一、虛假租賃存在的原因

    執(zhí)行過(guò)程中的虛假租賃，是指?jìng)鶆?wù)人與第三人串通，故意簽訂以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的虛假租賃合同，形成虛假租賃關(guān)系，以規(guī)避法院的強(qiáng)制執(zhí)行。近年來(lái)，虛假租賃在法院執(zhí)行實(shí)踐中成泛濫之勢(shì)，嚴(yán)重影響了法院執(zhí)行工作的順利開展。虛假租賃的存在直接導(dǎo)致執(zhí)行標(biāo)的物無(wú)法拍賣處置，債權(quán)人無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)權(quán)利，法院的司法裁判淪為一紙空文，司法公信力嚴(yán)重受損。

    筆者認(rèn)為，債務(wù)人通過(guò)設(shè)立虛假租賃關(guān)系以達(dá)到其違法目的的原因是多方面的，從法律角度來(lái)分析，主要在于以下兩個(gè)方面：

    1.得逞率較高。我國(guó)合同法規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，同時(shí)規(guī)定租賃合同是否成立主要是評(píng)判合同雙方主體是否具備完全民事行為能力，意思表示是否自愿真實(shí)。由此，虛假租賃合同往往只要在形式上滿足這些條件就成立并生效，且根據(jù)目前我國(guó)民事訴訟證據(jù)的證明規(guī)則，只要虛假租賃當(dāng)事人向法院提供一份租賃合同，基本上就可以證明執(zhí)行標(biāo)的物上存在租賃權(quán)的事實(shí)。筆者分析了某基層法院近年來(lái)6個(gè)符合虛假租賃基本特征的案件，發(fā)現(xiàn)沒有一起租賃合同被法院認(rèn)定為虛假租賃。

    2.違法成本較低。我國(guó)新民事訴訟法大大增加了妨害訴訟活動(dòng)的處罰力度，比如規(guī)定“對(duì)個(gè)人的罰款金額，為人民幣十萬(wàn)元以下”。但是，對(duì)于價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)而言，這樣的處罰并不能對(duì)虛假租賃當(dāng)事人形成較強(qiáng)的震懾作用。在實(shí)踐過(guò)程中，執(zhí)行人員對(duì)妨害執(zhí)行的一般行為通常都不會(huì)處以罰款、拘留。針對(duì)極少數(shù)情節(jié)特別惡劣的，才會(huì)處以15天以下的拘留或者幾千元的罰款處罰。這些都使債務(wù)人甘冒法律風(fēng)險(xiǎn)編造虛假租賃合同，以求獲得更大的不法利益。

    二、虛假租賃的基本特征

    在執(zhí)行實(shí)踐中，當(dāng)事人主張的租賃權(quán)是否屬于虛假租賃，人民法院往往難以確認(rèn)和判斷，因此有必要對(duì)其基本特征進(jìn)行深入、全面地了解和剖析，才能總結(jié)規(guī)律，提高辨別能力。筆者認(rèn)為，虛假租賃主要具有以下幾個(gè)方面的基本特征：

    1.虛假承租人“訴求”的普遍化。不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)入查封或者拍賣處置程序時(shí)，當(dāng)事人往往以該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)為由，明確要求法院保障其承租權(quán)益，強(qiáng)調(diào)“買賣不破租賃”原則，或者借此提出過(guò)高的騰房補(bǔ)償要求。

    2.租賃雙方之間的關(guān)系特殊化。虛假租賃合同雙方之間一般存在親戚、朋友等特殊關(guān)系。當(dāng)事人利用特殊關(guān)系簽訂虛假租賃合約，成本較低、操作方便、易于得逞。

    3.虛假租賃合同內(nèi)容的趨同化。虛假租賃往往都以租賃合同形式存在，其合同內(nèi)容都是約定了超長(zhǎng)的租期，租期一般都約定在10年以上，且租金都是已一次性付清或者約定較低的租金。

    4.事實(shí)細(xì)節(jié)描述的模糊化。虛假租賃本質(zhì)上并沒有發(fā)生實(shí)際的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，實(shí)踐中虛假租賃當(dāng)事人都是直接向法院提交一張租賃合同以主張租賃權(quán)，但在執(zhí)行人員的嚴(yán)格追問下往往對(duì)事實(shí)細(xì)節(jié)描述模糊，如承租人自有房屋情況、同住人員情況、承租的必要性等問題，當(dāng)事人的回答往往是漏洞百出。

    筆者認(rèn)為，執(zhí)行人員如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人所主張的租賃關(guān)系存在上述特征的，應(yīng)考慮其可能是虛假租賃。

    三、破解虛假租賃問題的措施

    破解執(zhí)行程序中發(fā)生的虛假租賃問題，相關(guān)部門應(yīng)規(guī)范租賃行為，健全法律法規(guī)，從法院角度出發(fā)，破解虛假租賃問題需要做好以下幾個(gè)方面：

    1.提升執(zhí)行人員專業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)辨別能力。執(zhí)行人員對(duì)虛假租賃妨害執(zhí)行的危害性應(yīng)有足夠的認(rèn)識(shí)，要不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)辨別能力。法院應(yīng)通過(guò)專項(xiàng)培訓(xùn)、典型案例剖析等，指導(dǎo)執(zhí)行人員掌握虛假租賃的基本特征；加強(qiáng)對(duì)虛假租賃的調(diào)研，梳理歸納其特征與規(guī)律，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見對(duì)虛假租賃的防范予以規(guī)范性指導(dǎo)。

    2.加強(qiáng)實(shí)質(zhì)審查，合理分配舉證責(zé)任。實(shí)踐中，由于司法權(quán)的被動(dòng)性和虛假租賃雙方當(dāng)事人刻意隱瞞真相，致使虛假租賃往往能蒙混過(guò)關(guān)。執(zhí)行人員應(yīng)合理分配證明租賃關(guān)系的舉證責(zé)任，并加強(qiáng)實(shí)質(zhì)審查：一是執(zhí)行人員查詢到被執(zhí)行人有不動(dòng)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，應(yīng)及時(shí)予以查封，并及時(shí)公示，運(yùn)用社會(huì)監(jiān)督預(yù)防虛假租賃的發(fā)生。二是執(zhí)行人員應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交到法院的租賃合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，合理分配舉證責(zé)任。對(duì)租賃合同當(dāng)事人分別制作筆錄，并明確告知作虛假陳述可能要承擔(dān)的法律責(zé)任。三是對(duì)設(shè)立租賃權(quán)的標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，加強(qiáng)調(diào)查的針對(duì)性。走訪社區(qū)居委會(huì)以及流動(dòng)人口管理部門，從外圍調(diào)查核實(shí)租賃權(quán)的真實(shí)性。

    3.強(qiáng)化處罰力度，增強(qiáng)處罰的震懾力。對(duì)虛假租賃的當(dāng)事人施以嚴(yán)厲的處罰，加大其違法成本，增強(qiáng)處罰的震懾力。我國(guó)目前沒有針對(duì)虛假租賃行為的處罰措施，但是在實(shí)踐中，可以適用民事訴訟法有關(guān)妨害民事訴訟活動(dòng)的強(qiáng)制措施，包括訓(xùn)誡、拘留、罰款等。對(duì)當(dāng)事人虛假租賃行為情節(jié)特別嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，應(yīng)移送公安部門予以立案?jìng)刹?，追究有關(guān)人員刑事責(zé)任。

    （作者單位：浙江省云和縣人民法院）