價予以補償。在地方實踐中，一些相對開明的省、市也遵循“公平合理”的原則，按照市場評估價對收回土地使用權(quán)實施等值補償?shù)?，如，江蘇省國土資源廳《關(guān)于收回國有土地使用權(quán)有關(guān)問題的復(fù)函》（蘇國土資函〔2003〕312號），以及《南寧市收回國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》（南寧市人民政府令第30號）第十二條規(guī)定。

修正案與時俱進(jìn)、從善如流，至少在兩個地方表示要采取“合理”或“公平合理”的表述：首先是擬將《土地管理法》第四十七條修改為：“征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顧國家、集體、個人合理分享土地增值收益，給予公平合理補償”；其次是將現(xiàn)《土地管理法》第五十八條第二款修改為：“依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予合理補償”。

這不能不說是我國關(guān)于征收補償立法的一大進(jìn)步。

六是查處違法用地的執(zhí)行問題有望得到有效解決。

目前，土地執(zhí)法監(jiān)察過程中最大的問題之一是作出的行政處罰決定往往不能得到有效執(zhí)行，法院覺得自己的權(quán)威和力量不夠，不想惹這個麻煩事，于是想盡一切辦法能推則推。實在推不掉的，就想盡一切辦法“拖”。在廣州，由于行政案件由鐵路法院集中管轄，而鐵路法院只管審判不管執(zhí)行，由其裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的案件，面臨著不知找誰執(zhí)行的問題。修正案則明確規(guī)定法院只負(fù)責(zé)裁定是否準(zhǔn)予執(zhí)行，土地所在地的縣級人民政府組織執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)。

對于農(nóng)村村民違法占地修建房屋的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門作出處罰決定，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

總的來看，國土資源部統(tǒng)領(lǐng)的土地管理部門有望從“執(zhí)行困局”中解脫出來。