物業(yè)管理的本質是業(yè)主自治、業(yè)主共同‘’籌份子‘’自主共同決策共同管理住宅小區(qū)建筑物。業(yè)主們（公眾號yezhumen）分享給廣大業(yè)主們閱讀。

文 | 區(qū)建新

業(yè)主自治專家學者 

物業(yè)管理的本質是業(yè)主自治、業(yè)主共同‘’籌份子‘’自主共同決策共同管理住宅小區(qū)建筑物。

區(qū)分所有建筑物管理（物業(yè)管理）的完整定義就是《國家物權法》第八十一條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設備 ，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設單位聘請物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

必須由業(yè)主大會業(yè)主意志自主選擇決定小區(qū)的管理模式。

城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組織定位、地位、功能 有待進一步在法律法規(guī)上明確完善。

由小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主意志自主選擇決定小區(qū)建筑物管理的管理模式！

由小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主意志選擇決定：

1. 聘請物業(yè)管理公司（包干制或薪酬制）；

2. 業(yè)主自行管理小區(qū)；

3. 業(yè)主大會自主聘請職業(yè)經理人組建業(yè)主自己的物業(yè)管理公司管理小區(qū)；

4. 業(yè)主也可以聘請職業(yè)經理人組建業(yè)主‘’居民互助會‘’‘“業(yè)主服務中心”等社會服務組織管理小區(qū)。

《深圳市華南和諧社區(qū)發(fā)展中心》業(yè)主自管實驗基地的三種特色：

小區(qū)業(yè)主自行管理就是深圳市寶安區(qū)寶安山莊的特色。

區(qū)業(yè)主委員會聘請職業(yè)經理人組建業(yè)主自己的《深圳市自管家園物業(yè)管理有限公司》 的代持公司。

在業(yè)主委員會領導下，業(yè)主共同知情、共同決策、共同管理、財務公開管理小區(qū)模式；這就是深圳市龍崗區(qū)布吉街道辦事處蓮花山莊的特色。

該小區(qū)的物業(yè)費每平方米每月1.5元。

一年結余一百多萬、維修還用掉了一百多萬。

回憶起以前舊物業(yè)管理公司是年年虧損。

業(yè)主委員會聘請職業(yè)經理人組建《業(yè)主服務中心》這是用社會服務組織替代舊物業(yè)管理公司的物業(yè)管理處。

這是深圳市龍崗區(qū)布吉街道陽光花園小區(qū)的特色。

該小區(qū)物業(yè)費還是每平方米2.5元。

僅僅一年業(yè)主自管以來：物業(yè)費結余一百多萬，還維修用掉了一百多萬。