根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，及已有PPP項目經(jīng)驗，本文總結(jié)兩種PPP項目土地資源補償模式，分別為：土地一二級聯(lián)動開發(fā)和土地綜合開發(fā)。

(一)土地一二級聯(lián)動開發(fā)

土地一二級聯(lián)動開發(fā)，指土地、房屋兩級市場聯(lián)動開發(fā)，即從事土地一級開發(fā)的片區(qū)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)通過一定的方式參與甚至主導(dǎo)二級開發(fā)。

一二級聯(lián)動開發(fā)對于企業(yè)而言：

(1)節(jié)約成本。由于土地成本可控，可以節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，據(jù)統(tǒng)計，一二級聯(lián)動能省開發(fā)成本近10%，甚至更多;

(2)熟悉項目狀況。從事一級開發(fā)的開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)更熟悉整個開發(fā)項目用地的狀況，在人力資源、土地開發(fā)狀態(tài)、拆遷遺留問題、工程進度要求等方面更有優(yōu)勢。

對于政府而言：

(1)解決一 級開發(fā)資金不足的問題;

(2)不會出現(xiàn)土地供應(yīng)不出去的情況。

針對一級土地開發(fā)及園區(qū)開發(fā)PPP項目，可以通過招拍掛程序?qū)崿F(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，具體操作如在招拍掛文件中為企業(yè)量身定做設(shè)置一些苛刻條件、通過虛增土地成本、設(shè)置拆遷遺留問題等方式增加中標(biāo)難度，以及在地塊內(nèi)預(yù)先建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)條件所要求的輔助設(shè)施、配套設(shè)施等;一二級聯(lián)動開發(fā)可以通過一些方式實現(xiàn)，但應(yīng)該看到會存在一些法律風(fēng)險：不正當(dāng)競爭嫌疑、串標(biāo)嫌疑、聯(lián)合體投標(biāo)權(quán)利義務(wù)難以界定等風(fēng)險。

(二)土地綜合開發(fā)

《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》(國發(fā)[2013]33號文)及《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》(國辦發(fā)〔2014〕37號)都強調(diào)要盤活鐵路用地資源，鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)利用。

33號文強調(diào)：

“支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)。創(chuàng)新節(jié)地技術(shù)，鼓勵對現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進行綜合開發(fā)。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地使用權(quán)可繼續(xù)劃撥;開發(fā)利用授權(quán)經(jīng)營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓手續(xù)。地方政府要支持鐵路企業(yè)進行車站及線路用地一體規(guī)劃，按照市場化、集約化原則實施綜合開發(fā)，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展?！?/span>

37號文針對土地綜合開發(fā)，提出了詳細(xì)措施：

1、盤活現(xiàn)有鐵路用地

以現(xiàn)有鐵路站場及周邊地區(qū)相關(guān)規(guī)劃為依據(jù)，支持鐵路運輸企業(yè)利用自有土地、平等協(xié)商收購相鄰?fù)恋?、依法取得的劃撥用地進行綜合開發(fā)，可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，提高利用水平。

2、鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)

明確土地綜合開發(fā)項目與對應(yīng)鐵路站場、線路工程要一體規(guī)劃、聯(lián)動供應(yīng)、立體開發(fā)、統(tǒng)籌建設(shè)，要合理確定綜合開發(fā)用地邊界。

3、完善土地綜合開發(fā)的配套政策

編制土地綜合開發(fā)相關(guān)規(guī)劃，完善綜合開發(fā)用地的供應(yīng)模式，并對綜合開發(fā)用地指標(biāo)予以計劃單列，完善相關(guān)工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

4、加強土地綜合開發(fā)的監(jiān)管和協(xié)調(diào)

統(tǒng)一聯(lián)建的綜合開發(fā)用地要向國土資源部進行備案，要與國土資源部門簽訂土地綜合開發(fā)利用協(xié)議，相關(guān)政府部門要加強建設(shè)管理。

通過33號文和37號文，可以發(fā)現(xiàn)幾大亮點：

1、政府對企業(yè)參與土地增值收益開始讓渡

鐵路運輸企業(yè)依法取得的劃撥用地因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》，以及分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。通過土地協(xié)議出讓方式企業(yè)可以適當(dāng)獲取土地增值收益。

2、土地增值收益得到增加

利用鐵路用地進行地上、地下空間開發(fā)，在符合規(guī)劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。分層設(shè)立土地使用權(quán)提高了土地容積率，增加了土地增值收益。

3、整體出讓，捆綁招標(biāo)

新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標(biāo)時，將土地綜合開發(fā)權(quán)一并招標(biāo)。

4、整體出讓，可設(shè)招標(biāo)壁壘

新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發(fā)權(quán)的，綜合開發(fā)用地采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。

土地綜合利用開發(fā)實質(zhì)是：建立了鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲得土地資源補償?shù)臋C制、探索了軌道交通導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)模式、調(diào)整了土地增值收益在國家和投資主體之間分配。