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不同業(yè)態(tài)、不同樓層、不同位置等租金各不相同，收取租金的方式也不一樣。租金價(jià)格與商戶之間如何協(xié)調(diào)？是盡快回本還是“放水養(yǎng)魚”？本文以華潤(rùn)某項(xiàng)目為例，看華潤(rùn)總項(xiàng)目如何做出最佳租金方案。
1）街鋪與內(nèi)鋪?zhàn)饨鸩町愶@著：東門商圈步行街人流量巨大，街鋪與內(nèi)鋪的租金差異在100%以上。
2）一層鋪位與負(fù)一層、高樓層租金差異顯著：傳統(tǒng)商業(yè)高樓層租金隨樓層逐層衰減30%-40%，但是東門商圈高樓層租金衰減水平達(dá)到60%-80%。比如部分項(xiàng)目一層街鋪?zhàn)饨?000-3000元/㎡/月，二、三樓租金僅剩下250-400元/㎡/月。3）專業(yè)市場(chǎng)、百貨與普通商城租金差異顯著：東門商圈傳統(tǒng)的服裝批發(fā)市場(chǎng)租金水平最高，且高樓層租金也有一定保證。其次為具有大型活動(dòng)支持、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的百貨業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)情況也較好，租金水平較高。而最弱的普通商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良莠不齊，內(nèi)鋪?zhàn)饨鸷透邩菍幼饨疬f減嚴(yán)重，且高樓層空置率較高。4）核心商圈與非核心商圈租金差異顯著：東門核心位置主要道路街鋪?zhàn)饨疬_(dá)到2000-3500元/㎡/月，而支線路段租金水平則減到800-1500元/㎡/月，商圈邊緣街鋪?zhàn)饨饎t下降到500-1000元/㎡/月。
從租金水平來(lái)看，整體租金水平較高，餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)因租金承受水平較低，需求面積較大，較難生存，這也是東門餐飲、娛樂(lè)配套業(yè)態(tài)比例偏少的主要原因 。
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12大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金分析港島中心目前已脫離東門商圈，且被交通軌道所隔離，人流通行便利度不高，歷經(jīng)多次調(diào)整招商，一樓租金報(bào)價(jià)300-500元/㎡/月。
項(xiàng)目北面東升廣場(chǎng)目前已形成休閑餐飲為主的經(jīng)營(yíng)氛圍，未來(lái)規(guī)劃為餐飲酒吧一條街，現(xiàn)有首層商鋪?zhàn)饨鸺s450元/㎡/月，管理費(fèi)10元/㎡/月；新園路沿東門核心商圈邊緣西南至東北走向，因有東門口岸優(yōu)勢(shì)，街鋪?zhàn)饨鹚捷^高，可達(dá)1000-1500元/㎡/月；永新路東西走向，向東深入東門商圈核心區(qū)域，沿路街鋪?zhàn)饨鹬递^高，可達(dá)1500-2500元/㎡/月。
U-city項(xiàng)目，針對(duì)品牌商戶和個(gè)體商戶的租金差異值過(guò)大，品牌商戶如太平洋咖啡、屈臣氏及影院等，租金基本都在200-300元/㎡/月以內(nèi)，甚至純扣點(diǎn)（屈臣氏）。但是針對(duì)個(gè)體小商戶，則租金可以達(dá)到400-1000元/㎡/月。
U-city由于美食廣場(chǎng)和電玩部分均為自營(yíng)，按照該類業(yè)態(tài)的較高底租水平取值200元及150元，情況如下： U-city整體平均實(shí)用面積租金水平（底租）約為356元/㎡/月。不過(guò)需要注意的是，U-City除了二樓有部分連鎖品牌外，其余樓層均以小面積個(gè)體商販為主。
餐飲平均面積119㎡，零售平均面積10㎡，和本項(xiàng)目差別較大。U-city二層為了吸引品牌租戶，整體租金水平低于三樓，本項(xiàng)目1-2層有借鑒意義。
東門2088整體實(shí)用面積租金水平預(yù)計(jì)約為260元/㎡/月，其中餐飲租金水平為120-200元/㎡/月。項(xiàng)目餐飲面積占比較高，約為35%-40%左右；品牌檔次來(lái)看，餐飲品牌預(yù)計(jì)以連鎖餐飲為主；零售品牌則相對(duì)檔次較低。報(bào)價(jià)：L1—600-1000元/㎡/月；優(yōu)惠政策：前三個(gè)月免租，第一年租金8.8折。 1）目前東門片區(qū)在招商項(xiàng)目普遍檔次較低；
2）項(xiàng)目平均租金水平在250-350元/平方米/月的范圍；3）項(xiàng)目鋪位分割較小，尤其是零售部分面積甚至達(dá)到10㎡的鋪均面積。主要面向個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；4）租金報(bào)價(jià)較高的項(xiàng)目，后期都會(huì)面臨較大的招商困難，如華盛君薈、東門薈等項(xiàng)目；5）品牌租戶和個(gè)體租戶的租金水平差異較大，針對(duì)品牌租戶不僅租金大幅降低，甚至采用純扣點(diǎn)的形式。東門町整體租金水平近三年來(lái)有大幅增長(zhǎng)。其二層零售鋪位租金水平僅為250-500元/㎡/月，如今上升至1000元/㎡/月以上。而同期三層餐飲租金水平也由150-180元/㎡/月上升至目前的350元/㎡/月。南塘商業(yè)城整體租金水平近三年來(lái)有大幅增長(zhǎng)。一層內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚?00-600元/㎡/月，二層內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚?00-500元/㎡/月，如今均有超過(guò)100%的提升。連通地鐵，2008年開業(yè)以來(lái)，經(jīng)營(yíng)情況較為良好，租金在同類地下商業(yè)街項(xiàng)目中屬中高水平。檸檬街租金水平有接近70%-100%的增長(zhǎng)。招商租金水平主通道約為400-600元/㎡/月/，次通道約為200-400元/㎡/月。該項(xiàng)目為東門片區(qū)知名連鎖餐飲品牌最為集中的商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)可觀，客流量大，經(jīng)營(yíng)情況較好。一層外圍街鋪主要為BALENO綜合店、達(dá)芙妮、七匹狼等品牌形象店；一層內(nèi)場(chǎng)商鋪較少，主要為男女裝、童裝、精品配飾等，檔次低；二層規(guī)劃為男女服裝，但空置率高，經(jīng)營(yíng)狀況較差；三層空置，四層為眼鏡城；
一層街鋪?zhàn)饨饘?shí)面1500-2000元/㎡/月，二層租金150-250元/㎡/月，管理費(fèi)35元/㎡/月；一層街鋪達(dá)芙妮，實(shí)用面積約35㎡，月租金7萬(wàn)。該項(xiàng)目整體檔次較低，定位中低年輕消費(fèi)者，一層服裝精品配飾為主，二三層美容美發(fā)紋身為主；街鋪及與茂業(yè)相鄰鋪位租金相對(duì)較高。1）南塘商業(yè)廣場(chǎng)、東門町、檸檬街、鴻展中心城均為東門目前經(jīng)營(yíng)情況較好的時(shí)尚商城；
2）租金成長(zhǎng)性較高：該類時(shí)尚商城運(yùn)營(yíng)成熟期和招商培育期租金差異較大，較三年前均有70%-100%的提升，南塘商業(yè)廣場(chǎng)及東門町目前的租金水平較同期租金水平提升100%左右；3）餐飲租金水平：鴻展中心城匯集了必勝客、星巴克、漢堡王、許留山、味千拉面等品牌餐飲租戶，為東門商圈餐飲品牌豐富度最高的項(xiàng)目；其餐飲租金水平250-400元/㎡/月，可以樹立為東門片區(qū)品牌餐飲租金水平的上限值；
4）內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚剑築1層及L2層內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚皆?00-1000元/㎡/月居多，少數(shù)達(dá)到在300、1300的極端水平。本項(xiàng)目租金水平及經(jīng)營(yíng)測(cè)算1、項(xiàng)目租金水平推算—競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)法 1）深圳市經(jīng)營(yíng)良好的成熟購(gòu)物中心項(xiàng)目，整體實(shí)用面積租金水平在300-500元/㎡/月；
2）中等經(jīng)營(yíng)情況的購(gòu)物中心，整體實(shí)用面積租金在200-350元/㎡/月；
3）東門商圈現(xiàn)有招商中的項(xiàng)目，整體實(shí)用面積租金在150-356元/㎡/月；
4）東門商圈經(jīng)營(yíng)坪效最高的百貨，通過(guò)營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)，可以達(dá)到700-800元/㎡/月的租金水平；
5）綜合以上情況，若采用參考項(xiàng)目租金定價(jià)方法，本項(xiàng)目的整體租金水平在200-360元/㎡/月/較合理（目前租金值最高的百貨，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)期，可作為本項(xiàng)目成熟期的參考租金）。2、項(xiàng)目租金水平推算—租金/營(yíng)業(yè)額定價(jià)法 根據(jù)等標(biāo)桿項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額坪效。可見：1）在東門區(qū)域，2.2-2.4萬(wàn)元/㎡/月/年的經(jīng)營(yíng)坪效，已經(jīng)是該區(qū)域的峰值；2）經(jīng)營(yíng)最好的商業(yè)項(xiàng)目，如萬(wàn)象城、華強(qiáng)北茂業(yè)等標(biāo)桿項(xiàng)目，則可以達(dá)到3-3.5萬(wàn)元/㎡/年的經(jīng)營(yíng)坪效；3）一般的購(gòu)物中心及百貨項(xiàng)目，坪效只能在1-2萬(wàn)元/㎡/年的水平。
而如上項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)坪效，都是經(jīng)歷了5-10年的培養(yǎng)期才達(dá)到現(xiàn)有水平。較開業(yè)時(shí)期的坪效水平，基本都有100%的提升。由此可以推算：成熟期：通過(guò)底租和扣點(diǎn)兩者取高的形式，可能達(dá)到的峰值水平在2.2-2.4萬(wàn)元/㎡/年。培養(yǎng)期：通過(guò)市面上現(xiàn)有項(xiàng)目的培養(yǎng)期成長(zhǎng)情況來(lái)看，基本為成熟期的50%以內(nèi)，及在1-1.1萬(wàn)元/㎡/月/年。通過(guò)該營(yíng)業(yè)額情況，推算本項(xiàng)目的租金值。百貨業(yè)態(tài)的租金/營(yíng)業(yè)額實(shí)際比例在20%左右（目前東門商圈百貨的實(shí)際水平）。而本項(xiàng)目非純百貨業(yè)態(tài)，占據(jù)快時(shí)尚、餐飲等業(yè)態(tài)會(huì)拉低營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)比例，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體實(shí)際租金/營(yíng)業(yè)額比例（考慮促銷折扣期）會(huì)在15%-18%之間。成熟期：平均建筑面積租金=（2.2-2.4）萬(wàn)*(15%-18%)/12個(gè)月=275元-360元/㎡/月；平均實(shí)用面積租金=(275-360元)/60%=458-600元/㎡/月；即本項(xiàng)目成熟期峰值實(shí)用面積租金值在458-600元/㎡/月；培育期：項(xiàng)目培育期的經(jīng)營(yíng)坪效約為成熟期的50%左右， 即培育期合理實(shí)用面積租金值在229元-300元/㎡/月；為保證本項(xiàng)目的整體品牌度和商戶的經(jīng)營(yíng)，本項(xiàng)目招租的平均實(shí)用面積底租在229-300元/㎡/月左右，結(jié)合營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)保證項(xiàng)目的租金上升空間。建議取中間值本項(xiàng)目平均實(shí)用面積租金水平為265元 /㎡/月。根據(jù)本項(xiàng)目的樓層情況，根據(jù)樓層租金衰減原則：1）平均租金：265元/㎡/月； 2）首層及B1層、L2層租金水平：由于本項(xiàng)目L1層需要引入較多國(guó)際品牌，需要進(jìn)行一定的租金優(yōu)惠，因此在大型零售、小型零售的租金水平上，預(yù)計(jì)B1、L1及L2租金水平較為接近，考慮到L2層的小型鋪位最多，因此L2層將可能成為本項(xiàng)目的租金最優(yōu)層。3）樓層租金衰減：L2以上樓層，通常隨租金遞減20%-30%左右。4）餐飲：本項(xiàng)目餐飲租金水平，參考東門片區(qū)成熟商業(yè)項(xiàng)目中餐飲租金水平250-350元/㎡/月的水平（如鴻展中心B1、L2及太陽(yáng)百貨L6餐飲），建議本項(xiàng)目餐飲租金水平定在150-200元/㎡/月較為合理，并有機(jī)會(huì)引入高品質(zhì)餐飲。5）快時(shí)尚：由于快時(shí)尚多為營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)形式，尤其在東門商圈，因此本項(xiàng)目快時(shí)尚部分底租設(shè)置在200元/㎡/月以內(nèi)，扣點(diǎn)在10-12%；
6）小型零售及大型零售：關(guān)于B1、L2-L5的小型零售（100㎡以內(nèi)），建議以L2及B2層作為基準(zhǔn)值，參考目前東門經(jīng)營(yíng)情況較好的商鋪的二層內(nèi)鋪的租金值水平600-1000元/㎡/月(如檸檬街、東門町、南唐商業(yè)城等)。7）考慮到本項(xiàng)目的商鋪面積普遍較大，小商鋪面積也達(dá)到25-60平方米，較東門主流的小商鋪10-20㎡大很多。因此本項(xiàng)目的L2層及B2小型零售租金水平設(shè)定在600-700元/㎡/月，L2以上逐層減20%。
8）本項(xiàng)目大型零售面積在100-300㎡左右，根據(jù)面積租金的變化關(guān)系，租金水平在小型零售的50%-60%之間。根據(jù)整體租金水平及如上原則，制定租金詳表如下：4、項(xiàng)目各業(yè)態(tài)扣點(diǎn) 特別說(shuō)明：本文數(shù)據(jù)來(lái)源于贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心、戴德梁行，數(shù)據(jù)采集于2015年10月，因市場(chǎng)變化存在不可控因素，僅供參考。
新興品牌的創(chuàng)新事，三天三夜也說(shuō)不完！——由贏商網(wǎng)與21世紀(jì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的2016年中國(guó)新興零售品牌創(chuàng)新峰會(huì)1月北京隆重舉行。
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