什么是對(duì)沖賬戶？ 對(duì)沖賬戶Offset account是最早出現(xiàn)在澳大利亞的用于鏈接抵押貸款的金融產(chǎn)品。它的本質(zhì)就是普通的交易賬戶，只是與Home Loan中的Loan account（貸款賬戶）連在了一起。自20世紀(jì)90年代起，澳洲的各大銀行都推出了這項(xiàng)服務(wù)，所以如果你想要投資澳洲房產(chǎn)，而又希望最大限度的抵消利息，降低投入，那么對(duì)沖賬戶就是你必須了解的知識(shí)： 以例為證 我們來(lái)舉個(gè)例子，方便更直觀的理解對(duì)沖賬戶的作用，假設(shè)你貸款50萬(wàn)并開(kāi)設(shè)了對(duì)沖賬戶，那么貸款賬戶的BALANCE顯示為-50萬(wàn)。對(duì)沖賬戶和普通的存款賬戶一樣，但是賬戶中的錢可以抵消貸款里所欠的錢。假如你在對(duì)沖賬戶里放置了40萬(wàn)你所要付的利息就是50-40萬(wàn)的利息,假如在對(duì)沖賬戶放置了50萬(wàn)，你就沒(méi)有利息了。
開(kāi)設(shè)OFFSET ACCOUNT好處 最大程度上節(jié)省利息 對(duì)沖賬戶按日計(jì)息，只要今日將收入打入賬戶即可開(kāi)始抵消貸款利息,從而最大化的抵消利息。 付息周期： 本息全付——可以選擇每星期付、每2個(gè)星期付或者 按月付－－只還利息－only按月付
資金支配自由化 OFFSET ACCOUNT 可自由存取，要用的時(shí)候就拿出來(lái)(拿出來(lái)的部分會(huì)從拿出來(lái)的當(dāng)天開(kāi)始算利息，利息就是貸款利息)。有多余或者賺了就可以放進(jìn)去抵消利息,可以使你的資金分配更加自由。并且，我們都知道房屋貸款的利息相對(duì)于車貸和生意貸款便宜不少，所以可以盡量多的從房屋貸款中省出錢來(lái)用于買車或者買生意。這不僅是增加CASH FLOW的好方法，也有便于管理自己的投資和生意。
潛在的稅務(wù)利益 澳大利亞稅法規(guī)定, 自住房轉(zhuǎn)投資房時(shí)，貸款賬戶里的BALANCE所產(chǎn)生的利息都可用來(lái)抵扣稅。假如不用OFFSET ACCOUNT的話，多余的錢就只能放在貸款賬戶里用來(lái)減少貸款賬戶里的BALANCE，導(dǎo)致抵扣稅的數(shù)額變少。但是如果你把多余的錢放在OFFSET ACCOUNT就不會(huì)有這些麻煩。 無(wú)管理費(fèi)，節(jié)省貸款申請(qǐng)費(fèi)用 性質(zhì)和存款賬戶一樣,沒(méi)有管理費(fèi)，但是卻要交年費(fèi)，每家銀行對(duì)OFFSET ACCOUNT的年費(fèi)設(shè)定從$180-395不等, 但是在同一個(gè)PACKAGE里面不管有多少個(gè)貸款，年費(fèi)只要交一次。并且付了年費(fèi)就不必交付貸款申請(qǐng)費(fèi)了,一般貸款申請(qǐng)費(fèi)為500-600不等,這也算是一個(gè)節(jié)省投入的好方法了。 再評(píng)估 在國(guó)內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)投資，即便房屋有升值，如果不賣掉房產(chǎn)，只相當(dāng)于“死錢”，而不會(huì)變成實(shí)際的收益。但是在澳洲，可以隨時(shí)對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行再評(píng)估，升值部分還可以直接變現(xiàn)。 還以價(jià)值100萬(wàn)，可貸款80%的澳洲房產(chǎn)為例進(jìn)行說(shuō)明：澳洲房產(chǎn)每年都會(huì)有5%-7%的增幅，假定五年之后，該100萬(wàn)的房產(chǎn)已增值為125萬(wàn)。這時(shí)，客戶可以尋找房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)證實(shí)確為125萬(wàn)后，客戶可以對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行二次貸款，而此時(shí)貸款的額度已不是100萬(wàn)，而是125萬(wàn)，能貸到的款項(xiàng)也變成了100萬(wàn)，將這100萬(wàn)中的80萬(wàn)拿出來(lái)償還原來(lái)的80萬(wàn)貸款，客戶可以凈提現(xiàn)20萬(wàn)，這樣買該房產(chǎn)的首付基本都已經(jīng)賺回來(lái)了。 （環(huán)澳集匯編） |
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來(lái)自： 歡顏Tina > 《澳洲房地產(chǎn)貸款知識(shí)》
