物業(yè)管理前期介入對于完善房地產開發(fā)、使物業(yè)投入使用后便于管理的意義重大，介入的位置和時機則取決于物業(yè)管理者豐富的早期介入經(jīng)驗。本文從電氣、土建、綠化、清潔、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的實施建議。

　　一、給水排水

　?。ㄒ唬┥钏脵C房

　　1、 生活水箱裝設高低水位控制器報警裝置并納入中控報警系統(tǒng)。

　　2、 供水水泵應設置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負載空轉。

　　3、 供水水箱應設置2個并聯(lián)使用，便于水箱清洗。

　　4、 水箱的材質應使用不銹鋼材料并做保溫。

　　5、 水箱應設置密封水箱蓋并加雙鎖。

　　6、 供水機房頂、墻面應做隔音處理（鐵皮吸音板），地面鋪設地磚。

　　7、 供水機房排水溝應設計安裝不銹鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。

　　8、 生活水泵房、垃圾房建議設計時加裝紫外線消毒燈。

　?。ǘ┕芫W(wǎng)設施

　　1、 供水管網(wǎng)應按雙路環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)設計。

　　2、 供水管道色標清晰，彈簧減振材料保證質量。

　　3、 排水管道與樓板接口處應采用雙防水，先對管道周邊進行防水材料嵌縫，然后再施工大面防水,避免管道周邊由于混凝土澆筑不密實造成滲漏。

　　4、 綠化中排污井井蓋采用防盜球墨鑄鐵井蓋；道路排污井井蓋采用塑膠井蓋為 宜，減小噪聲。

　　5、 排水管道不得穿過沉降縫。

　　6、 地下污水＃排污泵排水管道建議采用鋼管連接，避免軟連接因泵啟動時連接處脫落，排污管道閥門采用止回閥，防止水倒流或回流。

　　7、 建議地下車庫出入口與道路交口處設置集水溝，避免雨水直接入侵地下車庫。

　　8、衛(wèi)生間排污系統(tǒng)無防臭裝置，排水支管及地漏無存水彎。

　?。ㄈ?計量設施

　　1、 建議園區(qū)管道供水系統(tǒng)計量表一律納入遠程抄表系統(tǒng)。

　　2、 管網(wǎng)的使用水點都應裝獨立計量表。

　　3、 供水水平干管支路一律安裝獨立計量表（如消防用水、空調用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補水、采暖、冷卻塔補水、直飲水補水、中水補水等），分路控制。

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　　1、 管道豎井建議增設防水并設置排水地漏。

　　2、 建議管道井門鎖鑰匙通用，井內應設置照明，開關在井道內。

　　二、消防設施

　　1、 消防控制水泵配電控制應設計成帶自動巡檢功能。

　　2、 消防水泵控制配電應雙路供給并實現(xiàn)自動互投。

　　3、 消防水箱補水控制閥門建議安裝遙控浮球閥。

　　4、 消防機房應做隔音處理（鐵皮吸音板）、地面鋪設地磚。

　　5、 消防泵易采用充水式吸水方式。

　　6、 設計時考慮消防水泵應裝設過載保護切斷裝置。

　　7、 消防噴淋系統(tǒng)水力警鈴安放在機房內。

　　8、 消防水泵房內應設置排水裝置。

　　9、 消防水泵房內的消防水泵動力控制系統(tǒng)（電源箱、泵啟動控制柜）在同一房間內，未與泵及管線分開，不符合安全運行要求。

　　10、末端噴淋泄水點建議設計在空調機房、管道井、衛(wèi)生間墩布池處，避免影響 二次裝修。

　　11、中控機房 中控室（安防、消防）建議設置在同一位置，以構建信息處理中心。

　　12、建議中控室設置衛(wèi)生間，保持24小時人員值守。

　　13、中控室應加裝UPS備用電源。

　　14、消防主機應與末端設備兼容或集中控制使用同一品牌。

　　15、消防主機建議預留3-5路消防總線回路板，以備今后擴容。

　　16、設計考慮消防回路每路所帶點位應考慮將來用戶二次裝修時增加煙感、溫感（建議預留30%點位）。

　　17、火災自動報警系統(tǒng)的主電源應采用消防電源，即主電源采用單回路。

　　18、消防總線建議加裝短路隔離器，避免消防總線故障時縮小故障范圍。

　　19、設計安裝時應考慮安裝有遠程聯(lián)動控制功能的防火閥、送風閥、排煙閥、排煙口。

　　20、消防系統(tǒng)正壓補風機風量建議設計時應大于排風量的50%。

　　21、安裝使用統(tǒng)一品牌或能兼容品牌。

　　22、消防廣播設計時應考慮分外區(qū)和內區(qū)（內區(qū)表示用戶、外區(qū)表示公共區(qū)域），將來用戶自備背景音樂時不會與整體消防廣播背景音樂發(fā)生沖突。

　　23、消防廣播功放設計時應預留一定功率為將來二裝時增加消防廣播喇叭預備。

　　24、防火卷簾兩側應設計安裝感煙探測器與感溫探測器。

　　三、暖通空調

　　（一）設備機房

　　1、建議空調機房循環(huán)水泵采用變頻控制。

　　2、建議在冷卻水系統(tǒng)（冷卻塔系統(tǒng)）增加化學處理功能、提高制冷機的制冷能力節(jié)約能耗。

　　3、建議機房地面高于地下車庫地面，并考慮百葉窗形成自然通風與換風系統(tǒng)相結合，避免設備長期在潮濕的空間內運行導致設備運行故障率增加。

　?。ǘ┛照{機組

　　1、對風機、電機效率測驗，完成各區(qū)段風力平衡調試、漏風測驗。

　　2、空調機組在冬、夏過季加試過程中出現(xiàn)較多加濕剩余的水流入下水道現(xiàn)象。建議改變加濕方式即采用循環(huán)水方式加濕，這樣既保證空調系統(tǒng)加濕效果（恒溫恒濕）又能避免在加濕過程中造成用水的浪費，同時可推遲制冷投入時間。

　　3、為了充分體現(xiàn)節(jié)能要求，建議在置換式空調機組熱回收器處增加過度季節(jié)使用的旁通閥及控制；這樣可以降低系統(tǒng)阻力節(jié)約風機耗電、又可推遲制冷機投入的時間，也可節(jié)約制冷系統(tǒng)大量的耗電。

　　4、制冷、制熱功率設計量偏小，建議對供冷、供熱設備參數(shù)進行調整。

　?。ㄈ┳钥卦O施

　　1、供暖/制冷設備應就地實現(xiàn)自控并納入樓控。

　　2、空調機組自動控制應采用簡單可靠的純送風溫度調節(jié)裝置且應安裝在現(xiàn)場，這樣既經(jīng)濟又可靠易操作；確保空調運行質量，滿足恒溫恒濕要求。

　?。ㄈ├鋮s塔

　　1、冷卻塔溢水管應當接入大廈回收水池避免水源浪費。

　?。ㄋ模?空調機組

　　1、空調機組放置減震材料要考慮與振動系數(shù)的關系。

　　2、酒店空調系統(tǒng)應與其他辦公區(qū)域獨立。

　?。ㄎ澹┫到y(tǒng)末端

　　1、空調水系統(tǒng)各支路應加裝水力平衡閥，以保證各支路水力平衡影響空調效果。

　　2、空調風系統(tǒng)各支路須加裝調節(jié)閥保證風系統(tǒng)平衡。

　　3、空調水系統(tǒng)閥門設計安裝位置應便于維修。

　　4、空調水系統(tǒng)各支路未端建議加裝溫度表、壓力表。

　?。╋L機盤管

　　1、設備機房管道/設備應有明顯的標識（包括：分色油漆、使用功能、流體流向）。

　　2、無縫鋼管應在保溫前先做防腐處理（打磨、刷防銹漆兩遍），通過驗收后，方可進行保溫施工，本文發(fā)布于蜂巢物業(yè)論壇。

　　3、風管及盤管安裝高度影響二次裝修吊頂；盤管應加裝分閥門。

　　4、空調冷凝水排水管距離過長影響排水坡度，建議就近并入排水設施。

　　四、供配配電

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　　1、 動力、照明各回路應加裝計量表，便于計量和能耗核算。

　　2、 三表遠傳系統(tǒng)建議使用載波技術采集前端數(shù)據(jù)。

　　3、 建議園區(qū)所有電度表納入遠傳計量抄表系統(tǒng)，便于能耗統(tǒng)計分析。

　　4、 建議網(wǎng)絡系統(tǒng)、手機信號覆蓋單獨進行用電計量。

　　5、 建議公共區(qū)域用電、辦公用電單獨安裝計量電度表

　　（二）電氣計量

　　1、 每層電力豎井應加裝雙回路互投器，以備主回路因故障斷電時可采用備用電力回路供電。

　　2、 中控室監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)供電應由UPS電源提供。

　　3、 應急照明設計時消防應急照明工作時間不應低于90分鐘、疏散照明應急工作時間不應低于30分鐘、疏散指示和安全出口應急工作時間不應低于30分鐘。

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　　1、樓宇低壓主回路線路容量（如插接母線、主電纜線路載流量是否充足）需滿足用戶需求（現(xiàn)電力容量應不小于120W/平方米）。

　　2、總配電室應預留一定數(shù)量斷路器電路回路時以便于增容使用。

　　3、每層建筑樓層電力豎井應考慮到將來用戶電力增容。

　　4、電力電纜線槽設計時應考慮將來電力增容時敷設電纜所占有空間。

　　（四）低壓配電

　　1、配電系統(tǒng)的干線，支干線及支線的導線截面建議選擇N或PEN線截面與相線截面相同。

　　2、建議應急照明電源分別進行單獨計量，便于將來電力統(tǒng)計分析。

　　3、安裝位置較高照明燈具需采用高品質光源，不需頻繁更換。

　　4、具有安全等級的設備間（燃氣間、生活水泵房）建議加裝防爆照明燈和防爆開關。

　　5、配電表箱總閘設計漏電保護，發(fā)生故障時不影響其他住戶。

　　6、公共部位的燈應采用節(jié)能自熄燈具，應急照明可采用帶火災強起的節(jié)能自熄開關，電梯廳不能采用節(jié)能自熄開關，考慮兩種照明模式：值班模式與高峰模式。

　　7、較為密集的燈具建議設計單路與雙路控制，在夜間12點以后實現(xiàn)隔1亮1，實現(xiàn)節(jié)能。

　　8、園區(qū)照明燈具建議按種類分開，單路控制。

　　9、消防樓道應考慮聲光控開關。

　　10、屋頂航標燈電源應同土建一次施工到位。

　　11、建議配電房、變壓器室考慮積水坑，并配置排水泵。

　　12、建議配電房、變壓器室考慮空調散熱。

　?。ㄎ澹┙拥卦O施

　　1、設計時應考慮每層電力豎井和弱電豎井必須加裝等電位箱。

　　2、用戶衛(wèi)生間建議作等電位聯(lián)結。

　?。?電氣標識

　　1、在設計說明中應對配線分色施工提出明確要求，在設備材料統(tǒng)計時應標明各種顏色導線的數(shù)量，導線替代，以便于安裝檢測、維修。

　　2、配電室的高低壓柜標示標牌清晰，低壓配電柜標示標牌清晰，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā)。

　　3、配電柜應有編號標識、電纜連線應有標識、標牌。

　　4、供配電一次電路圖應在配電室主墻面張貼上墻。

　　5、配電柜/箱內裸露銅排前設置絕緣保護板、在配電箱內張貼一次電路圖。

　　（七）井道機房

　　1、建議井道內設置照明，開關設置在井道內，井道門鎖鑰匙通用。

　　1、建議預留網(wǎng)絡、通信合用機房。

　　1、建議井道內設置照明，開關設置在井道內，井道門鎖鑰匙通用，并考慮插座。

　　五、弱電安防

　　（一）樓宇自控

　　1、新風機組電動閥必須與樓控產品及系統(tǒng)兼容，防止樓控信號無法控制或開啟度不準確。

　　2、新風機組或空調機組表冷器防凍開關安裝在表冷器背風面（防止誤報警）。

　　3、建議生活水泵房加裝門禁系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)加強安全措施。

　　4、樓控設計施工時考慮預留20%--30%點位，為今后增加控制點做準備。

　　（二）監(jiān)控系統(tǒng)

　　1、監(jiān)控系統(tǒng)安裝時請施工方注意監(jiān)控頭安裝視野范圍必須能夠達到監(jiān)控防盜效果，并建議采用數(shù)字信號傳輸（如出入口、走道）。

　　2、監(jiān)控系統(tǒng)考慮到今后維修及采購方便建議監(jiān)控攝像頭、矩陣主機、硬盤錄像機、顯示器采用同一廠家產品。

　　3、設計采購監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機和矩陣主機預留20%點位，為將來增加監(jiān)控攝像頭預備使用。

　　4、設計考慮監(jiān)控攝像頭安裝區(qū)域應考慮現(xiàn)場的光照度，如光照度達不到建議安裝帶紅外的監(jiān)控攝像頭。

　　（三）綜合布線

　　1、如有光纖建議使用單模光纖（因電信和聯(lián)通發(fā)射信號為單模數(shù)據(jù)信號）。

　　2、綜合布線系統(tǒng)施工時考慮大對數(shù)電纜的對數(shù)（應考慮將來用戶增加電話及網(wǎng)絡接口）。

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　　1、 保安亭電源供給建議配備UPS備用電源。

　　2、 系統(tǒng)設置固定車位與自由車位模塊，便于分類收費管理(即車輛進出管理及收費功能)。

　　3、 系統(tǒng)設置車輛進出記錄功能模塊或菜單（即停車場信息查詢功能）。

　　4、 設計時考慮遠距離讀卡功能。

　　5、 設計考慮系統(tǒng)具備完全在脫機和停電下工作的能力。

　　6、 設計時應考慮刷卡種類（如臨時卡、月卡等）。

　　7、 建議地下車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控探頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。

　　8、 建議應按每200平方米建筑面積1立方米的標準設置消防沙池。

　　9、 建議在地下車庫按防火區(qū)設置一個取水點，方便地下車庫清洗或臨時用水，并考慮排水地漏，避免違規(guī)使用消防水。

　　10、建議非機動車道與機動車道完全隔離，降低安全隱患。

　　11、非機動停車場應考慮充電電源。

　　12、道閘系統(tǒng)崗亭應設置在地面。

　　13、酒店車庫管理系統(tǒng)應與園區(qū)辦公獨立分開。

　　六、 電梯

　　1、為了節(jié)約電梯能耗，建議增設儲能能量返饋器。

　　2、電梯底坑應考慮積水坑，并設置單獨排污泵，避免排污＃水倒灌至電梯底坑。

　　3、電梯廳地面建議增設地漏，加大排水坡度排至地漏。

　　4、建議機房安裝小功率軸流風機，鋁合金窗改為百葉窗，便于通風散熱。

　　5、建議控制電路、動力電路、安全電路要有與負載匹配的短路保護裝置，動力電路必須有過載保護裝置。

　　七、市政管網(wǎng)

　　1、供排水系統(tǒng)設施附近的苗木選擇：應避免根系發(fā)達的喬灌木（如：榕樹），在這些特殊地方的綠化苗木盡量選直根系、淺根系的樹種進行種植。

　　2、電信管線、供暖管線坑道應留有積水坑。

　　3、公共部位的管線應有顏色及色環(huán)標示及箭頭，

　　4、燃氣管線應有黃色油漆覆蓋，示意燃氣管線、消防管線標識為紅色。

　　5、建議配電、通信、供水管井內配置爬梯，井蓋配置防盜措施。管井內要做好防水。

　　6、園區(qū)雨、污、廢水井進出水管口應有足夠的高差，保證系統(tǒng)流暢。

　　八、裝修土建

　　1、建議公共區(qū)域裝修隨土建一并施工，避免竣工后二次裝修對原設備設施造成破壞而影響園區(qū)整體設備聯(lián)動調試運行。

　　2、建議總平與地下車庫之間的樓板在安裝管道、電纜橋架后再施工防水，避免破壞防水造成滲漏。

　　3、鋁合金窗、玻璃幕墻與土建交口處應考慮排水坡度，金屬窗框與墻體縫隙應用發(fā)泡劑填實，建議在窗周邊增設防水。

　　4、建議建筑外立面管道、采光井設置防盜竊攀爬考慮。

　　九、園林景觀

　　1、工程園林水系應確保與車庫間的防水措施到位，杜絕車庫漏水現(xiàn)象。

　　2、園區(qū)內道路應設計高于綠化種植面，高于綠植面5cm，汛期路面無積水、綠植澆水不溢出路面為宜。

　　3、園林內配置草坪燈具，建議燈具安裝應設方形水泥臺，水泥臺高度應高出綠化5cm。

　　4、垃圾收集點離房屋太近，建議垃圾收集點位置做出調整。

　　5、園區(qū)外圍建議增加綠籬，保持園區(qū)相對獨立，并提高園區(qū)安全防患，紅外監(jiān)控系統(tǒng)設置在綠籬上方。

　　6、 園區(qū)景觀水池建議布置在地下車庫頂板外，規(guī)避因水池漏水對地下車庫造成影響。

　　7、 景觀水設計成循環(huán)水（增加循環(huán)泵）避免水臭，同時解決好水池防水滲漏問

　　8、 建議景觀水池考慮污水回收系統(tǒng)，對景觀水二次回收利用。

　　9、建議在廣場周邊設計高桿庭院照明及休閑椅。

　　十、道路設施

　　1、建議在人行步道與綠化邊增設路沿石或道牙，并高于綠化種植面，避免綠化澆灌水和土外溢到路面。

　　2、化糞池設計離道邊較遠時，建議鋪設嵌草格柵作為綠地，供化糞池清掏車輛使用。

　　3、消防通道、車庫出入口、園區(qū)車行道路建議采用柔性路面，因硬質路面容易被破壞而影響道路美觀，也影響道路通行率。

　　十一、園區(qū)照明

　　1、園區(qū)照明及水景循環(huán)設備需單獨加裝計量電表，便于故障分析及能源核算。

　　2、為方便照明控制及節(jié)能降耗，建議加裝時間控制器，分路控制路燈開啟。

　　3、園區(qū)照明也可采用太陽能電池供電，綠色能源，節(jié)省施工布線、節(jié)約能源消。