方成巖

　　近年來伴隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的興起，與商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也呈現(xiàn)出增長勢頭。但事實(shí)上,在經(jīng)營性物業(yè)貸款的背后，風(fēng)險正在悄悄聚集。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的情況下,借款人有可能借經(jīng)營性物業(yè)貸款之名，將獲得的信貸資金用于償還開發(fā)商已無力償還的存量貸款。因此，應(yīng)密切關(guān)注與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的潛在風(fēng)險。

　　經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的性質(zhì)及特點(diǎn)

　　經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向自然人、個體工商戶和企業(yè)法人發(fā)放的，以其所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為還本付息主要來源的抵押貸款。經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場、商鋪）等商業(yè)用房。

　　經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的特點(diǎn)是貸款額度較大、貸款期限較長、貸款用途靈活、還款方式靈活壓力較小等。借款人可獲得長期穩(wěn)定的資金、為盤活資產(chǎn)獲取更大收益提供了良好的平臺。

　　經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的潛在風(fēng)險

　　(一)租金收入要依賴承租方的經(jīng)營狀況。由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和承租方經(jīng)營能力的影響，承租方的持續(xù)經(jīng)營能力存在一定程度的不穩(wěn)定性。如果企業(yè)經(jīng)營不善或者外部環(huán)境變化，導(dǎo)致租金收入降低甚至出現(xiàn)物業(yè)閑置的情況，就會大大增加形成不良貸款的風(fēng)險隱患。

　　(二)房地產(chǎn)市場周期變動導(dǎo)致抵押不足和變現(xiàn)風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限較長，貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見因素較多，由于抵押物是商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，在評估過程中容易受到市場環(huán)境的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)價格高漲時期，其評估價值會相對較高，而由于還款期限過長，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押物變現(xiàn)的難度也會增加，從而帶來銀行貸款抵押不足風(fēng)險。此外，借款人將市場租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足，項(xiàng)目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。

　　(三)由于現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的評估體系不夠完善，沒有細(xì)化的評估標(biāo)準(zhǔn)，銀行對抵押物業(yè)的價格不好確定，影響對放貸對象的判斷。有的評估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評估價值，為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣，增加了銀行貸前評估的難度與貸款發(fā)放的風(fēng)險。

　　(四)經(jīng)營性物業(yè)貸款發(fā)放后管理難度大，有的貸款資金用途嚴(yán)重失控，操作合規(guī)性存在疑問。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款往往被用于置換貸款，借著經(jīng)營性物業(yè)貸款之名，開發(fā)商獲得的信貸資金實(shí)際上是用于償還借款人的存量貸款，或者流向購置土地或新項(xiàng)目開發(fā)。

　　(五)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款不象固定資金貸款、流動資金貸款、項(xiàng)目貸款等對貸款資金的用途有著非常明確的規(guī)定。在銀行監(jiān)管方面，也沒有國家發(fā)布的法律法規(guī)，大多只是銀行內(nèi)部制定的規(guī)章制度，貸款的用途非常廣泛，如公司的日常經(jīng)營、償還債務(wù)、置換貸款等方面。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度逐年加大，尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致目前存在一種現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金來償還房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期投入形成的借款，或者在新項(xiàng)目手續(xù)不全無法申請項(xiàng)目貸款的情況下用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金投入新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　風(fēng)險控制及防范建議

　　(一)嚴(yán)格監(jiān)管租金收入。租金收入是貸款的第一還款來源，貸款發(fā)放后商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)的各項(xiàng)租金收取情況，要求借款人在借款行設(shè)立租金收入監(jiān)管專戶，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，接受貸款行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的監(jiān)管。對于貸款合同簽訂時業(yè)已成立的租賃合同，要求借款人對出租合同項(xiàng)下的所有承租人發(fā)出將租金付至監(jiān)管專戶的通知；對于貸款合同簽訂后新簽訂的租賃合同，要求簽訂借款人、承租人和銀行的三方協(xié)議，作為租賃合同生效的條件，三方協(xié)議中規(guī)定承租人要將租金直接存入借款人在貸款行開立的監(jiān)管專戶。租金的支取應(yīng)經(jīng)過貸款行的同意。如果借貸企業(yè)出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管行為端倪，貸款銀行有權(quán)要求提前償還貸款和處置抵押物。

　　(二)嚴(yán)格把握客戶和項(xiàng)目風(fēng)險。貸款對象須是信用等級和開發(fā)資質(zhì)較高，財務(wù)狀況良好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績優(yōu)良或物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富，招商引資能力和市場培育、運(yùn)作能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶。經(jīng)營性物業(yè)原則上是位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段，并投入運(yùn)營一段時間，出租率較高，經(jīng)營狀況良好的低風(fēng)險項(xiàng)目。此外為用于抵押的商業(yè)用房購買相關(guān)、足額各種法定保險和商業(yè)保險，保險費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并明確貸款行為第一受益人，累計(jì)保險期限不短于貸款期限。

　　(三)加強(qiáng)貸前調(diào)查嚴(yán)控項(xiàng)目評估風(fēng)險。貸前調(diào)查風(fēng)險控制的重點(diǎn)內(nèi)容有以下幾方面：一是物業(yè)的權(quán)屬：要核實(shí)擬抵押的物業(yè)是否已竣工驗(yàn)收合格、是否取得房產(chǎn)證，是否已設(shè)定抵押，是否已計(jì)入固定資產(chǎn)賬戶等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的其他財產(chǎn)抵質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。二是物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金支付方式：調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給銀行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行了抵銷，導(dǎo)致屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物。

　　(四)把握貸后管理風(fēng)險。經(jīng)營行要及時掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風(fēng)險。

　　(五)采用銀團(tuán)貸款方式，降低貸款集中度風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)貸款普遍涉及的貸款額度大、期限長，貸款集中度風(fēng)險較突出，建議采用銀團(tuán)貸款方式，分散貸款風(fēng)險。