裁判要旨

    “買賣不破租賃” 使租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)化，從而強(qiáng)化了債權(quán)效力，增強(qiáng)了其對(duì)抗在后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。但租賃權(quán)仍為債權(quán)的性質(zhì)不變，租賃權(quán)并非在任何情況下都具有優(yōu)先性。

    案情

    2012年11月7日，陜西省高級(jí)人民法院依申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)，拍賣被執(zhí)行人（本案被告）華聯(lián)公司名下的位于廣東省江門市荷塘鎮(zhèn)房產(chǎn)。同月30日，原告彩艷公司買受了該標(biāo)的物，并于2013年12月20日在本案審理期間辦理了上述房產(chǎn)的物權(quán)變更登記手續(xù)。

    陜西高院于2006年10月17日查封了華聯(lián)公司名下的涉案房產(chǎn)。2007年1月31日，由被告華聯(lián)公司作為出租方、被告勝昌公司為承租方簽訂《廠房租賃合同》，約定租賃期限為20年，從2007年2月8日起至2027年2月7日止，并對(duì)租賃費(fèi)用、支付方式、合同解除、合同終止等進(jìn)行約定。2013年2月起，勝昌公司因知悉涉案廠房、土地使用權(quán)所有權(quán)屬已發(fā)生轉(zhuǎn)移而沒(méi)有再向華聯(lián)公司支付租金。而后，勝昌公司與彩艷公司對(duì)有關(guān)租金標(biāo)準(zhǔn)等不能達(dá)成一致意見(jiàn)。原告彩艷公司因與華聯(lián)公司、勝昌公司就有關(guān)廠房的移交、租賃合同的效力等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，故提起本案訴訟。

    裁判

    廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：華聯(lián)公司為涉案房產(chǎn)所有權(quán)的登記權(quán)利人，在陜西高院對(duì)華聯(lián)公司涉案財(cái)產(chǎn)作出司法變賣后，其所有權(quán)的權(quán)利依相關(guān)生效法律文書的規(guī)定受到了不得進(jìn)行處分、設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利等的限制，但尚享有對(duì)被查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。判決華聯(lián)公司與勝昌公司所簽訂的廠房租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議有效。勝昌公司應(yīng)賠償原告彩艷公司其占用廠房期間的利益損失。

    原告彩艷公司、被告勝昌公司不服一審判決，提起上訴。江門市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。

    評(píng)析

    本案審理的難點(diǎn)在于，以被查封的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同，其合同效力如何認(rèn)定？租賃合同能否對(duì)抗因法院查封拍賣而買受的第三人？

    1.以限制物權(quán)標(biāo)的物出租的合同效力認(rèn)定

    根據(jù)合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”即具有法律主體資格的當(dāng)事人根據(jù)其真實(shí)意思表示簽訂的、內(nèi)容沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的，則合同有效。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同符合法律規(guī)定的生效要件且沒(méi)有證據(jù)證明其存在惡意串通損害第三人利益，故應(yīng)認(rèn)定合同有效，這是符合合同相對(duì)性基本內(nèi)涵的。法院對(duì)涉案房產(chǎn)的查封只是限制了權(quán)利人對(duì)物的處分權(quán)，權(quán)利人依然享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用和收益等權(quán)利。合同屬于債法范疇，其是否有效產(chǎn)生的法律效果是合同當(dāng)事人的債權(quán)債務(wù)分配問(wèn)題，而非物權(quán)的變動(dòng)問(wèn)題。故在本案中，因法院拍賣執(zhí)行標(biāo)的物而受讓涉案不動(dòng)產(chǎn)的第三人請(qǐng)求確認(rèn)合同當(dāng)事人所簽訂的租賃合同無(wú)效的訴求無(wú)法得到法院支持。

    為保持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍高效發(fā)展，我國(guó)合同法確立了“合同自由原則”以鼓勵(lì)交易，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保持活力的基礎(chǔ)和保障，故當(dāng)事人應(yīng)在充分遵循市場(chǎng)規(guī)律的前提下與交易相對(duì)人建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因本人審查不充分或預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己承擔(dān)。

    2.關(guān)于“買賣不破租賃”的限制適用

    合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?nbsp;可見(jiàn)，立法實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化，即不動(dòng)產(chǎn)在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生影響，買受人不能因此要求承租人返還租賃物，從而強(qiáng)化了債權(quán)效力，這在法理上稱為“買賣不破租賃”。該原則作為突破合同相對(duì)性的例外情況之一，要求租賃權(quán)的產(chǎn)生發(fā)生在物權(quán)變動(dòng)之前。

    但在本案中，早在租賃雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同之前，法院已經(jīng)通過(guò)查封行為限制了涉案不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的處分權(quán)。實(shí)際上，租賃權(quán)的性質(zhì)仍為債權(quán)，“買賣不破租賃”僅僅增強(qiáng)了其對(duì)抗在后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的效力，其仍應(yīng)遵循物權(quán)的優(yōu)先性原則。本案中，涉案房產(chǎn)在出租之前已被法院查封，權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行使已經(jīng)受到限制，換句話說(shuō)，所有權(quán)人在出租涉案房產(chǎn)之前已經(jīng)喪失了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，一旦房產(chǎn)進(jìn)入拍賣的執(zhí)行階段即可用以優(yōu)先擔(dān)保權(quán)利人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的事實(shí)已成既定化，因此房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對(duì)抗因法院強(qiáng)制執(zhí)行而受讓該不動(dòng)產(chǎn)的第三人。

    事實(shí)上，“買賣不破租賃”原則在很多情況下是被限制適用的。如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定，如果在抵押權(quán)之上設(shè)定租賃關(guān)系，則其后設(shè)定的租賃權(quán)對(duì)受讓人不具有約束力。這樣規(guī)定的原因在于，無(wú)論是法院的查封或當(dāng)事人的抵押行為，均需在房產(chǎn)部門進(jìn)行登記，進(jìn)行物權(quán)登記即是一種公示行為，而物權(quán)一旦公示即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)和對(duì)抗第三人的法律效果，故在后取得租賃權(quán)的承租人不能以“買賣不破租賃”對(duì)抗因在先發(fā)生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。

    此外，作為債權(quán)的租賃權(quán)，其在某些情況下仍應(yīng)讓位其他具有優(yōu)先效力的債權(quán)。比如破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在破產(chǎn)清算時(shí)租賃權(quán)人不能以“買賣不破租賃”突破相關(guān)破產(chǎn)法所規(guī)定的優(yōu)先清償順序。

    本案案號(hào)：（2013）蓬法民一初字第1648號(hào)，（2015）江中法民一終字第275號(hào)

    案例編寫人：廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院 陳 華