3.17新政出臺的時間是周五三點，次日執(zhí)行，給所有急著過戶的群眾一個措手不及。如果不是周五而是周一，說不定還有些周轉的余地。再參考9.30新政，所以周五和月底都是政策出臺的黃道吉日。

“3.17新政”規(guī)定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）

但是，這個政策對北京樓市絕對是重磅炸彈。

雖然沒有明確的數據，但賣房離開北京的人肯定少之又少，沒有人越換越差，基本都是小換大，換學區(qū)。換房者的交易形成了長長的錯綜復雜的鏈條，大家都在努力往上爬。改善型的比例絕對不低，2016年達到70%也不夸張。

這樣會導致幾個結果，越貴的樓盤，漲價越高，越好的學區(qū)，漲價越高（從一年來的交易可見端倪）。因為優(yōu)質房源永遠是稀缺資源，學區(qū)房更是如此。

北京一年成交20萬套二手房，來自綠中介的大概十萬套，平均一周兩千到三千套之間。而2017年二月份，每周成交接近四千套，二手房均價環(huán)比增長4.6%。為什么房價翻了接近一倍，卻還有那么多人趨之若鶩，量價齊漲呢？這個問題算筆賬就知道了。

原先一套400萬的住房，貸款150萬。經過一年大漲70%后，達到680萬。此時如果換房，提前還掉之前的貸款和手續(xù)費280萬，相當于擁有了400萬的首付。如果認房不認貸，那么按照首付35%的比例，能撬動接近1200萬的房產！這就是資金杠桿的力量，漲價利差通過換房的貸款放大效應，能一下子放大兩三倍。這就形成了正反饋：越漲越買，越買越漲。別怕房子貴，只要銀行放貸，只要房價不跌，就敢撬動更大的蛋糕！

這就解釋了，首付比例從35%提升到50%對很多人是致命的。因為貸款前，需要對二手房做估值，為了避稅，估值會比真實成交價低不少，再加上交易的稅費手續(xù)費，50%的首付比例剛好抵消了去年70%的漲幅。換句話說，那些現(xiàn)在換房的人，基本上難說什么獲利的可能。

政策給出了相當的區(qū)分性，依然向剛需傾斜。雖然首付比例依然是35%，但房價已經處于相當的高位。而如此巨量的首付，卻不是誰都能拿得出手的。

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我們可以從上海和深圳來對比，而北京也有類似的例子：2013年4月7日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《通知》，購買第二套住房的貸款的首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對于“無房有貸”申請者，首付款比例不得低于60%，利率1.1倍。當時交易量劇烈畏縮，到了2014年9月份達到最低點，下跌甚至超過15%。

參考930新政帶來的影響，換房者會被極大地打壓。成交量減少一半以上是必然現(xiàn)象。短期來看，房價出現(xiàn)一定回調的可能性很大，比例可能在5%到15%之間，交易量估計會縮水80%以上。

可以預見，已經過戶的交易者會欣喜萬分，但已簽合同卻還未過戶的就非常麻煩了，首付從300萬變成了500萬，違約會沿著換房鏈條層層傳遞。按照兩到三周的過戶周期，每周4000套成交計算，這樣無奈的換房者估計有上萬人。

目前貸款暫時不查全國紀錄。否則更是沒人買三四線城市的房子了。民政局必然門庭若市，假離婚又會成為一股新的社會風潮。

為何北上深的房價猛漲？因為這幾個城市的人口吸引能力太強了。以北京為例，北京是整個北方地區(qū)幾乎唯一的中心，擁有大量高校，每年京內畢業(yè)生源就高達30萬人，十幾年來擴招的積累，使得北京外來的高學歷人才就達到了幾百萬。因為人才聚集，吸引了更多的公司入駐。好的就業(yè)機會，又吸引了更多人才的引入。而住房供地卻是非常有限的，房價不漲才怪。

但筆者認為，最近幾次樓市的瘋狂，一定程度上教育或影響了一二線城市的中產階級。面對樓市一年70%的漲幅，幾百萬的財富差異頓時被拉開，人們都開始浮躁，人人都在討論樓市，交流理財。為何學位不值錢，而學區(qū)房那么值錢？因為大家都太沒有安全感了，所有人都在擠著向前沖。一部分人選擇離開，而更多的人變得過分敏感。經過這一番瘋狂，國民對稀缺資源的爭搶只會變本加厲。

現(xiàn)在在一線城市，隨便在任何一家餐廳的任何一個桌子前，幾年前大家還在討論創(chuàng)業(yè)和技術，現(xiàn)在則只剩下了房產理財投資。還有多少人有著技術和創(chuàng)造造福人類的理想？不知是喜是悲。