今日議題

購買沒有預(yù)售許可證的房子，風(fēng)險何在？

一天，老趙收到一份樓盤廣告，見到當(dāng)中的價格十分誘人，比附近同地段的樓盤便宜了近20%，考慮到自己兒子已經(jīng)到了結(jié)婚年齡，買上一套預(yù)備作兒子的婚房，正是時候。于是，老趙到樓盤看看現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)還在施工之中。

老趙在售樓部要看看《預(yù)售許可證》，但售樓人員推說正在辦理之中，并坦言，正是因為還沒出《預(yù)售許可證》，才優(yōu)惠那么多，如果《預(yù)售許可證》出來了，就不是這個價了。同時，售樓人員聲稱其公司老板很有實力，樓盤不會有問題，并保證十八個月能夠交房，進場裝修入住不成問題。

 這讓老趙很是躊躇，一方面價錢誘人，過了這個村可能就真沒這個店了；另一方面，樓盤沒有《預(yù)售許可證》，又讓人擔(dān)心可能會出問題。老趙的兒子知道父親的顧慮后，建議咨詢一下律師比較穩(wěn)妥。

國家設(shè)立對商品房的預(yù)售管理制度，其主要目的就是為了保障購房人能買到手續(xù)基本齊備、產(chǎn)權(quán)登記有保障的房屋。因為開發(fā)商要取得商品房的《預(yù)售許可證》，必須具備一系列的規(guī)定條件，其中關(guān)鍵的幾個條件是：

●  我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，…應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?/p>

●《商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。”

那么問題來了

開發(fā)商明知未取得《預(yù)售許可證》賣樓是違法行為，仍然強行賣樓，基本可斷定是資金實力不足，那么，出現(xiàn)資金鏈斷裂、后續(xù)工程無法完成的風(fēng)險就很高。

如果前期存在土地使用權(quán)不合法（例如占用農(nóng)村集體土地建樓）、不符合規(guī)劃或?qū)徟掷m(xù)不齊全等因素，即使能完成工程，也有可能無法正常驗收，自然也就無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

由于未取得《預(yù)售許可證》，房管部門是禁止其銷售的，因此，購房者在購買時，并不能同步在房產(chǎn)登記機關(guān)進行產(chǎn)權(quán)預(yù)約登記（即俗稱的網(wǎng)簽），更不能進行合同鑒證，在缺乏監(jiān)管的情況下，開發(fā)商一房多賣的風(fēng)險就難以避免。

如果出現(xiàn)樓價短期飆升的情況，開發(fā)商有可能會反悔，它可以用合同是在未取得《預(yù)售許可證》的情況下簽定、違反法律規(guī)定屬于無效作為理由，主張合同無效，然后退回房款、收回房屋。購房者知道是沒有預(yù)售證的房屋還購買的話，購房者也是存在過錯的，因合同無效而造成的損失，購房者也是要適當(dāng)承擔(dān)的。

因此，律師建議，購房者對于不是現(xiàn)樓的房屋，還是先核實房屋是否取得了《商品房預(yù)售許可證》，有預(yù)售證才購買，是明智的做法。明知沒有預(yù)售證還去購買的話，由此而引起的風(fēng)險，就只能是自己去承擔(dān)了。

《清遠(yuǎn)手機報》法律顧問

廣東明典律師事務(wù)所江志遠(yuǎn)律師