住宅小區(qū)內(nèi)分布著供熱、給排水、供電、供氣、通訊、有線電視等企業(yè)的設(shè)備設(shè)施，他們每年都要對其進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、對于存在問題較多或者為了適應(yīng)發(fā)展的需要還要對其進(jìn)行改造，由于沒有全面、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌兼顧，或者工作不到位，給物業(yè)管理造成了不便。本文結(jié)合與上述相關(guān)企業(yè)打交道的經(jīng)驗(yàn)，找出問題癥結(jié)，以減少損失。

問題一:硬鋪裝問題

現(xiàn)象:硬鋪裝上的污漬和塌陷的硬鋪裝

原因:污漬的產(chǎn)生，一是給排水公司每年都要對排水檢查井至少清淤一次，清出的雜物先放在硬鋪裝上，然后再清運(yùn)，或者是排水檢查井堵塞，污水外溢留下污漬：二是熱力公司在處理管道堵塞或者是跑冒滴漏時(shí)排泄出的采暖水流到硬鋪裝上，由于采暖水中含有鐵銹和其他雜質(zhì)，因此水的顏色呈紅褐色，在硬鋪裝上留下污漬;塌陷的原因，一是由于敷設(shè)在硬鋪裝下的供熱管線或給排水管線滲漏對硬鋪裝基礎(chǔ)的浸泡和沖刷；二是由于供熱管線、給排水管線、通信管線等改造后，回填土未按操作規(guī)程夯實(shí)，尤其是在冬季施工改造中，由于土處于冰凍狀態(tài)，經(jīng)過季節(jié)的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，回填的凍土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的。

對策:一、硬鋪裝污漬的預(yù)防:排水清淤時(shí)雜物不落地直接清運(yùn)到車上，供熱的采暖水直接排泄到排水檢查井內(nèi);發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)處理;二、硬鋪裝塌陷的預(yù)防:一是發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)處理，減少對硬鋪裝的浸泡和沖刷;二是在硬鋪裝施工時(shí)要按操作規(guī)程夯實(shí)，并且在次年經(jīng)過雨季之后再次夯實(shí)，或者回填采用風(fēng)沙。

問題二:道路問題

現(xiàn)象:道路塌陷和夏季道路積水、冬季積冰。

原因:供熱管線、通訊線路、給排水管線改造需要穿過道路，對原來的路面破壞后回填土未夯實(shí)，或者夯實(shí)后受雨季和季節(jié)的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，造成了塌陷;由于小區(qū)內(nèi)道路處于低處，當(dāng)給排水管線、排水檢查井、供熱管線發(fā)生跑冒滴漏或者采暖管線檢修、清洗時(shí)，排出的水都會(huì)淌到路面上來，夏季出現(xiàn)積水，冬季沒有來得及處理，水凍成冰，給業(yè)主的出行帶來不便。

對策:一、采用頂管技術(shù)可以減少道路塌陷;對道路破壞面積較小的，可以采用現(xiàn)澆的混凝土水泥路面，回填要夯實(shí)并且道路施工的當(dāng)年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季過后再次夯實(shí)才能抹水泥;如果穿過道路的管道面積較大，在恢復(fù)時(shí)直接回填或者砌筑地溝，應(yīng)該采用預(yù)制混凝土路面，便于日后的維修養(yǎng)護(hù);二、熱力、給排水企業(yè)做好日常維修養(yǎng)護(hù)和巡檢工作，把問題消滅在萌芽狀態(tài)，發(fā)生跑冒滴漏后物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)來處理。

問題三:散水坡問題

現(xiàn)象:散水坡起鼓、塌陷。

原因:起鼓主要是由于供電管線（電纜線）、供熱管線、給排水管線改造施工結(jié)束后恢復(fù)的散水坡沒有伸縮縫，因熱脹冷縮所造成;塌陷主要是由于恢復(fù)時(shí)未按改造要求施工，只是用原有的土回填，經(jīng)過雨季滲水和經(jīng)過季節(jié)的溫度變化或采暖管線的溫度變化影響，造成了塌陷。

對策:一是恢復(fù)時(shí)必須要留伸縮縫，伸縮縫內(nèi)應(yīng)填瀝青膠泥或?yàn)r青麻絲;并且伸縮縫的位置要避開落水管的位置;二是要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工:在素土的基礎(chǔ)上，鋪100至200毫米厚夯實(shí)的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4細(xì)石混凝士，撒1:1水泥砂壓實(shí)抹光。

問題四:護(hù)欄問題

現(xiàn)象:挖出護(hù)欄基礎(chǔ)、割斷護(hù)欄。

原因:由于供熱管線、給排水管線改造，或者處理滲漏時(shí)，管線上面有護(hù)欄，需要找出管線的所在位置，就要破壞護(hù)欄基礎(chǔ)挖溝坑，這樣就要把基礎(chǔ)挖出來，護(hù)欄相應(yīng)地要割斷。

對策:一、施工改造時(shí)采用頂管技術(shù)可以減少對護(hù)欄基礎(chǔ)和護(hù)欄的破壞，減少恢復(fù)時(shí)不必要的損失;二、對于處理滲漏時(shí)必須要挖坑的，改造企業(yè)對破壞的護(hù)欄基礎(chǔ)和護(hù)欄要重新恢復(fù)。

問題五:避雷問題

現(xiàn)象:避雷測試時(shí)電阻達(dá)到無窮大，并且發(fā)生過雷擊損壞女兒墻墻角的事故。

原因:避雷網(wǎng)測試正常的允許電阻應(yīng)該在30歐姆以內(nèi)，出現(xiàn)無窮大是由于在采暖或通訊改造過程中對埋地的避雷網(wǎng)中角鐵破壞，從而造成避雷失去作用，在雨季造成雷擊事故。

對策:挖到地下的避雷網(wǎng)處，需重新焊接恢復(fù)正常，經(jīng)過重新測試合格方可回填。

問題六:電纜線問題

現(xiàn)象:埋地電纜線有長2米左右裸露在草坪中，以及將電纜線固定在外墻上。

原因:供電企業(yè)未遵守以下施工規(guī)定:埋地電纜線至少要在地表面0.7米以下，而且要用風(fēng)沙做墊層，電纜線上面要用保護(hù)蓋板或采取其他措施。供電企業(yè)實(shí)際施工只埋深在30厘米左右，上面根本就沒有采取措施，在種樹或其他施工時(shí)，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不夠的電纜線挖出來裸露在草坪上，這樣若電纜線被弄壞將會(huì)有漏電安全隱患;供電企業(yè)在處理單元與單元間電纜線短路問題時(shí)，由于很難在短時(shí)間內(nèi)抽出來重新?lián)Q線，為了解決用戶用電的燃眉之急，于是就廢棄原來的電纜線，重新在外墻上跑明電纜線。

對策:一、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，要采取一定的保護(hù)措施，并且要及時(shí)通知供電企業(yè)，要求供電企業(yè)或者對電纜線采用地溝敷設(shè)或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好墊層和頂層的保護(hù);二是作為應(yīng)急的明電纜線存在安全隱患、影響環(huán)境美觀，必須要把原來的電纜線抽出來，換上新的電纜線。

問題七:通訊施工后地下室滲水問題

現(xiàn)象:通訊施工后地下室在下雨后出現(xiàn)滲水。

原因:通訊施工過程中破壞了地下室外墻防水層，在恢復(fù)的過程中沒有把挖開的散水坡和路面恢復(fù)，而只是簡單回填。下雨時(shí)，雨從回填土直接滲入到地下室外墻處，由于防水層被破壞，從而雨水滲入到地下室。

對策:一是修復(fù)好地下室外墻的防水層;二是夯實(shí)基礎(chǔ)后抹好散水坡和相臨的路面。

問題八:草坪和樹木問題

現(xiàn)象:施工改造時(shí)造成草坪和樹木死亡。

原因:供熱管網(wǎng)、通訊管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)的改造，或者處理故障時(shí)需要經(jīng)過草坪，一般要挖地溝，由于沒有對草坪和樹木采取有效保護(hù)措施，這樣就造成草坪和樹木的死亡。

對策:對于草坪應(yīng)該是從原來的根部以下整體移走，就近栽種，改造結(jié)束后再回移;對于樹木要分季節(jié)，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保護(hù)，移種他處;而對于夏季施工則需要提前在春季就要把樹移走，否則夏季移種樹木很難成活，待施工結(jié)束，在適宜的季節(jié)回移到原處。

問題九:檢查井蓋問題

現(xiàn)象:破損或丟失的檢查井井蓋，給業(yè)主出行造成了安全隱患。

原因:住宅小區(qū)內(nèi)分布著給排水、供熱、通信等檢查井井蓋，破損的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小區(qū)內(nèi)車輛扎壓造成。丟失主要是由于原來檢查井多采用鑄鐵井蓋，近年來鐵的價(jià)格上漲，時(shí)有被偷盜的事件發(fā)生。

對策:對于老化及車輛扎壓造成破損井蓋，物業(yè)要先采取一定防護(hù)措施避免發(fā)生安全問題，然后再及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)進(jìn)行更換;并且要做好日常物業(yè)管理中的車輛停放管理，減少和避免壓壞檢查井蓋。對于丟失的問題，一是加強(qiáng)保安的看護(hù)力度，二是把鑄鐵井蓋更換成橡膠井蓋。

問題十:供熱閥組間內(nèi)外墻皮脫落問題

現(xiàn)象:供熱閥組間內(nèi)外墻皮脫落。

原因:冬季供暖期間，供熱閥組間內(nèi)，供回水閥門因盤根松動(dòng)造成跑水，由于閥組間內(nèi)溫度較高，使水蒸發(fā)成水蒸氣，一方面閥組間內(nèi)墻吸收水份，內(nèi)墻因干縮裂縫產(chǎn)生脫落，磚墻繼續(xù)吸收水蒸氣，并且由于磚與磚之間的砂漿不飽滿，以及磚墻自身的吸水性，二者綜合長時(shí)間作用，使水蒸氣逐漸洇透到外墻;另一方面由于閥組間的水蒸氣從閥組間的門縫串到樓道，對閥組間外墻侵蝕，內(nèi)外作用，使外墻因干縮裂縫，產(chǎn)生脫落。

對策:一是供熱企業(yè)做好夏季檢修，加固好閥門盤根;二是物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)閥組間有滲漏或跑水現(xiàn)象，及時(shí)通知供熱企業(yè)處理。

問題十一:樓道的潮氣和異味問題

現(xiàn)象:冬季樓道內(nèi)有明顯潮氣和異味。

原因:主要是因位于樓房中間的采暖地溝內(nèi)有存水。地溝內(nèi)水的產(chǎn)生，一是排水檢查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供熱管線的跑冒滴漏產(chǎn)生的水，流入到地溝內(nèi)，因冬季分布在地溝內(nèi)的供熱管線散熱后，地溝內(nèi)的水被加熱變成水蒸氣后從閥組間的采暖供回水立管縫溢出，然后從閥組間門冒出來，產(chǎn)生了明顯潮氣和異味。

對策:一是通過巡檢和定期檢修等措施有效控制給排水和供熱企業(yè)的管線和檢查井的跑冒滴漏，小區(qū)內(nèi)要有完備的雨排系統(tǒng)，對雨水合理疏導(dǎo)，避免水流入到地溝內(nèi);二是在供暖前供熱企業(yè)要對地溝進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有存水要用水泵抽干。

問題十二:樓道配電箱問題

現(xiàn)象:在二層樓道掛著一個(gè)大的配電箱。

原因:供電企業(yè)為了對單元內(nèi)用戶用電統(tǒng)一控制和管理的方便，把原來分布在各樓層的分配電箱取消，統(tǒng)一改到二層的一個(gè)大配電箱。由于配電箱是固定在二樓墻壁上，對于物業(yè)管理存在以下弊端:配電箱高不便檢修、增加了清潔員清潔的工作量，而且在清潔配電箱時(shí)還有一定的安全隱患、占用了樓道的空間，造成視覺污染。

對策:一是合理布置配電箱的高度，一般下邊高度50厘米，上邊高度180厘米，便于檢修和抄表;二是把配電箱鑲嵌在墻壁內(nèi)。

問題十三:樓道內(nèi)的布設(shè)線路問題

現(xiàn)象:樓道內(nèi)的墻壁上星羅棋布地固定著各種線路，造成視覺污染。

原因:建于上個(gè)世紀(jì)八十和九十年代的一些樓房，由于當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)沒有充分考慮到日后發(fā)展需要，在墻壁內(nèi)沒有預(yù)留出一些線槽，后來的改造也沒有在墻壁上重新埋線槽，所以出現(xiàn)了樓道內(nèi)的閉路線、電話線、電子門專用線、上寬帶專用線等用明線槽布設(shè)在樓道的墻壁上。

對策:統(tǒng)一規(guī)劃在墻壁預(yù)埋一定管徑的主線槽和到各戶的支線槽，把上述的一些線路集中于此。

來源：現(xiàn)代物業(yè)