案例分析 | 高凈值人群和中產(chǎn)階級(jí)家庭如何進(jìn)行資產(chǎn)配置？

尚?？?/a> 2016-12-09

對(duì)于高凈值家庭，通過合理的資產(chǎn)配置不僅可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，也能為未來的養(yǎng)老生活做好充足準(zhǔn)備，保證原有的生活品質(zhì)。

　　案例分析

　　趙先生，52歲，在自己創(chuàng)建的企業(yè)擔(dān)任董事長(zhǎng)，稅后年收入48萬元，年終獎(jiǎng)12萬元；趙太太，48歲，在某外企擔(dān)任高管，稅后年收入35萬元，年終獎(jiǎng)10萬元；孩子18歲，大學(xué)一年級(jí)在讀。

　　趙先生一家的月生活支出1.2萬元，每月準(zhǔn)備500元醫(yī)療費(fèi)用。兒子每年的教育費(fèi)用3萬元。雙親贍養(yǎng)費(fèi)每年6萬元，全家外出旅游費(fèi)用每年3萬元。

　　趙先生一家熱愛收藏，多年來，家中收集了不少藏品。趙先生喜愛收藏字畫和瓷器，趙太太喜歡收藏書籍、郵票和錢幣，在父母的熏陶下，趙先生夫婦的兒子也熱衷于此。通常，每年家中的年結(jié)余資金充裕時(shí)，若遇到值得入手的藏品，夫妻二人都會(huì)取出一筆資金用于購買藏品。截至目前，家中藏品所投入的資金已達(dá)240萬元，按照目前的市場(chǎng)行情，藏品市值490萬元。

　　目前，家中有現(xiàn)金5萬元，貨幣基金10萬元，3年期國(guó)債10萬元，1年期定存10萬元，1年期美元存款3萬美元，折合人民幣20萬元左右，在2007年銀行首次對(duì)外銷售實(shí)物金條時(shí)購入了1000克，購入價(jià)18萬元，按照目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，該黃金資產(chǎn)市值25萬元。家中有一輛汽車，目前的折舊價(jià)格在20萬元左右，目前居住的三室兩廳的房產(chǎn)價(jià)值260萬元。趙先生家庭無負(fù)債，夫妻雙方均有五險(xiǎn)一金。

　　家庭財(cái)務(wù)狀況診斷

　　▲表1 趙先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表

　　從表1來看，趙先生家庭總資產(chǎn)850萬元，其中房產(chǎn)、藏品及家用車三者合計(jì)價(jià)值為770萬元，占比90.59%；其余可快速變現(xiàn)的資產(chǎn)合計(jì)80萬元，占比90.41%。雖然趙先生家庭資產(chǎn)總量較大，但從資產(chǎn)構(gòu)成來看，資產(chǎn)流動(dòng)性較低。

　　▲表2 趙先生家庭收入支出表

　　從表2來看，趙先生家庭的留存比例為74.29%，且無任何負(fù)債，家庭儲(chǔ)蓄能力較強(qiáng)，為今后投資創(chuàng)造了較為充足的空間。

　　目前，家庭每年結(jié)余資金78萬元，至趙先生兒子留學(xué)結(jié)束有8年時(shí)間，在此期間可積累資金624萬元，加上家中的總資產(chǎn)850萬元，資產(chǎn)合計(jì)1474萬元。由于趙先生家的資產(chǎn)量較大，建議通過保險(xiǎn)等方式提前將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為免稅財(cái)產(chǎn)。

　　家庭理財(cái)目標(biāo)

　　●第一，為兒子籌備大學(xué)畢業(yè)之后在香港深造4年的留學(xué)費(fèi)用，預(yù)計(jì)100萬元。

　　●第二，夫妻二人繼續(xù)投資藏品，一方面滿足興趣，另一方面也可獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)。

　　●第三，8年之后，待兒子學(xué)成歸來，將企業(yè)轉(zhuǎn)贈(zèng)給他，夫妻二人提前退休，享受晚年生活。

　　理財(cái)規(guī)劃建議

　　1.應(yīng)急準(zhǔn)備金

　　趙先生目前家中有現(xiàn)金5萬元，貨幣基金10萬元，合計(jì)15萬元。根據(jù)目前趙先生家庭的生活水平，6個(gè)月的支出為13.5萬元，現(xiàn)有流動(dòng)性資金足以滿足家庭所需的緊急預(yù)備金，無須調(diào)整。

　　2.留學(xué)資金

　　如果想為兒子辦理香港的留學(xué)手續(xù)，需開具存款證明。目前，家中的定期存款及國(guó)債合計(jì)40萬元，預(yù)計(jì)需補(bǔ)充至100萬元。目前，趙先生家每年的結(jié)余資金為78萬元，可從其中拿出60萬元，存入3年期國(guó)債，合計(jì)100萬元。

　　一方面，這100萬元可用于開具趙先生兒子留學(xué)的存款證明；另一方面，這部分資產(chǎn)可作為8年的學(xué)費(fèi)。此外，年結(jié)余中剩余的18萬元可用于購買銀行理財(cái)產(chǎn)品以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　3.保障規(guī)劃

　　目前，夫妻二人均有五險(xiǎn)一金，但未配置商業(yè)保險(xiǎn)。由于夫妻雙方是家庭目前主要的經(jīng)濟(jì)來源，因此應(yīng)重點(diǎn)考慮趙先生夫婦的保障規(guī)劃。

　　建議趙先生夫婦均配置萬能險(xiǎn)，附加重疾險(xiǎn)和意外險(xiǎn)。一方面，當(dāng)被保險(xiǎn)人達(dá)到退休年齡時(shí)，可將萬能險(xiǎn)轉(zhuǎn)換為年金保險(xiǎn)，每年提取相應(yīng)的費(fèi)用用于趙先生夫婦的養(yǎng)老生活所需；另一方面，趙先生一家熱衷于收藏，在遇到合適的藏品時(shí)，可利用萬能險(xiǎn)的現(xiàn)金價(jià)值，購買藏品。

　　目前，趙先生夫婦的年收入合計(jì)為105萬元，年保費(fèi)支出應(yīng)控制在年收入的10%～15%，則趙先生夫婦每年的保費(fèi)支出在10萬～15萬元。根據(jù)家庭現(xiàn)有的年結(jié)余情況，足以實(shí)現(xiàn)此項(xiàng)規(guī)劃。

　　年結(jié)余78萬元，至趙先生兒子留學(xué)結(jié)束有8年時(shí)間，在此期間可積累資金624萬元，加上家中的總資產(chǎn)850萬元，資產(chǎn)合計(jì)1474萬元。由于趙先生家的資產(chǎn)量較大，建議通過保險(xiǎn)等方式提前將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為免稅財(cái)產(chǎn)。

　　4.養(yǎng)老規(guī)劃

　　按照現(xiàn)有生活水平，預(yù)計(jì)趙先生夫婦未來所需的養(yǎng)老費(fèi)用在600萬元左右。其中，社保和商業(yè)保險(xiǎn)可滿足部分養(yǎng)老所需，其余的需自行籌劃。

　　在完成兒子的留學(xué)規(guī)劃及夫妻二人的保障規(guī)劃后，可將年結(jié)余資金中的30%存入銀行定期存款，30%用于購買銀行產(chǎn)品，20%用于基金定投，剩余20可考慮購買P2P網(wǎng)貸等高收益產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。待趙先生夫婦退休后，這部分資產(chǎn)的本金及收益可作為社保及商業(yè)保險(xiǎn)的補(bǔ)充，一并用于夫妻二人的養(yǎng)老生活所需。

　　下面介紹中產(chǎn)階級(jí)家庭如何做資產(chǎn)配置

　　身邊的朋友得知我去年拿到CFA并且又創(chuàng)辦了對(duì)沖基金后，紛紛向我祝賀，隨后開始詢問我關(guān)于家庭資產(chǎn)的各種各樣的問題：資產(chǎn)該如何配置？市場(chǎng)上產(chǎn)品這么多，什么該買，什么不該買？每種產(chǎn)品該買多少？房子又漲價(jià)了，是不是繼續(xù)購置房產(chǎn)？

　　我也陸續(xù)以朋友的名義給很多家庭或者個(gè)人提供了針對(duì)他們不同情況的投資理財(cái)建議和家庭資產(chǎn)配置建議，在這里總結(jié)一下，希望對(duì)廣大朋友有所幫助。本人雖然處在美國(guó)，但是文章的投資理念和資產(chǎn)分配邏輯大部分同樣適用于中國(guó)。

　　先看兩個(gè)生活中真實(shí)的例子：

　　家庭a：夫妻結(jié)婚一年，年齡27歲左右，寶寶剛出生5個(gè)月，丈夫年薪10萬美金左右，私營(yíng)企業(yè)，妻子因?yàn)樯⒆又稗o去了年薪5萬美金左右的白領(lǐng)工作，目前家里一套房，有貸款。妻子之前做過助理交易員，幫助老板進(jìn)行一些大宗商品交易，丈夫?qū)鹑谑袌?chǎng)不熟悉。

　　家庭b：夫妻兩人結(jié)婚10年，年齡40出頭，孩子高中在讀。丈夫之前創(chuàng)辦公司國(guó)內(nèi)上市，家庭基本上財(cái)富自由，房產(chǎn)自住一套，投資三套，每年有固定房租收入6萬美金左右。房產(chǎn)均無銀行貸款。夫妻兩人無金融背景，對(duì)金融市場(chǎng)不太熟悉，也不愿意進(jìn)行主動(dòng)理財(cái)。

　　由于都是多年的朋友，他們也比較信任我，所以對(duì)家庭資產(chǎn)情況都告知比較詳細(xì)。首先跟兩個(gè)家庭詳細(xì)了解資產(chǎn)情況，工作情況，風(fēng)險(xiǎn)偏好等情況。根據(jù)a和b兩個(gè)不同的家庭，我給他們的建議也不同。文章的末尾我會(huì)給出兩個(gè)家庭的配置情況。在這之前我們先看在理財(cái)和家庭資產(chǎn)配置中需要注意的幾個(gè)概念：

　　投資期限和風(fēng)險(xiǎn)承受能力

　　假設(shè)按照工作開始有收入之后開始理財(cái)，一般來講，一個(gè)普通人大學(xué)畢業(yè)開始工作時(shí)22歲或者研究生畢業(yè)25歲開始工作。我們可以簡(jiǎn)單的把人的一生分為三個(gè)階段:

　　25歲到40歲這個(gè)階段是財(cái)富初期積累階段，剛剛開始工作，隨著在公司工作年限增長(zhǎng)，職位得到提升，工資也會(huì)越來越高，這段時(shí)間從一生來看投資期限比較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)可承受能力很強(qiáng)。（注意我這里并不是用的風(fēng)險(xiǎn)偏好，風(fēng)險(xiǎn)承受能力是客觀來講，風(fēng)險(xiǎn)偏好完全是主觀因素）

　　41歲到65歲是財(cái)富增長(zhǎng)階段，在大型企業(yè)工作的一般會(huì)做到中層或者私營(yíng)企業(yè)中上層，財(cái)富積累到一定程度，是時(shí)候思考退休后的生活，投資期限偏中期，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，但相對(duì)于第一階段較弱；

　　66歲到90歲大多數(shù)人選擇在60歲以后退休，開始享受退休生活，失去賺錢能力，主要指的是工資收入，只能依靠退休金或者年輕時(shí)攢下的錢的投資收益，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱，投資期限也僅僅剩下20年左右。

　　家庭a：夫妻都比較年輕，處在上述投資期限的第一個(gè)階段，總體來講，整個(gè)家庭理財(cái)投資期限較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力很強(qiáng)。

　　家庭b：處在中間位置，相比較對(duì)于a家庭來講投資期限較短，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，但是比a家庭稍弱。

　　風(fēng)險(xiǎn)偏好

　　風(fēng)險(xiǎn)偏好一般是從投資人主觀角度來看，下面我們先看一個(gè)例子。

　　第一種情況，你有80%的概率獲利得到100塊錢，第二種情況，你有20%概率獲利得到400塊錢。從數(shù)學(xué)期望角度來看的話，兩種情況期望收益是一樣的，都是80塊錢。情況1 =80%*100=80；情況2= 20%*400=80。比較保守的人會(huì)選擇第一種，比較喜歡冒險(xiǎn)的人會(huì)選擇第二種。在投資里面可以分為兩類人，一類人是風(fēng)險(xiǎn)偏好型，一類人是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型。選第一種的我們稱之為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資人，選第二種的稱之為風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資人。在投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資人會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的資產(chǎn)進(jìn)行投資，比如債券；風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資人一般會(huì)選擇收益率風(fēng)險(xiǎn)大的資產(chǎn)進(jìn)行投資，比如股票，外匯，大宗商品，金融衍生產(chǎn)品等。

　　家庭a妻子之前做過大宗商品助理交易員，對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)品有一定了解，夫妻兩人都屬于風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資人。

　　家庭b夫妻兩人都是技術(shù)背景，對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)品不是很了解，由于年輕的時(shí)候在股市虧過錢，不再相信股市，對(duì)股市有抵觸，目前所有的資金都在房產(chǎn)，理財(cái)產(chǎn)品和債券類投資產(chǎn)品。他們屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資人。

　　投資品種

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上可以投資的產(chǎn)品無非是下面幾種：股票，債券，黃金，房地產(chǎn)，大宗商品，外匯，金融衍生產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)投資和私募投資等。

　　外匯，金融衍生產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)投資和私募股權(quán)投資是一般投資人很難觸及到或者比較復(fù)雜的投資產(chǎn)品，我在這里就不著重推薦。我們主要看股票債券，黃金，地產(chǎn)，大宗商品。

　　下面先看一下美國(guó)股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)的市值情況：

　　截止到2015年中旬，整個(gè)美國(guó)債券市場(chǎng)的市值達(dá)到了$39.4B美金，也就是39.4萬億美金，債券市場(chǎng)的市值是股票市場(chǎng)市值的1.4倍，整個(gè)美國(guó)股票市場(chǎng)市值在$24.6B左右，這個(gè)數(shù)字什么概念？給大家舉幾個(gè)例子。美國(guó)股市市場(chǎng)比中國(guó)，日本和歐洲三個(gè)國(guó)家和地區(qū)股市市值加總起來都大；中國(guó)a股股市65萬億人民幣左右，相當(dāng)于$10B左右；中國(guó)2015全年GDP在64萬億人民幣，接近$10B;美國(guó)2015年全年GDP在$18.6B左右。

　　我們?cè)賮砜垂善眰忘S金在過去200年內(nèi)的歷史回報(bào)情況：

　　假設(shè)196年以前，分別投資1萬美金到股票，債券和黃金，196年后，投資于股票的1萬美金將變成56億美金；投資與債券的1萬美金將變成800萬美金；投資于黃金的1萬美金相當(dāng)于2萬6千美金。通過對(duì)比可見投資股票的收益要比債券和黃金高出很多。

　　過去兩個(gè)世紀(jì)里，投資股票的年化平均收益率（通貨膨脹調(diào)整后）約為7%，投資債券年化平均收益率為3.5%。

　　大宗商品師周期性比較強(qiáng)，目前來看，整個(gè)大宗商品市場(chǎng)仍處于低位，就目前來說長(zhǎng)線投資人可以配置少量大宗商品。

　　全天候策略

　　下面我們來看一下全球最大的對(duì)沖基金橋水BridgewaterAssociates（AUM$160B，管理1600億美金資產(chǎn)）創(chuàng)始人Dalio對(duì)普通投資人的投資建議和投資策略，TonyRobbins采訪了Dalio關(guān)于全天候策略闡述，寫在了他的一本書里MONEY:MASTER THE GAME。有興趣的話可以去看看這本書，作者也將Dalio的全天候策略進(jìn)行了回測(cè)，即使在2008年的時(shí)候整個(gè)市場(chǎng)跌了50%左右，但是全天候策略僅僅跌了3.94%！Amazing！是不是！

　　Dalio說四種經(jīng)濟(jì)情況下可以影響資產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念不懂得朋友建議讀一下曼昆經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

　　1. 通貨膨脹

　　2. 通貨緊縮

　　3. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速

　　4. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩

　　四種經(jīng)濟(jì)情況下會(huì)最終影響這些投資資產(chǎn)價(jià)值的漲跌：

　　1. 超預(yù)期的通貨膨脹 (物價(jià)上漲)

　　2. 通貨緊縮

　　3. 超預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度

　　4. 不及預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度

　　下列圖標(biāo)展示了在何種情況下哪種資產(chǎn)表現(xiàn)最好：

　　如果對(duì)上述復(fù)雜經(jīng)濟(jì)情況判斷不清楚的可以偷懶，看下面圖表：

　　這是Dalio的投資建議：

　　30%配置股票，40%配置長(zhǎng)期國(guó)債，15%配置中期國(guó)債，7.5% 配置黃金，7.5%配置大宗商品。

　　這是我的改良版：

　　30%配置股票，40%配置長(zhǎng)期國(guó)債，10%配置中期國(guó)債，5% 配置黃金，5%配置大宗商品，5%配置風(fēng)險(xiǎn)投資或者私募股權(quán)投資，5%配置房地產(chǎn)。整個(gè)策略的好處是資產(chǎn)更加分散化，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說更小，也添加5%風(fēng)險(xiǎn)投資或者私募股權(quán)投資說不定可以為投資回報(bào)帶來意想不到的回報(bào)。我們的基金的全天候策略產(chǎn)品會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。

　　關(guān)于房產(chǎn)

　　為什么我單獨(dú)把房地產(chǎn)拿出來說，因?yàn)椴坏貌徽f中國(guó)人實(shí)在是太熱愛房地產(chǎn)投資了。有了錢，有了積蓄后，第一件想到的事情就是購置房產(chǎn)。我的觀點(diǎn)是，房子一套自住，再加一套可以度假的房子即可。來看幾個(gè)例子：

　　朋友a(bǔ)，原來在國(guó)內(nèi)做傳統(tǒng)行業(yè)，積累了一定財(cái)富后開始來美國(guó)做風(fēng)險(xiǎn)投資，房產(chǎn)國(guó)內(nèi)美國(guó)都有，之前在跟他的交談中了解到之前有朋友忽悠他在馬尼拉買了一套房子，還雇了管家?guī)退蚶?，他一年去不了一次。管家還經(jīng)常打電話煩他，所有房子的大大小小的事情都要經(jīng)過他同意，他也是煩的不行，房子自從買了之后一直閑置。后來我建議他直接把房子賣掉，先不說未來能不能增值，每年房子維護(hù)維修費(fèi)用，雇管家打理的工資費(fèi)用，因?yàn)榇蟠笮⌒》爆嵉氖虑槎家獊頍┧?div>　　朋友b，國(guó)內(nèi)上市公司早期員工，拿了很多股票，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)上市公司中市值應(yīng)該排前三。賣了股票后，他老婆就想買房子，杭州買了好幾棟后，還要去上海買。我的建議，房子這么多無論是自己住還是投資都?jí)蛄?，況且房?jī)r(jià)這么高，現(xiàn)在去接盤的概率比未來增值的概率大，房子這個(gè)投資品種如果買在了高點(diǎn)，也有可能一套套個(gè)七八年，流動(dòng)性還比較差。

　　朋友c，也是文中提到的b家庭中的朋友，家庭背景就不多介紹了。他有做房地產(chǎn)朋友建議他把住在硅谷灣區(qū)（貼灣區(qū)圖）的房子賣掉，去買佛羅里達(dá)的房子。幸好，我及時(shí)制止了。灣區(qū)本身房?jī)r(jià)就是處在整個(gè)美國(guó)的前列，主要原因是位置好，氣候好，基本上科技公司總部都位于灣區(qū)，當(dāng)然這里還有著名的沙丘路SandHill Road，世界上最頂級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)投資和私募公司所在地。我之前發(fā)過一篇帖子關(guān)于灣區(qū)的房?jī)r(jià)，大概思路是目前來看灣區(qū)房?jī)r(jià)上漲空間有限，但是下跌空間也是有限。我跟朋友說，你去了佛羅里達(dá)，也沒有什么朋友，想吃點(diǎn)中餐可能要開好幾個(gè)小時(shí)，夏天的時(shí)候非常熱，所有的朋友也都在灣區(qū)，你去買了房子就跟你老婆小兩口過日子嗎？后來他也聽從了我的建議，及時(shí)停止賣硅谷房買佛羅里達(dá)房的沖動(dòng)。

　　朋友d，是深圳某房產(chǎn)中介銷售，在深圳房?jī)r(jià)起來之前屯了好多房，現(xiàn)在基本是億萬富姐了。這種案例是可遇而不可求的，首先你有錢付首付，其次你有魄力，然后你對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)嗅覺比較靈敏。如果有條件投資股票債券等流動(dòng)性好的產(chǎn)品，我是不建議大部分資金去投資房地產(chǎn)的。

　　下面我們來先看一張圖下美國(guó)住宅地產(chǎn)過去100年的價(jià)格指數(shù)：

　　過去112年，美國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)格平均每年漲幅只有3.1%，僅僅比每年的通貨膨脹率3%高一點(diǎn)。

　　我最喜歡給大家看圖，直白，簡(jiǎn)單，易懂：

　　下圖是1988-2013年投資房地產(chǎn)和投資標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)回報(bào)的對(duì)比。

　　下圖是1975年以來到2015年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)的回報(bào)情況：

　　下圖是1928-2008年投資美國(guó)住宅和股票市場(chǎng)回報(bào)的對(duì)比：

　　下面這個(gè)圖表更加簡(jiǎn)單直接，直接給的投資回報(bào)：

　　這里總結(jié)一下直接投資房地產(chǎn)的一些額外的支出：

　　買房之前的費(fèi)用：除了支付房地產(chǎn)全款之外，還要支付買房子之前需要支付的房屋檢查費(fèi)用，房屋估價(jià)費(fèi)用，支付給房產(chǎn)交易中心Titlecompany 的費(fèi)用等等。

　　利息費(fèi)用：舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你就知道我們貸款買房需要支付的利息到底有多少。一棟100萬美金的房子，假設(shè)銀行利率是5%，30年固定按息還款，基本上30年下來付的利息也要100萬美金左右。

　　稅和保險(xiǎn)：在加州地區(qū)，房產(chǎn)稅一般1.15%左右，也就是100萬的房子，每年支付房產(chǎn)稅1萬多；100萬房子一般一年保險(xiǎn)在1000-2000美金左右，當(dāng)然房子的位置，房子的新舊程度，以及保額不同保險(xiǎn)費(fèi)用也不相同。

　　房屋維修費(fèi)用：如果你買的是新房恭喜你，前期你會(huì)省下一些錢。如果你買的是老房子，至少要簡(jiǎn)單裝修一下吧，房子內(nèi)外刷漆，如果房頂有問題要進(jìn)行屋頂改造，所有家具要換要維修的，或者簡(jiǎn)單做一下房屋內(nèi)部改造。我之所有把家具列出來，其實(shí)并不是想說美國(guó)家具家電多貴，而是美國(guó)人工成本太貴了。舉個(gè)例子，之前我們家里換了個(gè)抽油煙機(jī)，油煙機(jī)800美金，安裝費(fèi)用650美金，這不是個(gè)坑嘛。請(qǐng)注意，美國(guó)買家電不是像國(guó)內(nèi)一樣免費(fèi)安裝哦，都是需要自己或者額外支付費(fèi)用請(qǐng)別人幫你安裝。

　　賣房子支付費(fèi)用：在美國(guó)一般來講，房子的買方和賣方都會(huì)找自己代理的中介，一般是由房子的賣方支付，總共需要支付房子成交金額的6%，買方代理拿3%，賣方代理拿3%。

　　所以對(duì)房地產(chǎn)投資，我的建議是自住一套，度假房一套，可以適量投資一些房地產(chǎn)基金，REITS。

　　最終的投資建議：

　　家庭a：留存現(xiàn)金15%-20%，未來20年內(nèi)除了付完現(xiàn)住房子房貸，可以再額外購置一棟房產(chǎn)。工資收入拋去家庭生活必須開支外40歲以前可以都將錢投資到股市進(jìn)行定投，少部分可以投向債市，股市和債市比例大概80%:20%，當(dāng)然可以按照我上面的策略進(jìn)行黃金大宗商品和私募的投資。40-60歲之間，整體資產(chǎn)要從股市要債市轉(zhuǎn)移，這段時(shí)間內(nèi)股市債市比例大概60%:40%。60歲以后，債市投資要占到80%，甚至90%。

　　家庭b：留存現(xiàn)金10%，房地產(chǎn)不需要再購置，目前總資產(chǎn)中股票和債券投資比重可以在60%：40%，可以有部分錢投資風(fēng)險(xiǎn)投資，他也是我們普銳資本的投資人，他同時(shí)也決定投資我們家公司的風(fēng)險(xiǎn)投資基金。60歲以后，債券投資要占到80%以上。

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案例分析 | 高凈值人群和中產(chǎn)階級(jí)家庭如何進(jìn)行資產(chǎn)配置？

案例分析 | 高凈值人群和中產(chǎn)階級(jí)家庭如何進(jìn)行資產(chǎn)配置？