截至4月13日，據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，已披露年報業(yè)績的86家上市房企負債合計超過2.75萬億元，同比增長幅度達25.5%。

不過，這86家上市房企的總資產總計為3.7萬億元，同比增長幅度達24.1%，與負債增長水平相差1.4個百分點。值得一提的是，根據Wind資訊統(tǒng)計數據計算，2016年，這86家上市房企的平均負債率為74.3%，去年則為73.4%。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，上述已披露年報的86家房企中，有15家資產負債率超過80%紅線，占比超過17%。此外，綜合近三年總負債增長比率來看，27家增長率超過100%，占比高達30%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行，這些債務還未進入集中還款期。另外，近兩年，有些房企采用ABS和永續(xù)債融資，這些債務并未計入負債中。鑒于以上多種原因，雖然不少房企優(yōu)化了債務結構，但仍難以改變高杠桿的運營模式。

超兩成房企負債超300億元

根據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，在這86家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為39家，占比45%，超過300億元負債的房企有21家，占比為24.4%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和金地集團負債均超過1000億元，分別為6689.97億元、2118.72億元、1729.06億元、1449.7億元和1005.3億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統(tǒng)計數據測算，截至2016年底，資產負債率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之間占比為20.93%，60%-70%之間的占比為21%。資產負債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學，高達98.7%。

值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統(tǒng)計，截至2016年底，萬科A資產負債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。此外，不少房企負債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等企業(yè)。

眾所周知，衡量一家企業(yè)負債端的風險是否在可控范圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2016年底，數據可查的63家房企短期借款總計1087億元，較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地產企業(yè)短期償債壓力有所減緩。

據來自海通證券姜超等分析師的一份研究報告顯示，2016年度前三季度，房企短期資金充裕，負債規(guī)模攀升。主要是因為2015年下半年以來，上市房企貨幣資金快速推高，經營活動現金流凈額由負轉正，促使房企短期現金流充裕。

但值得警惕的是，地產行業(yè)有息負債攀升，2016年三季報顯示，132家A股上市房地產開發(fā)企業(yè)有息負債總額達到了2.08萬億元，較2015年三季報增加了3234億元，同比增長18.5%。而據《證券日報》記者整理數據獲悉，上述86家上市房企有息負債高達1.07萬億元，同比增長17.6%。

姜超認為，企業(yè)分化明顯，部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負債率不高且多有下降，且本輪周期中貨幣資金有較快積累，資金充裕，而部分中小企業(yè)投資較為激進，負債率持續(xù)走高。

由此可見，通過以上數據分析，多數標桿房企負債端風險看似可控，但多數房企負債規(guī)模攀上新高的現象仍難以改變。

償債高峰期明后年將至

事實上，基于公司債發(fā)行門檻低、融資成本低等優(yōu)勢，2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達4302億元，其中下半年占比達到95%，2016年前7個月，已累計發(fā)行5760億元，超過去年全年水平。此外，有分析師稱，近年來，在房企的融資結構中，銀行融資的占比普遍出現明顯下降，而票據、債券等占比明顯提升，如中海地產、融創(chuàng)、旭輝等房企的債權融資比重都較公司債放開前有明顯調整。此外，近兩年房企融資模式有所創(chuàng)新，比如購房尾款、物業(yè)費等ABS融資，還有其他非標債權融資和民間借貸等方式。

以富力地產為例，有分析師表示，截至2016年底，若包含永續(xù)債在內，其凈負債率上升6.3個百分點至173.9%。富力地產管理層表示，大幅降低公司的凈負債率，需要依靠A股上市，而非僅僅依靠運營。如果順利的話，管理層預計公司將在2017年第三季度上市。但是，由于地產公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預計該上市計劃依然存在不確定性。

值得關注的是，自2016年12月份以來，公司債收縮，幾乎無放行。另外，相關部門正在通過各種措施降低杠桿率。

姜超表示，預計未來房企償債能力惡化，企業(yè)分化加劇，收入將受銷量下滑拖累，經營現金流凈額或將再度轉負，致短期償債能力明顯弱化，但好在今年地產行業(yè)貨幣資金較充裕，短期內償債仍可保證。但長期償債壓力大，要警惕債務償還高峰的來臨。截至2016年10月份，存量地產債規(guī)模約17698億元，到期分布集中在2018年到2019年，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地產開發(fā)貸等貸款多為3年期，本輪地產周期中產生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期。

此外，姜超等分析師還認為，企業(yè)分化將加劇，大型房企緩沖能力強于中小企業(yè)。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產周期中多數龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱，未來可能有償債風險。