華金證券

主業(yè)地產(chǎn)業(yè)績穩(wěn)健，提供轉(zhuǎn)型資本支持：公司項目主要集中在南京，土地成本相對較低，因庫存較低，價格存在較強支撐。公司今年1-9月公司實現(xiàn)營業(yè)收入41.12億元，同比下降21.43%，歸屬于母公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤8.06億元，同比增長5.03%。公司三季度營業(yè)收入整體有下滑但歸母凈利潤卻有小幅回升，主要受益于房價上漲，毛利率的同比提升。本年度1-9月公司銷售商品提供勞務(wù)收到現(xiàn)金61.04億元，較上期增加26.61%：實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額28.31億元，同比增長68.53%，房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流的增加為公司轉(zhuǎn)型提供了資本的支持。

　　金陵地產(chǎn)巨頭，布局轉(zhuǎn)型先行者：自公司開始布局轉(zhuǎn)型至今，蘇寧環(huán)球在文化、健康、金融共投資了不低于33億元，約占其凈資產(chǎn)的41%，其中大健康領(lǐng)域投資約12億元，大文化領(lǐng)域投資約12億元，大金融領(lǐng)域投資約9億元。公司轉(zhuǎn)型的主要方向為健康和文化，而金融領(lǐng)域的部分投資主要是為了打造產(chǎn)業(yè)投資平臺，方便進行國內(nèi)外的產(chǎn)業(yè)投資。

　　整合一流醫(yī)美資源，打造中國醫(yī)美龍頭：我國醫(yī)美行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)且迅速，但滲透率極低，市場分散，客戶外流入韓國，對于行業(yè)來說需要領(lǐng)頭羊，對于A股投資者來說，醫(yī)美行業(yè)的投資標的也十分缺乏。公司通過獲得韓國權(quán)威整形醫(yī)院韓國ID健康股權(quán)，再與韓國ID醫(yī)院合資成立蘇寧環(huán)球艾迪醫(yī)療投資有限公司與韓國ID交叉持股，深度合作，通過韓國ID醫(yī)美技術(shù)資源來培養(yǎng)我國的醫(yī)師團隊，打造標準化的連鎖型醫(yī)美公司。另外，公司的50億元醫(yī)美并購基金戰(zhàn)略投資了更美科技，預(yù)計降低導客成本約90%，構(gòu)建醫(yī)美消費閉環(huán)。線下方面，公司目前收購了多家整形美容醫(yī)院的股權(quán)，迅速獲得了國內(nèi)華北、華東、華南區(qū)域整形醫(yī)院牌照及客戶資源。其中，公司收購的伊美爾港華今年1-9月完成16年全年對賭業(yè)績，體現(xiàn)了公司在醫(yī)美行業(yè)的整合和經(jīng)營能力。至今，公司在醫(yī)美產(chǎn)業(yè)形成的實質(zhì)性投資不低于12億元總投資金額已占上市公司凈資產(chǎn)的12%以上A-4幫助公司迅速獲得醫(yī)美執(zhí)照、技術(shù)、團隊、客戶等關(guān)鍵資源。

　　構(gòu)建大文化IP核心生態(tài)圈：公司計劃將紅漫科技作為VFX事業(yè)核心基地，通過海外收購方式迅速獲得CGNFX技術(shù)和IP資源欲打造其成為中國電影產(chǎn)業(yè)本土VFX技術(shù)的領(lǐng)路者和亞洲第一特效公司。公司收購韓國唯一動漫上市公司RedRover，成為其第一大股東，與RedRover合資1億元設(shè)立紅漫科技，與韓國著名動漫公司OCON開展戰(zhàn)略合作。公司將借助OCON和RedRover兩家韓國頂級動漫公司資源在動漫影視IP、4D場館、VR游戲等方面獲得較快的進展。

　　藝人經(jīng)紀方面，公司投資韓國著名娛樂公司FNC，成為其第二大股東，并與FNC共同出資設(shè)立紅熠文化，打造綜合藝人平臺。至今為止公司在文化領(lǐng)域共投資不低于12億元，在制作影視作品創(chuàng)造文化生態(tài)圈價值的同時也能為公司地產(chǎn)、醫(yī)美分塊提供全方位宣傳，獲得協(xié)同效應(yīng)。

　　全金融牌照為基礎(chǔ)，構(gòu)建多元創(chuàng)新平臺：公司參與由六家公司共同發(fā)起設(shè)立的“長壽健康保險有限公司”，其中蘇寧環(huán)球出資1.45億元占比14.5%。此外，公司還積極打造銀行、保險、信托、證券等專業(yè)板塊及大型金融控股集團，與長城國融、和睿資產(chǎn)、九鼎投資簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，參設(shè)深圳平勵文產(chǎn)投資管理中心，在金融領(lǐng)域投資不下9.5億元。公司不僅能夠加速布局大金融全牌照體系，而且還能通過涉足醫(yī)美保險領(lǐng)域，與公司大健康布局相互協(xié)同，為醫(yī)美業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供支持。

　　價值底存在，向下空間有限：我們針對公司的地產(chǎn)、健康、金融、文化四個板塊分別估值得出地產(chǎn)板塊市場價值256億元，另外三大板塊價值約等同于公司的投資金額，即33億元，公司總估值約289億元，對應(yīng)每股股價9.52元，為公司股票目前較為安全的價位。

　　員工持股計劃尚未解鎖：公司員工持股計劃至今未解鎖，根據(jù)解鎖條件我們大致推測公司年末20個交易日均價可能需要達到10.93才能解禁，離目前20日均線價位仍有19.72%的距離。今年三季報，公司歸屬于母公司股東的扣非后凈利潤8.06億元，比2014年末增長5.6%，如要達到解禁要求，公司年末扣非凈利潤需至少達到10.08億元。

　　投資建議：公司主業(yè)地產(chǎn)項目和土地儲備價值高，單房地產(chǎn)板塊估值就能保守貢獻股價8.43元，加上轉(zhuǎn)型板塊價值，公司總體保守估值9.52元／股，安全邊際較高。此外，公司文體健康金融三大轉(zhuǎn)型齊進展較快，未來將增厚公司利潤。預(yù)計2016/2017年公司營業(yè)收入分別為87.00、105.89億元，歸母凈利潤分別為10.89、13.48億元，EPS分別為0.36和0.47元對應(yīng)2016/2017PE分別為27.3X、20.8X。給予增持一B建議，6個月目標價11.42元。

　　風險提示

　　1、房地產(chǎn)政策收緊加上前期剛需透支導致房價下跌，銷量下滑；

　　2、醫(yī)美行業(yè)競爭激烈，毛利明顯降低。

　　3、三大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型效果不達預(yù)期，利潤釋放過慢。