本公眾號(hào)作者：張春光律師

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引言：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，違反該規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合同是否有效？

裁判摘要：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，該規(guī)定的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障交易安全，確保政府有關(guān)稅收征管等，此當(dāng)屬房地產(chǎn)管理部門對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而非對(duì)訂立設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同所作的禁止性規(guī)定。因此，違反該法條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，僅僅可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬證書辦理上的不便，但與該合同的效力無關(guān)。根據(jù)民法基本理論，應(yīng)認(rèn)為合同履行上的瑕疵與合同的效力系兩個(gè)不同的概念，不能根據(jù)合同履行上的瑕疵來否定合同的效力。即，違反該規(guī)定不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

案情簡介：黃小錫、鐘永定與王育標(biāo)、李銀娒簽訂廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將涉訴廠房份額轉(zhuǎn)讓給王育標(biāo)、李銀娒，在前述該轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，該廠房尚未領(lǐng)取權(quán)屬登記證書。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：浙江高院（2008）浙民一終字第122號(hào)】東聯(lián)公司還主張1998年5月12日黃小錫、鐘永定與王育標(biāo)、李銀娒簽訂廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，涉訟廠房尚未領(lǐng)取權(quán)屬登記證書，違背了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定，從而廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)為無效。對(duì)此，本院認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，是否屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，從而導(dǎo)致本案訟爭廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，應(yīng)根據(jù)該法條的立法目的來理解。該法條之所以規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障交易安全，確保政府有關(guān)稅收征管等，此當(dāng)屬房地產(chǎn)管理部門對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而非對(duì)訂立設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同所作的禁止性規(guī)定。因此，違反該法條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，僅僅可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬證書辦理上的不便，但與該合同的效力無關(guān)。根據(jù)民法基本理論，應(yīng)認(rèn)為合同履行上的瑕疵與合同的效力系兩個(gè)不同的概念，不能根據(jù)合同履行上的瑕疵來否定合同的效力，故而該法條規(guī)定不屬于法律的“強(qiáng)制性規(guī)定”，違反之，不影響本案涉訟廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力?！吨腥A人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定了民事法律行為有效的條件，即行為人具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益。經(jīng)審查，黃小錫、鐘永定與王育標(biāo)、李銀娒簽訂的涉訟廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并不存在前述法條規(guī)定的民事法律行為無效的情形，因此，涉訟廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)為有效。則王育標(biāo)、李銀娒依約從黃小錫、鐘永定處受讓涉訟廠房的份額，現(xiàn)王育標(biāo)已經(jīng)亡故，其繼承人洪秋杏、王豐慧、王子軒、仇飛飛依法可承繼其實(shí)體權(quán)利。故一審判決涉訟廠房的份額歸洪秋杏、王豐慧、王子軒、仇飛飛、李銀娒所有并無不當(dāng)。另外，鑒于涉訟廠房及廠房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)目前均登記在東聯(lián)公司名下，故五被上訴人在辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

評(píng)析：該判決準(zhǔn)確。該問題實(shí)質(zhì)上是何為《合同法解釋二》第14條所謂的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”的問題。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）第16條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的'市場(chǎng)準(zhǔn)入'資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院?！?這是對(duì)何為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，何為“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”的權(quán)威解釋，我們?cè)谂袛嗄硡f(xié)議是否無效的時(shí)候可以把此《指導(dǎo)意見》作為重要的依據(jù)，并參考相關(guān)的生效判決（最好是公報(bào)案例、指導(dǎo)案例等）。

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附：

《城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

　?。ǘ┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；

　　（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　?。ㄎ澹?quán)屬有爭議的；

　?。┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

《合同法》

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

(三)以合法形式掩蓋非法目的；

(四)損害社會(huì)公共利益；

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《合同法解釋二》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》

15.正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的'違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定'，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。

16.人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的'市場(chǎng)準(zhǔn)入'資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院。