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房地產(chǎn)類股遭遇小挫反是購(gòu)入良機(jī) |
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對(duì)中國(guó)大起大落的房地產(chǎn)市場(chǎng)感到迷惑的投資者應(yīng)該留心10月份的住宅和商用房銷售數(shù)據(jù)，因?yàn)?0月份通常是一年中房地產(chǎn)銷售最旺的一個(gè)月。據(jù)一些分析師和投資者說(shuō)，如果這個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)疲弱，那么中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能將無(wú)法達(dá)到他們第三季度的收益預(yù)期，這或許會(huì)為買進(jìn)這些公司的股票創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
在房地產(chǎn)業(yè)，上市公司的股票表現(xiàn)往往會(huì)較房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際市場(chǎng)趨勢(shì)領(lǐng)先一步。雖然中國(guó)的房地產(chǎn)類股今夏已經(jīng)反彈，但房地產(chǎn)價(jià)格，特別是住宅的價(jià)格卻并未相應(yīng)上揚(yáng)。摩根士丹利(Morgan Stanley)提供的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住宅價(jià)格今年第二季度上漲了1.9%，而第一季度的漲幅是2.8%。
對(duì)一些專業(yè)投資者而言，一路上揚(yáng)的股價(jià)意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇即將真正到來(lái)。因此在一些投資者看來(lái)，房地產(chǎn)類股走強(qiáng)正是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始回暖的先聲，他們斷定，如果聰明的投資者能抓住房地產(chǎn)業(yè)10月份短暫受挫的機(jī)會(huì)買進(jìn)該行業(yè)的股票，那么他們今后獲得的投資收益還會(huì)更大。
摩根士丹利的房地產(chǎn)分析師謝昭平(Kenny Tse)說(shuō)：“接下來(lái)的幾個(gè)月至關(guān)重要。“中國(guó)政府今年早些時(shí)候旨在遏制房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的措施已開(kāi)始顯效，由于缺乏資金，許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)停止了房地產(chǎn)項(xiàng)目的興建。各方關(guān)注點(diǎn)現(xiàn)在轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者方面，如果市場(chǎng)需求減弱，由此導(dǎo)致的房屋銷售放緩將使開(kāi)發(fā)商再次陷入窘境。
這種輕度的市場(chǎng)衰退如果真的發(fā)生，反倒會(huì)給經(jīng)營(yíng)狀況良好的房地產(chǎn)公司提供一個(gè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，它們可以借機(jī)兼并那些處于困境的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，接手一批難以為繼的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。卓百德(Peter Churchouse)認(rèn)為，要想投資那些資產(chǎn)負(fù)債狀況良好、公司治理優(yōu)良的房地產(chǎn)公司，上述情況的出現(xiàn)可能就為此創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，他認(rèn)為華潤(rùn)置地(China Resources Land)顯然就是這樣一家公司。卓百德為總部位于香港的LIM Advisors管理著一只房地產(chǎn)對(duì)沖基金。
華潤(rùn)置地的股價(jià)盡管最近已有反彈，但似乎仍然不貴。該股基于明年預(yù)期收益的本益比只有7.3倍，而中國(guó)房地產(chǎn)類股這一指標(biāo)的平均值是8.2倍，因此華潤(rùn)置地這只香港上市股票與同類股票相比價(jià)格算是相當(dāng)?shù)偷?。再看排除了周期性波?dòng)因素對(duì)利潤(rùn)所構(gòu)成影響的股價(jià)與帳面價(jià)值之比，華潤(rùn)置地的這一比率為0.6倍，像這種每股□資產(chǎn)值高于股價(jià)的情況是很少見(jiàn)的。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)股價(jià)與帳面價(jià)值之比的平均水平是1.28倍。摩根士丹利最近恢復(fù)了對(duì)華潤(rùn)置地的跟蹤研究，并預(yù)計(jì)該股未來(lái)一年的漲幅有可能高達(dá)28%。
雖然謝昭平認(rèn)為華潤(rùn)置地的管理層在制定一套有效的業(yè)務(wù)發(fā)展策略方面一直進(jìn)展遲緩，但他認(rèn)為有證據(jù)顯示該公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，因?yàn)檫@家業(yè)務(wù)以往主要集中在北京的公司正在向上海以及成都、武漢、合肥等二級(jí)城市拓展業(yè)務(wù)。
除此之外，華潤(rùn)置地還持有中國(guó)另一家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(China Vanke) 13%的股份。以中國(guó)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，萬(wàn)科的管理是相當(dāng)不錯(cuò)的，該公司一直能夠憑借自身的財(cái)務(wù)實(shí)力來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)行，不像中國(guó)其他房地產(chǎn)公司那樣一味依靠銀行貸款。
萬(wàn)科在深圳上市的B股并不便宜，其本益比為11.7倍，而股價(jià)與帳面價(jià)值比是2.44倍。此外，中國(guó)B股的交投并不活躍，那些專做短線的投資者可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果市場(chǎng)行情不佳，他們往往難以將手中的B股及時(shí)出手。
另外一只可以考慮投資的股票是在香港上市的上海復(fù)地(Shanghai Forte Land)，人們對(duì)這只股票的評(píng)價(jià)比對(duì)華潤(rùn)置地的評(píng)價(jià)還高，但上海復(fù)地的預(yù)期本益比只有5.2倍。不過(guò)該股1.65倍的股價(jià)與帳面價(jià)值之比卻要高于行業(yè)平均水平。
并非所有的投資者都在靜待10月份銷售數(shù)字的公布。本月早些時(shí)候，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(Hopson Development Holdings Ltd., 簡(jiǎn)稱：合生創(chuàng)展)就將自己16.7%的股份作價(jià)1.254億美元出售給了老虎環(huán)球基金(Tiger Global Man-agement)和新加坡政府的投資機(jī)構(gòu)淡馬錫控股(Temasek Holdings)。合生創(chuàng)展披露說(shuō)，它將用售股所得來(lái)償還債務(wù)，補(bǔ)充流動(dòng)資金并在中國(guó)大陸進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。
那些今年已募集了大量資金以投資亞洲的私人資本運(yùn)營(yíng)基金正在將一部分資金投向上市房地產(chǎn)公司。這為某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從公開(kāi)市場(chǎng)籌集所需資金提供了可能。廣州最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(Guangzhou R&F Properties)曾經(jīng)差一點(diǎn)就被迫放棄了進(jìn)行首次公開(kāi)募股(IPO)的計(jì)劃。今年春末中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了不利境地，該公司聘請(qǐng)的投資銀行瑞士信貸第一波士頓(CSFB)和摩根士丹利在吸引機(jī)構(gòu)投資者對(duì)這樁IPO交易產(chǎn)生興趣方面遇到了困難。
但廣州富力地產(chǎn)最終還是沒(méi)有放棄其IPO計(jì)劃，它轉(zhuǎn)而向私人資本運(yùn)營(yíng)基金Warburg Pincus Asia LLC尋求資金支持。而一年前Warburg Pincus表示有意向富力地產(chǎn)投資時(shí)卻遭到了拒絕。因?yàn)槟菚r(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還一片興旺，廣州富力地產(chǎn)并不急需資金。今年7月，隨著其IPO前景轉(zhuǎn)趨黯淡，富力地產(chǎn)與其聘用的投資銀行開(kāi)始接觸Warburg，而后者仍然看好富力地產(chǎn)在廣州市所占據(jù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這只基金最終向富力地產(chǎn)投資了6,500萬(wàn)美元，購(gòu)買了其上市股票的25%。
CSFB負(fù)責(zé)這樁交易的投資銀行家Rodney Tsang預(yù)計(jì)，會(huì)有更多私人資本運(yùn)營(yíng)基金投資上市公司，而且投資的對(duì)象不僅限于房地產(chǎn)企業(yè)。他說(shuō)：“私人資本運(yùn)營(yíng)基金在尋找不同類型交易方面必須更有創(chuàng)造性。”
軟庫(kù)亞洲基建基金(Softbank Asia Infrastructure Fund)和凱雷投資集團(tuán)(Carlyle Group)旗下的風(fēng)險(xiǎn)投資基金最近也涉足了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，他們寄希望于中國(guó)的二手房銷售能夠出現(xiàn)增長(zhǎng)。這兩只基金分別向順馳中國(guó)(Sunco China Holdings)的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)投資了3,000萬(wàn)美元和1,500萬(wàn)美元。
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