來源：A股那些事（agujun168）

前幾年，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都在擔(dān)心一個問題：房地產(chǎn)會不會被互聯(lián)網(wǎng)顛覆？到今年，他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，真正威脅行業(yè)的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是來自金融業(yè)的保險公司，甚至連中國地產(chǎn)界的老大——萬科也未能幸免。

在A股君看來，王石已經(jīng)未戰(zhàn)先敗，萬科的控制權(quán)一定會落到保險公司手中，即使不一定是寶能系。為什么會這樣？請聽在下詳細分解。

“商界思想家兼段子手”馮侖說過，民營企業(yè)家一旦追逐起女明星來，他的企業(yè)離死亡就不遠了，沒想到一語成讖：追求楊恭如的前上海首富周正毅，現(xiàn)在還在牢里；娶了大S的汪小菲，丟了俏江南；最新的體驗者是王石，王先生又是做紅燒肉，又是買價值百萬的婚床，女友田小姐是哄住了，但卻有失去“江山”的危險……

首先，王石錯誤地估計了形勢。此次控制權(quán)之爭，與其說萬科與寶能之戰(zhàn)，不如說是王石與寶能之戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)資金面有所收緊，而保險資金投資方面逐漸放開，前者需要注資，后者需要尋找投資管道，因此萬科與寶能的結(jié)合并不意外，其背后是萬科代表的房地產(chǎn)行業(yè)與寶能系代表的保險行業(yè)的合縱連橫。

如果說在房地產(chǎn)開發(fā)擴張階段，王石對于萬科來說是不可或缺的帶頭人和精神領(lǐng)袖的話，在房地產(chǎn)從開發(fā)向資產(chǎn)管理經(jīng)營轉(zhuǎn)型階段，王石的作用雖然重要，但已不是那么不可或缺，而且王石在對寶能系的抵制中表現(xiàn)出萬科控制權(quán)發(fā)自內(nèi)心的留戀，這甚至一定程度上會阻礙萬科的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。彼時之蜜糖，此時之砒霜，這就是“商場如戰(zhàn)場”的殘酷。

其次，王石的盟友或許有媲美保險業(yè)的資金實力，但并沒有對萬科勢在必得的心態(tài)。

在今年8月26日之前，萬科的第一大股東華潤股份對萬科的持股比例一直維系在15%之內(nèi)，直到鉅盛華多次舉牌后，華潤股份才在三季度末之前增持了0.23%。

但是，鉅盛華方面在完成第三次舉牌成為第一大股東之后，華潤股份再未出手，一直坐視其持股比例攀升至22.45%。而在萬科管理層與寶能系公開對戰(zhàn)后，華潤長時間保持沉默。

畢竟，房地產(chǎn)不是前些年的香餑餑了，奪取萬科控制權(quán)，對于王石來說或許意義重大，但對于華潤來說，則意味著要拿出真金白銀。

財新的報道則表示，華潤集團有充足的資金，但身為央企，受種種因素掣肘，暫時不會出手增持萬科。從目前的情況來看，華潤如在二級市場增持，勢必會大幅提高華潤的持股成本，這對作為央企的華潤來說，有違制度。

目前傳言王石接洽的中糧集團、中信集團、中金集團同樣要受到上述因素的限制。而且12月以來萬科已暴漲71%，股價處于高位，即使萬科實施“毒丸計劃”，參與定增的成本也不會太低，而且“毒丸計劃”本身對股價是負面因素，難以得到中小股東的支持，能否通過股東大會也是一道難關(guān)。同樣，如使用停牌戰(zhàn)術(shù)，時間過長，也面臨著寶能系與中小股東方面的壓力。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)整體上較高的經(jīng)營穩(wěn)定性和預(yù)期回報契合保險資金投資的特點。

第二，保險資金增持房地產(chǎn)個股股份有助于增大其話語權(quán)，對于其未來養(yǎng)老、醫(yī)療等業(yè)務(wù)的整合也有一定幫助，而且很多保險公司的股東具有房地產(chǎn)行業(yè)背景，在把握市場資源方面具有一定優(yōu)勢。

第三，也是最關(guān)鍵的一點，未來針對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）可能為保險資金運用帶來更大想象空間。

足夠好的現(xiàn)金流加上足夠高的分紅，本身就具有債券的性質(zhì)，萬科債今年的被追捧已經(jīng)是個鮮明的例子，而近似于國外的公司制REITs，將使得地產(chǎn)上市公司有從股票特性變?yōu)閭匦缘膬A向。

舉個栗子，比如你看中了迪拜的七星級酒店或央視的“大褲衩'，想享受它的運營收益，沒有REITs的時候，你可能需要花幾百萬買下其中一間才可以，但REITs可以把“大褲衩'資產(chǎn)打包分成好多份，比如1000元或10000元，你只用花很少的錢就可以了。

這是房地產(chǎn)證券化的重要形式，也意味著房產(chǎn)商又有了一個很大的現(xiàn)金流來源。今年，萬科和萬達都已經(jīng)開展了相關(guān)的業(yè)務(wù)試點。

事實上，不僅是萬科、萬達，國內(nèi)大型地產(chǎn)公司基本都有將商業(yè)資產(chǎn)證券化的打算，比如華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖集團、中海外、恒大地產(chǎn)等房企?！霸谕苿酉嚓P(guān)立法改革的前提下，三年內(nèi)，國內(nèi)將會有REITs上市”，一位業(yè)內(nèi)人士說。

據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，截至2014年底，全國逾70萬億信貸余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億，按照上市銀行60%抵押質(zhì)押類貸款的比重估算，全面啟動資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將對接一個總量約為10萬億的巨大市場。這對于金融類企業(yè)是難以抵制的誘惑。

（來源：蓮花財經(jīng)）

最后，打個不太恰當?shù)谋扔?，萬科就像是一個白富美，突然出現(xiàn)了一個有錢又有心的追求者寶能，丈母娘華潤已經(jīng)笑納彩禮、半推半就了，家里的親戚和姑娘也覺得不妨先處處看，結(jié)果家里的管家老王突然不干了，但遺憾的是，老王已經(jīng)沒那么重要了。

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