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昨天下午，一起圍繞廣告收入引發(fā)的業(yè)委會與物業(yè)的糾紛在朝陽法院開庭，將小區(qū)公共收益的問題拽入我們的視線：觀湖嘉園小區(qū)業(yè)委會起訴北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司，要求其支付公共區(qū)域廣告收入38萬余元。 您了解小區(qū)廣告收入的歸屬和去向嗎？根據(jù)規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的廣告收益應(yīng)歸業(yè)主所有。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)業(yè)主雖對物業(yè)“霸占”小區(qū)廣告收益的做法不滿，但并不清楚法律對這個問題是如何規(guī)定的，像觀湖嘉園小區(qū)這樣有業(yè)委會，并能提起訴訟的小區(qū)就更少了。 庭審 物業(yè)承認(rèn)該歸業(yè)主所有 位于朝陽區(qū)東四環(huán)的觀湖嘉園小區(qū)是一個高檔社區(qū)。2008年該小區(qū)成立了業(yè)主委員會，并于2010年通過公開招投標(biāo)，選聘了新的物業(yè)公司。就在新老物業(yè)交接過程中，引發(fā)了一系列糾紛，其中一項就涉及小區(qū)廣告收益的問題。 昨天下午，觀湖嘉園小區(qū)業(yè)委會訴北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司，要求其支付公共區(qū)域廣告收入38萬余元一案在朝陽法院開庭。該小區(qū)業(yè)主告訴記者，在小區(qū)電梯間和地庫出入口都可看到廣告的植入。 業(yè)委會的代理律師畢文強(qiáng)表示，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，全體業(yè)主對小區(qū)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物業(yè)公司利用小區(qū)共有部分取得的收益，應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主所有，這一點是毋庸置疑的。 昨天，被告戴德梁行物管公司的代理人在庭上也承認(rèn)，小區(qū)的廣告收入應(yīng)歸全體業(yè)主。但該公司表示，他們除了每月收取固定的薪酬外，小區(qū)公共區(qū)域所有的收益部分都進(jìn)了專設(shè)的物業(yè)管理賬戶中，包括廣告費(fèi)的收入，被用于物業(yè)管理和支出。物業(yè)公司“沒拿一分不該拿的錢”。至于詳細(xì)的收支情況，他們需經(jīng)財務(wù)結(jié)算后提交法庭。本案將擇日再開庭審理。 調(diào)查 我們什么都不知道 商業(yè)廣告這些年悄悄植入居民小區(qū)，如今已是隨處可見。 就拿記者所住的豐臺某小區(qū)為例，小區(qū)的兩個出入口各設(shè)置了一個電子顯示屏，除了滾動播出每天的天氣預(yù)報、車牌限號等提示服務(wù)外，最重要的一項內(nèi)容恐怕就是廣告了。小區(qū)內(nèi)每個單元都有兩部電梯，每部電梯內(nèi)三面掛著平面廣告，廣告內(nèi)容也是經(jīng)常更換。電梯間內(nèi)還有一塊液晶顯示的廣告屏。 記者入住已有3年，這些廣告收入的情況、去向，卻從未見物業(yè)公司有過公示。 提起這個話茬，很多業(yè)主也多是這個反應(yīng)：“小區(qū)里廣告到處見，但廣告費(fèi)到底有多少，都花在了什么地方，我們什么也不知道?！币灿袠I(yè)主表示，自己壓根就沒留意過小區(qū)廣告收入的問題。 探討 公共收益如何收歸業(yè)主？ 按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)廣告收益屬小區(qū)業(yè)主所有。那是不是意味著物業(yè)公司有權(quán)直接將它沖抵物業(yè)費(fèi)，用于物業(yè)管理支出？ 畢文強(qiáng)律師指出，根據(jù)建設(shè)部和財政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》第二十七條的規(guī)定，除業(yè)主大會另有決定外，利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。 “物業(yè)公司拿這筆收入直接沖抵物業(yè)費(fèi)的做法是有問題的，雖然現(xiàn)實中也有很多物業(yè)公司在這么做?！碑呂膹?qiáng)律師說，如果物業(yè)費(fèi)有欠繳，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主追償，而不應(yīng)拿公共收益來沖抵，這是兩個不同的法律概念。 著名房地產(chǎn)律師秦兵則認(rèn)為，小區(qū)公共收益最合理的使用應(yīng)當(dāng)是先用來沖抵物業(yè)費(fèi)，具體體現(xiàn)到業(yè)主身上就是減免物業(yè)費(fèi)，剩余一部分用于公共維修資金，最后還有盈余則應(yīng)按面積對業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金返利。但根本上，公共收益的使用必須經(jīng)全體業(yè)主的同意。 呼吁 想要維權(quán)先要成立業(yè)委會 秦兵律師告訴記者，除了廣告收入外，停車費(fèi)收入、公共區(qū)域的出租收入以及公共垃圾變賣后所得，都可以產(chǎn)生公共收益。還有一些商家到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行場地營銷，某些高檔小區(qū)提供草坪做室外婚禮，也都會產(chǎn)生收益，加起來這會是一筆十分可觀的數(shù)字。 “現(xiàn)實情況是，這筆收入大部分都被物業(yè)公司私吞了，業(yè)主根本拿不到?！鼻乇蓭煾嬖V記者，業(yè)主要想對這筆可觀的收入享有權(quán)利，前提是必須成立業(yè)主委員會。“為什么我們說業(yè)委會是值錢的，社區(qū)民主是有價值的，從這筆錢上就可以看出來?！钡F(xiàn)狀是全北京現(xiàn)有小區(qū)6000余個，真正成立起業(yè)委會的不及15%。 對于很多小區(qū)的業(yè)主怠于行使自己權(quán)利的現(xiàn)狀，秦兵律師表示：“沒辦法，命運(yùn)都是自己選擇的?！彼f，權(quán)利不是免費(fèi)的，要想獲取權(quán)利，就要支付相應(yīng)的兌價和成本?！叭绻麡I(yè)主們不愿意推選業(yè)委會，也不愿意給業(yè)委會支付薪水，就只能任由物業(yè)公司蠶食業(yè)主的權(quán)利，最終損失的是業(yè)主自己?！?記者 張蕾) |
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