自從2014年樓市930新政開啟以來，我國樓市步入新一輪上行周期。2016年，伴隨著信貸邊際擴張與中央去庫存推進，我國樓市成交進入高峰期， 全國范圍內(nèi)樓市成交呈現(xiàn)量價齊升狀態(tài)，部分熱點城市樓市房價高歌猛進，樓市需 求擴張幅度與房價上漲幅度呈現(xiàn)空前盛況。樓市成交情況的好轉(zhuǎn)帶動2016年房地產(chǎn) 開發(fā)投資逆勢上行，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速由2015年底的1.00%大幅上升至 2016年5月的7.00%，之后整體震蕩回調(diào)，收于2016年12月的6.90%。

地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)量價齊升行情

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房地產(chǎn)開發(fā)投資逆勢回升

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從細分指標來看，房屋新開工面積、施工面積與竣工面積的同比增速走勢與房 地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢大致相同，在年初大幅走高之后趨于回落，最后在2016 年11月分別為8.10%、3.20%和8.10%，相較2015年年末上升22.10、1.90、22.10個 百分點。年初房屋新開工面積、施工面積與竣工面積增速大幅回升或是2015年年初房地產(chǎn)投資較少產(chǎn)生的基數(shù)效應(yīng)所致，而后續(xù)的回調(diào)顯示房地產(chǎn)去庫存的主要基調(diào) 沒有明顯改變，但2016年前半段中央鼓勵需求端去庫存的政策利好以及地產(chǎn)銷售量 價齊升的行情刺激了地產(chǎn)企業(yè)開工積極性，使得全年建設(shè)總量仍有所上升。2016年 房地產(chǎn)開發(fā)融入資金同比大幅上升，主要原因是年初刺激政策利好釋放、地產(chǎn)開發(fā) 商積極性高漲以及資金使用成本較低，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道明顯拓寬。

房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積同比增速沖高回 落

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道明顯拓寬

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基建方面，2016年基建投資增速維持高位。2016年12月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投 資累計同比增速達15.71%，相比2015年12月的17.29%下降1.58個百分點。從全年 走勢來看，年初或是為對沖房地產(chǎn)投資下降，基建投資出現(xiàn)明顯擴張，之后隨著樓 市走高與房地產(chǎn)投資回暖，新建及在建基建項目總規(guī)模開始收縮，投資亦趨于回落。

2016年基建投資保持穩(wěn)定高速增長

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分行業(yè)來看，基建投資的主要子行業(yè)包括交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，水利、環(huán)境 和公共設(shè)施管理業(yè)，電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)。全年來看，2016年12 月三者固定資產(chǎn)投資的累計同比增速分別為9.50%、23.30%和11.30%，相比2015年 12月累計同比增速分別下滑4.80、上升2.90和下滑5.30個百分點，但三者的投資同 比增速仍然處于高位。

2016年基建投資分行業(yè)同比增速處于高位

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2016年9月底以來各地樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺以抑制樓市過熱，中央經(jīng)濟 工作會議強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位向市場傳遞降溫信號，疊加去杠桿與加息預(yù)期背景下購房信貸邊際收縮，2017年樓市成交大概率理性整理，量價 小幅回調(diào)的情形可能難以避免。出于樓市降溫預(yù)期，地產(chǎn)商對于開發(fā)新項目將主要持謹慎態(tài)度，2017年不太可能復(fù)制2016年地產(chǎn)投資的復(fù)蘇行情。

2016年成交土地數(shù)量同比收于下降區(qū)間，預(yù)示2017年新開工面積或有所減少

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雖然地產(chǎn)銷售與地產(chǎn)投資存在降溫預(yù)期，但2017年地產(chǎn)銷售與投資 整體上仍將保持低速增長，不會出現(xiàn)斷崖式下降的行情。

（1）2016年新開工面積與房地產(chǎn)開發(fā)資金來源均實現(xiàn)同比增長且增幅擴大，考 慮到地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的周期，2017年仍將保留2016年地產(chǎn)投資復(fù)蘇的余溫，不存在斷 崖式下降的基礎(chǔ)。

（2）中央經(jīng)濟工作會議對于樓市調(diào)控的主要側(cè)重點在于抑制樓市炒作與控制資 產(chǎn)泡沫，其主要目標是防止樓市硬著陸加劇金融經(jīng)濟風(fēng)險，因此政策層不大可能在 需求端施壓實現(xiàn)暴力降溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策將以溫和基調(diào)為主以避免房地產(chǎn)市場硬 著陸，而2016年10月以來的地產(chǎn)投資增速同樣證偽了房地產(chǎn)市場的硬著陸。

（3）中央經(jīng)濟工作會議提出要合理增加熱點城市的土地供應(yīng)來從供給端修復(fù)房 價，土地供應(yīng)增加及土地高溢價率的理性回歸將一定程度上利好地產(chǎn)投資，增加新 開工面積。

（4）從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場政策收緊到房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫的傳導(dǎo)時間 較長，2010年的房價調(diào)控開始于2010年1月10日上調(diào)二套房首付至40%，但事實上 地產(chǎn)投資直到2011年第三季度才初見降溫跡象，而地產(chǎn)投資增速的大幅下滑要到 2012年。雖然考慮到本次地產(chǎn)投資基礎(chǔ)較為薄弱（2016年10月起地產(chǎn)銷售已經(jīng)開始 顯現(xiàn)回落跡象），且本次中央態(tài)度明顯比2010年的房價調(diào)控更為堅決，政策出臺速 度更快、力度更大，因此房價調(diào)控經(jīng)由地產(chǎn)銷售向地產(chǎn)投資的傳遞時間可能有所縮 短，但地產(chǎn)投資降溫大概也需要到2017年下半年才會顯現(xiàn)。

歷史經(jīng)驗表明房價調(diào)控向地產(chǎn)投資的傳導(dǎo)時間較長

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基建方面，受地產(chǎn)投資下降與“十三五”規(guī)劃攻堅的驅(qū)動，基建投資仍有望保持 高速增長，但全年政策面以“穩(wěn)”為主仍可能帶來基建投資增長壓力，判斷2017 年基建投資增速將大概率趨穩(wěn)。

（1）歷史上看，基建投資與房地產(chǎn)投資主要呈現(xiàn)互補關(guān)系以共同支撐經(jīng)濟增長， 而在明年地產(chǎn)投資預(yù)期回落的情況下，基建投資較大概率加碼對沖地產(chǎn)投資的下滑。 尤其考慮到明年中央即將召開第十九次全國代表大會等政治因素，基建投資規(guī)模擴張以托底穩(wěn)增長的可能性較大。此外，2017年房地產(chǎn)信貸邊際收縮是大概率事件，考慮到2017年基建投資扮演經(jīng)濟增長的重要支撐力量，從房地產(chǎn)中抽離的信貸極有 可能經(jīng)由PPP流入基建投資，支撐基建投資穩(wěn)步增長。

房地產(chǎn)投資與基建投資通常呈現(xiàn)互補關(guān)系

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（2）“十三五”規(guī)劃期間軌道交通、水利、電力、地下管廊、海綿城市等多個子 板塊迎來新的投資增長點，規(guī)劃文件出臺支持基建投資加碼。舉例而言，軌道交通 方面，2016年5月國家發(fā)改委和交通部印發(fā)《交通基礎(chǔ)設(shè)施重大工程建設(shè)三年行動計 劃》，2016-2018年將重點推進103個項目，投資共計1.66萬億元，平均每年投資超 過5500億元（2015年軌道交通投資完成額僅為3683億元），軌道交通板塊投資將迎 來高速增長。

（3）中央經(jīng)濟工作會議將防控金融經(jīng)濟風(fēng)險作為重要任務(wù)，而當(dāng)前除了住房市 場的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險之外，地方債風(fēng)險同樣是宏觀經(jīng)濟風(fēng)險的重要來源。在防風(fēng)險的 大主題下，2017年地方債總體規(guī)模不太可能延續(xù)2016年大幅擴張的趨勢，而更可能 保持適度擴張，整體赤字率較大概率持平于2016年。因此，2017年基建投資規(guī)模增 速的進一步提高可能缺乏足夠的財政資金基礎(chǔ)。