推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，從業(yè)務(wù)理論角度分析，主要難題是如何協(xié)調(diào)處理土地與房屋登記的關(guān)系，其中最重要的就是協(xié)調(diào)銜接房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的關(guān)系，而地上權(quán)理論恰好是協(xié)調(diào)兩者關(guān)系的一個重要紐帶。通過分析比較大陸法系國家的地上權(quán)制度和我國的土地使用權(quán)制度，可以提出協(xié)調(diào)解決房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)關(guān)系的思路，為當前正在大力推進的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供參考。

學習借鑒地上權(quán)制度，有利于科學設(shè)置不動產(chǎn)登記簿，更好地理解和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記簿做了很大的調(diào)整。一是對房屋和土地、海域等進行融合，二是對相關(guān)聯(lián)的權(quán)利進行融合?？梢圆捎么笠唤y(tǒng)的地上權(quán)概念，明確這一類權(quán)利的基本屬性和特征，對不同地上權(quán)的不同內(nèi)容進行具體的闡釋和說明，形成完整的知識結(jié)構(gòu)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）引入了不動產(chǎn)單元的概念。登記單元是基本的調(diào)查、交易和登記單位，是不動產(chǎn)登記的邏輯起點。分散登記時期，土地登記以宗地為單位，海域登記以宗海為單位，房屋登記以幢、層、套、間為單位，林權(quán)登記以宗地為單位，農(nóng)村承包土地登記以地塊為單位。統(tǒng)一登記后，必須將這些零散的登記基本單位融合在一起，實現(xiàn)房地一體登記，地林一體登記。既保證了登記單元的唯一，又較好地處理了房地、地林間的關(guān)系，有利于實質(zhì)上推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

為加快建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，落實國務(wù)院關(guān)于統(tǒng)一登記簿冊的要求，國土資源部制定了不動產(chǎn)登記簿證樣式。新的不動產(chǎn)登記簿采用了“一簿、數(shù)本、多頁”的形式，以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿；一個宗地或者宗海內(nèi)，有兩個以上不動產(chǎn)單元的，應(yīng)填寫不動產(chǎn)權(quán)利登記目錄頁和不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息封面頁，形成一本不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息；不動產(chǎn)登記簿采用“活頁”方式，不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息表格中，一般情況縱向記載不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記等信息，登記簿可以根據(jù)實際情況續(xù)頁。

2012年筆者曾赴瑞士進行不動產(chǎn)登記制度的培訓學習，隨考察團走訪蘇黎世、日內(nèi)瓦、盧塞恩等地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，近距離接觸和感受瑞士不動產(chǎn)登記的法律構(gòu)架和實務(wù)操作。近年來，瑞士聯(lián)邦政府及聯(lián)邦土地注冊處力推登記辦法與規(guī)程的統(tǒng)一、登記數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)等工作，將傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記功能的發(fā)揮推向了一個新的階段。而在瑞士民法制定之時，立法者將地上權(quán)視為役權(quán)的一種，僅規(guī)定了一個條文，名為建筑權(quán)。依此規(guī)定，所謂建筑權(quán)，是指在他人土地上建構(gòu)建筑物并予以保有的權(quán)利，性質(zhì)上具有可讓與性、繼承性。不動產(chǎn)登記的權(quán)利和類型豐富，登記的權(quán)利除了所有權(quán)和抵押權(quán)外，還有地役權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)、建筑權(quán)、對泉水的權(quán)利、買受權(quán)、買回權(quán)等。

我國可以借鑒瑞士的經(jīng)驗，盡快完善和落實登記簿制度，指導各地組織實施房屋登記簿與土地登記簿的融合。各地在學習推廣《條例》及相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)程時，引入地上權(quán)理論，可以更好地理解不動產(chǎn)單元的設(shè)置、登記簿的編成，積極消化吸收，合理組織梳理涉及不動產(chǎn)審批、交易、登記的政策和規(guī)范性文件。清理與《條例》規(guī)定不一致的地方性文件，研究制定登記實施辦法等配套政策，開展各類不動產(chǎn)登記資料的整理和信息化工作，提出登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)要求，分步開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息互通共享。

學習借鑒地上權(quán)制度，有利于理順房屋土地關(guān)系，更好地落實《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。

我國實行國有土地和集體土地所有權(quán)制度，一般房屋、林木等都定著在國家或集體的土地上。土地使用權(quán)制度是在我國土地不能私有和不能交易這樣一個特定的環(huán)境下，為適應(yīng)土地資源市場化而創(chuàng)造出來的一項制度。隨著不動產(chǎn)登記制度的推行，土地使用權(quán)制度與房屋所有權(quán)制度之間存在理論劃分根據(jù)不清、類種不明和界限模糊的弊端，需要系統(tǒng)地歸納統(tǒng)一，否則，在實踐上容易造成混亂。

我國的土地使用權(quán)與地上權(quán)有較多相似之處，兩者在形式上都是在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，以使用和收益為目的，都必須為使用土地而支付價金，并且對土地只擁有一定期限的權(quán)利。在對土地占有、利用、出租、轉(zhuǎn)讓、設(shè)立擔保物權(quán)、行使物上請求權(quán)、適用相鄰關(guān)系、支付地租（出讓金）等具體內(nèi)容方面非常相似。盡管我國的建設(shè)用地使用權(quán)和地上權(quán)有諸多相似之處，但在所有制基礎(chǔ)、設(shè)定權(quán)利的社會功能、權(quán)利存續(xù)的期限、權(quán)利人行使權(quán)利的限制、權(quán)利撤銷的原因、權(quán)利消滅后的法律后果等方面有著本質(zhì)的差別。

“地上權(quán)”一詞雖然從國外引入，但歷史上相似的權(quán)利在我國早已有之。在奴隸制時期，中國就有了地上權(quán)制度的雛形，至清末變法修律，民事立法中才出現(xiàn)“地上權(quán)”一詞。已故民法學家李志敏先生考證后認為，我國最早的他物權(quán)就是地上權(quán)。地上權(quán)制度在我國臺灣發(fā)展完善較好。在我國臺灣地區(qū)“民法”上的四種用益物權(quán)中，地上權(quán)登記的件數(shù)最多。其“民法”物權(quán)編修正草案對地上權(quán)有大幅度的調(diào)整，重點調(diào)整了地上權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和效力，增設(shè)了法定地上權(quán)和區(qū)分地上權(quán)。在我國臺灣，修正后的地上權(quán)制度呈現(xiàn)出若干特色，主要表現(xiàn)在：當事人對地上權(quán)的內(nèi)容有廣泛自由形成的空間；肯定地上權(quán)的處分性，原則上不受到任何限制；明定同一標的上多種地上權(quán)的并存性，期能物盡其用。

在大陸法系的物權(quán)法中，土地和建筑物的關(guān)系，可以歸納為以下三種模式：一是土地所有權(quán)吸收建筑物的立法模式。即一切建筑物從屬于土地，學者們一般納之為“一元主義”的立法模式，如早期的羅馬法。二是土地所有權(quán)或地上權(quán)吸收建筑物。土地的所有權(quán)可以與建筑物分離，但是建筑物被視為地上權(quán)的必要組成部分，因而并不具有民法上的獨立地位。三是土地與建筑物完全分離的立法模式。這種立法模式以日本和我國臺灣為代表。建筑物所有權(quán)既可以土地所有權(quán)、地上權(quán)為基礎(chǔ)，也可以土地租賃權(quán)為基礎(chǔ)；既同土地所有權(quán)分離，也同地上權(quán)分離，建筑物被視為獨立的物權(quán)的客體。可以將此稱為“二元主義”的立法模式。

建立適合我國國情的地上權(quán)制度，可以考慮以地上權(quán)為標準建立一個大一統(tǒng)的建設(shè)用地使用權(quán)概念，對現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等非農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)進行改造和整合，在總的原則、性質(zhì)和權(quán)利義務(wù)等方面作出統(tǒng)一的規(guī)定，將相同的權(quán)利歸并到一起，既使非農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)法律制度具有完整統(tǒng)一性，又保證了立法的明確、簡潔。

學習借鑒地上權(quán)制度，有利于解決地下空間、機械停車位等特殊實施設(shè)備登記問題，更好地保護物權(quán)。

現(xiàn)代建筑空間形態(tài)各式各樣,種類繁多,如果地下空間確權(quán)問題不解決,將有礙于投資者開發(fā)地下空間的積極性,也不利于城市建設(shè)的發(fā)展。

土地是一種重要的自然資源，其自然屬性包括地表、地下及空中。在實際的使用和管理中，并沒有把土地的地上及地下空間作為獨立的客體。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們對土地的高效運用，地下商場、高架橋等建筑形式紛紛出現(xiàn)。明確地上權(quán)制度，則可以理順房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)關(guān)系，解決多種權(quán)利疊加混亂的問題。我國現(xiàn)行立法確認的物權(quán)形式中，事實上存在著地上權(quán)，如宅基地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、林地使用權(quán)等實際上都屬于地上權(quán)。《物權(quán)法》第136條提出了建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

過去房地分離，地下空間、機械式停車位登記難以實施。而明確地上權(quán)理論，就可以清晰地認識這些不動產(chǎn)，厘清不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系，完善登記規(guī)則。要進一步研究空間權(quán)、次地上權(quán)等物權(quán)理論，并積極與實踐相結(jié)合，樹立三維空間登記的理念、明確新的權(quán)利類型、開展實踐探索。

建造地下室或地下停車庫時,在向規(guī)劃部門申請取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，地下空間利用權(quán)己經(jīng)從基地使用權(quán)中分離出來,這是土地使用權(quán)人行使處分權(quán)的結(jié)果，并得到規(guī)劃行政部門批準。地上建筑和地下建筑竣工驗收后，取得房地產(chǎn)登記時，既取得了建筑物的基地使用權(quán)，也取得了地下建筑物的空間利用權(quán)。這種分離獨立已經(jīng)為法律承認而固定化。建筑物基地使用權(quán)和地下空間利用權(quán)都具有獨立的物權(quán)效力。地上建筑物和地下建筑物可以一起轉(zhuǎn)讓,也可以分別轉(zhuǎn)讓,即保留地下建筑物的所有權(quán)及其空間利用權(quán)。

我國的土地使用權(quán)與傳統(tǒng)民法的地上權(quán)相比，既具有性質(zhì)上的高度一致性，也帶有自己鮮明的特點。建設(shè)用地使用權(quán)與傳統(tǒng)地上權(quán)，是獨立于所有權(quán)，并且在社會生活中執(zhí)行“類似所有權(quán)”功能的用益物權(quán)；同時，建設(shè)用地使用權(quán)與傳統(tǒng)民法地上權(quán)不同，它作為不動產(chǎn)市場上唯一的基礎(chǔ)性交易客體，承擔著更加沉重的社會責任和歷史使命。

當前，中央高度重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，社會各界也廣泛關(guān)注，各級部門和地方正在大力推進。學習借鑒地上權(quán)制度，對于轉(zhuǎn)換登記理念、完善制度設(shè)計、解決疑難問題具有積極的作用。

（作者單位：江蘇省鹽城市房產(chǎn)交易登記中心）