商業(yè)模式包含一系列要素及其關(guān)系，用以闡明某個(gè)特定實(shí)體的商業(yè)邏輯。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括像工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。最近，我一直在思考該如何打造工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，從這種意義上講，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式應(yīng)該是“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”。

大投資

     工業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)重要特點(diǎn)就是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，能夠保證所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。對(duì)于稍具規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，前期投入動(dòng)輒就是十幾個(gè)億甚至是幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則長(zhǎng)達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開(kāi)發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。

    工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商的資金投入有兩個(gè)來(lái)源，一般分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式的資金來(lái)源主要有股權(quán)融資、債券融資、項(xiàng)目融資等。隨著工業(yè)地產(chǎn)的逐步運(yùn)作，項(xiàng)目融資會(huì)成為大規(guī)模籌集資金的融資手段，其主要方法是BOT模式。間接融資方式的資金來(lái)源主要有銀行信貸資金和非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金。銀行信貸資金包括從商業(yè)性銀行和政策性銀行取得的信貸資金。

快速啟動(dòng)

     傳統(tǒng)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)受開(kāi)發(fā)體制以及商業(yè)模式的影響，發(fā)展速度緩慢，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施不能有效配套，甚至有些開(kāi)發(fā)區(qū)在企業(yè)入駐后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施一直處于停頓時(shí)期，嚴(yán)重制約了工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度。

     基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是快速啟動(dòng)的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件。在投資者對(duì)投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。只有過(guò)硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引金鳳凰筑窩生蛋的目的。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者投資項(xiàng)目得以如期開(kāi)工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外，近年來(lái)許多國(guó)外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂(lè)設(shè)施。

提供增值服務(wù)

     工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須摒棄過(guò)去開(kāi)發(fā)區(qū)管理公司那種單純依靠“租地賣地、稅收分成”的收入模式，對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行細(xì)化分解，尋找可持續(xù)性發(fā)展業(yè)務(wù)，追求工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)。

     目前我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)主動(dòng)出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。

     建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境

     我國(guó)的長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)在吸引國(guó)內(nèi)外投資方面一直在全國(guó)處于領(lǐng)先地位的一個(gè)主要原因，就是通過(guò)10多年的發(fā)展積累，地區(qū)內(nèi)形成了一系列具有強(qiáng)大生產(chǎn)能力的民營(yíng)中小企業(yè)，可以為大企業(yè)提供各種品種、質(zhì)量、規(guī)格的通用、專用零配件，在地區(qū)內(nèi)形成了完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境對(duì)投資者來(lái)說(shuō)不僅可以使其最大限度地利用各種基礎(chǔ)設(shè)施，降低使用成本，還意味著運(yùn)輸、交易成本的降低以及最大程度獲得溢出效應(yīng)進(jìn)行企業(yè)間的模仿與學(xué)習(xí)。

     搭建物流服務(wù)體系

     以我看來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對(duì)投資地選擇的新趨勢(shì)。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場(chǎng)地區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對(duì)投資者是巨大的吸引力。另外，近年來(lái)OEM、廠商代工等生產(chǎn)形式的興起對(duì)企業(yè)快速通關(guān)、零庫(kù)存、即時(shí)的零配件供應(yīng)等等要求近乎苛刻，這在許多進(jìn)入大陸的臺(tái)資電子企業(yè)，得到充分體現(xiàn)，為了吸引這些企業(yè)投資設(shè)廠，工業(yè)地產(chǎn)必須有與之相適應(yīng)的物流環(huán)境。因此如何為園區(qū)營(yíng)造物流成本優(yōu)勢(shì)近幾年正逐漸成為工業(yè)地產(chǎn)研究的新熱點(diǎn)。

     為投資者提供良好的投資軟環(huán)境

     近年來(lái)，投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來(lái)越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的趨勢(shì)。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來(lái)到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來(lái)越重視的事情。另外，開(kāi)展一站式辦公、簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批手續(xù)；開(kāi)通雙語(yǔ)網(wǎng)站、方便企業(yè)與開(kāi)發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時(shí)解答企業(yè)問(wèn)題等這些雖然給開(kāi)發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來(lái)了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會(huì)獲得投資者的青睞。

     協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問(wèn)題

     近年來(lái)，跨國(guó)公司在我國(guó)投資的一個(gè)趨勢(shì)是規(guī)模快速增長(zhǎng)，且本地化采購(gòu)率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過(guò)去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對(duì)資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意義，就是對(duì)資金實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)際巨頭也是一個(gè)有效的吸引因素。

追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)

     根據(jù)我的理解，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對(duì)投資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，屬于重大行為，或者說(shuō)，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長(zhǎng)期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)是建立在開(kāi)發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來(lái)講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。至于進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長(zhǎng)對(duì)具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不算是障礙。

     眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國(guó)建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場(chǎng)需求的強(qiáng)度來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9％，甚至高達(dá)17％左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來(lái)看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來(lái)計(jì)算，年回報(bào)率大約在12%-16%，回報(bào)率較高。

    工業(yè)地產(chǎn)“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的商業(yè)模式更容易形成產(chǎn)業(yè)的空間集聚，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，增強(qiáng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。