案例1 未經(jīng)登記的房屋可否由繼承人直接申請(qǐng)首次登記

甲于2014年2月在其因出讓取得的國(guó)有建設(shè)用地上合法修建一幢2層的小樓，建筑面積280平方米。房屋竣工后，申請(qǐng)首次登記前，甲意外死亡。甲的繼承人乙欲憑國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工證明、繼承權(quán)公證書(shū)等材料申請(qǐng)房屋登記。試問(wèn)：乙應(yīng)當(dāng)怎樣申請(qǐng)房屋登記？

觀點(diǎn)一認(rèn)為，乙應(yīng)當(dāng)憑國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工證明、繼承權(quán)公證書(shū)等材料申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，將房屋直接登記到自己名下。

觀點(diǎn)二認(rèn)為，按連續(xù)登記原則，應(yīng)當(dāng)由繼承人乙代被繼承人甲先行申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，將房屋登記在甲名下后，再由乙申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記，將房屋轉(zhuǎn)移登記到乙名下。

觀點(diǎn)三認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由乙先申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，待土地使用權(quán)登記到乙名下后，乙再申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可事項(xiàng)變更，將規(guī)劃許可證上的被許可人由甲變更為乙，然后申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，將房屋所有權(quán)人登記為乙。

筆者支持觀點(diǎn)一。

一、已經(jīng)死亡的人為無(wú)民事權(quán)利能力人，不能成為登記簿上記載的新的權(quán)利人

《民法總則》第十三條規(guī)定，自然人從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。質(zhì)言之，只有有生命的自然人才有民事權(quán)利能力，才具有享有民事權(quán)利的資格，換言之，只有有生命的自然人才能成為民事權(quán)利的主體?！段餀?quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)此可知，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的房屋所有權(quán)的歸屬，以登記簿上記載的所有權(quán)權(quán)利主體為準(zhǔn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。質(zhì)言之，一般情形下，當(dāng)事人不申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記不啟動(dòng)，登記機(jī)構(gòu)更不得為當(dāng)事人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。概言之，只有有生命的自然人，才能由自己申請(qǐng)或其代理人（監(jiān)護(hù)人）代為申請(qǐng)作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋登記，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后成為登記簿上記載的所有權(quán)主體。本案中，甲雖然合法修建了房屋，但其已經(jīng)死亡，沒(méi)有民事權(quán)利能力，不能自己申請(qǐng)房屋登記，也不能委托他人代為申請(qǐng)房屋登記，亦沒(méi)有資格成為登記簿上記載的新的房屋所有權(quán)主體。故觀點(diǎn)二中由繼承人乙代被繼承人甲先行申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，將房屋登記在甲名下的認(rèn)識(shí)不正確。

二、建設(shè)工程規(guī)劃許可中的被許可人變動(dòng)不屬于可以申請(qǐng)變更的事項(xiàng)

按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得批準(zhǔn)。質(zhì)言之，只有規(guī)劃許可文件中載明的規(guī)劃條件，才屬于可以申請(qǐng)變更的內(nèi)容。規(guī)劃許可中的被許可人，是申請(qǐng)規(guī)劃許可的主體，不是規(guī)劃許可中的規(guī)劃條件，故被許可人變動(dòng)不滿足申請(qǐng)規(guī)劃許可變更的要求。換言之，因規(guī)劃許可中的被許可人變動(dòng)不可以申請(qǐng)規(guī)劃許可變更。本案中，建設(shè)工程規(guī)劃許可的被許可人甲死亡后，其繼承人乙不能向規(guī)劃行政主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)將被許可人由甲變更為乙。

《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。據(jù)此可知，甲生前持有國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，表明其取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)記載在登記簿上。土地使用權(quán)是《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)，屬于《繼承法》規(guī)定的可以由繼承人繼承的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利?！段餀?quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。據(jù)此可知，我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定確立了建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體與其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)主體一致的原則，換言之，我國(guó)《物權(quán)法》確立了房屋所有權(quán)主體與其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)主體一致的原則，簡(jiǎn)言之即“房地權(quán)利主體一致原則”。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。據(jù)此可知，房地權(quán)利主體一致也是不動(dòng)產(chǎn)登記的原則。本案中，甲死亡后，其繼承人乙可以申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記到乙名下后，規(guī)劃許可中的被許可人不能同步由甲變更為乙，若乙申請(qǐng)房屋登記時(shí)，則用地、規(guī)劃主體不同一，有悖于前述房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記原則，由此申請(qǐng)的房屋登記，登記機(jī)構(gòu)不予受理。因此，觀點(diǎn)三中由乙先申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，待土地使用權(quán)登記到乙名下后，乙再申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可事項(xiàng)變更，將規(guī)劃許可上的被許可人變更為乙，然后申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記的認(rèn)識(shí)不可取。

三、合法修建并竣工的房屋，也可以由繼承人繼承并直接申請(qǐng)首次登記

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消災(zāi)物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)起生效。據(jù)此可知，合法修建的房屋，自竣工時(shí)起，權(quán)利人無(wú)須登記即依法、即時(shí)享有該房屋的所有權(quán)?！独^承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。據(jù)此可知，合法建造的房屋，權(quán)利人自此房屋竣工時(shí)起非經(jīng)登記便依法享有所有權(quán)，在該權(quán)利人死亡后，此非經(jīng)登記而具有法律效力的房屋所有權(quán)因是其遺留的合法財(cái)產(chǎn)，可以由其繼承人繼承。本案中，甲合法修建并竣工的房屋雖然未辦理房屋所有權(quán)首次登記，但甲死亡后，其繼承人乙仍可基于繼承取得此房屋的所有權(quán)。

按《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，因生效的法律文書(shū)、人民政府的征收決定、繼承或受遺贈(zèng)、合法建造等非法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，非經(jīng)登記又再處分的，不發(fā)生物權(quán)效力。質(zhì)言之，基于非法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載于登記簿上前再處分的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。申言之，房屋所有權(quán)首次登記是其他房屋登記的前提，房屋所有權(quán)首次登記未辦理，后續(xù)的變更登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記等原則上不能辦理。但是，本案中，繼承人乙基于繼承取得甲遺留的非經(jīng)登記而具有法律效力的房屋所有權(quán)后，申請(qǐng)的是房屋所有權(quán)首次登記，不是基于繼承產(chǎn)生的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，則不與《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定相抵觸，反而遵循了此規(guī)定，只是此首次登記中有繼承轉(zhuǎn)移登記的元素，換言之，此首次登記是一種含有繼承轉(zhuǎn)移登記元素的復(fù)合登記。因此，觀點(diǎn)一中乙憑國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、繼承權(quán)公證書(shū)等材料申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，將房屋直接登記到乙名下的認(rèn)為是正確的。

——————摘自《不動(dòng)產(chǎn)登記典型案例剖析》