【案例】

2006年4月28日，A縣法院與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房團購意向書》一份約定：A法院為本院干警團購被告開發(fā)迎賓花園8/9/10#樓，每平米1258元，共計21923平方米，B應于2007年9月16日交房。“如任何一方違約，造成對方不能完全實現(xiàn)合同目的，如解除合同，不買不賣，則違約方應按購房款的20%向?qū)Ψ街Ц兑淮涡再r償金”。A向B交付定金50萬元，后B因故未能開發(fā)小區(qū)，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人。后A與其他開發(fā)公司C簽訂了購房合同，在相同地段，價格為每平方米1498元。

A起訴。提交《商品房團購意向書》、《商品房團購補充協(xié)議》。B對收到A50萬元定金的事實無異議。

一審濟寧市中級人民法院認為，商品房團購意向書已經(jīng)具備了合同的主要條款，故應當認定為商品房預售合同。因為B一直未取得商品房預售許可證等手續(xù)，故該合同應為無效合同。B應當返還定金50萬元。因合同無效，雙方當事人對于違約金的約定亦屬無效，當事人應當按照過錯承擔締約過失責任，并賠償由此造成的損失。

原每平米1258元，現(xiàn)購房價格為每平方米1498元，購房損失數(shù)額應為5045520元。

關(guān)于責任承擔，B明知自己未取得商品房預售許可證，卻與A簽訂商品房預售合同，有明顯過錯，承擔主要責任。A法院作為司法機構(gòu)，應當知道B沒有商品房預售許可證的事實以及與其簽訂商品房預售合同帶來的后果，也存在一定的過錯，應當與承擔次要責任。認定A和B將上述經(jīng)濟損失按3：7分擔，計B按照5045520元的70%賠償A的經(jīng)濟損失3531864元；另外30%由A自己承擔。

判決：㈠《商品房團購意向書》、《商品房團購補充協(xié)議》無效。㈡定金50萬7天返還。㈢B在7天內(nèi)賠償A人民幣3531864元。㈣駁回A其他訴請。

相關(guān)法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

《合同法》第五十八條　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

B上訴，二審維持原判。

B申訴，稱：1.締結(jié)合同過程中，雙方均沒有過錯，雙方明知沒有預售許可證，申請人沒有隱瞞事實，不應當承擔責任。2.A與新開發(fā)公司C簽訂合同，是被申請人自愿變更合同的行為。3.原審損失計算錯誤。被申請人沒有采取積極措施避免損失擴大。4.原審判決不能簡單地依前后購房的價格差價來計算損失，這種差價是申請人不能預知的。

最高人民法院審查認為：2份合同無效。B事先未取得預售許可證，事后也未履行補正合同效力的義務(wù)，過錯明顯，承擔合同無效主要責任。A未能履行謹慎、合理的注意義務(wù)，承擔相應過錯責任。A與C另行簽訂購房合同，因建筑材料價格上漲，每平方米增加240元。該損失是客觀、現(xiàn)實存在的。因為商品房預售無效而造成的實際損失，屬于締約過失責任的信賴毅力損害賠償范圍之內(nèi)。因此一、二審判決正確，駁回B再審申請。

【本案爭議問題的法律分析】

㈠     締約過失構(gòu)成要件：

a)         締約一方的信賴利益受損害的事實

b)        對方當事人必須違反先合同義務(wù)

c)         對方當事人違反先合同義務(wù)時必須有主觀過錯

d)        a和b之間有因果關(guān)系

e)         締約雙方已經(jīng)實際處于締約階段

《合同法解釋二》列舉了幾種可以作為締約過失的情形：

⑴     未盡必要的通知、說明、保護、協(xié)助等義務(wù)，造成對方當事人對合同性質(zhì)或者內(nèi)容產(chǎn)生重大誤解致使合同未生效或者被撤銷的；

⑵     違反意向書、備忘錄等初步協(xié)議約定，惡意中斷訂立合同；

⑶     依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準或者登記才能生效的合同成立后，按照合同約定或者法律規(guī)定有義務(wù)辦理申請批準或者申請登記手續(xù)的一方當事人未辦理申請批準或者未申請登記的。

《合同法解釋二》第八條　依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請批準或者申請登記等手續(xù)的一方當事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項規(guī)定的“其他違背誠實信用原則的行為”，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對方當事人對由此產(chǎn)生的費用和給相對人造成的實際損失，應當承擔損害賠償責任。

㈡     締約過失賠償責任的范圍

合同有效，違約損害賠償?shù)姆秶锹男欣?；合同無效，締約過失的損害賠償范圍僅限于信賴利益。

締約過失賠償責任的范圍，應以對方的締約過失造成的實際損失為標準，包括為締約合同的支出，由于違反先合同義務(wù)而受有的損失，以及由于對方的過失而造成的訂約機會喪失而受有的損失。

締約過失賠償?shù)呢熑畏秶?，既包括直接損失，也包括間接損失。直接損失包括締約費用、準備履行合同而支出的費用——鑒定費、咨詢費等及上述費用的利息，間接損失主要是指喪失與第三人訂立同類合同的機會所產(chǎn)生的損失，即交易機會的喪失所產(chǎn)生的損失。

締約過失責任賠償?shù)幕驹瓌t是，對信賴利益賠償?shù)目傤~，一般不應當超過有過錯的一方在簽訂合同時可預見的范圍；賠償?shù)奶貏e原則是，對固有利益的損害賠償，則相對獨立于其所欲締結(jié)的合同，其賠償范圍不應以履行利益為限，而應包括締約受害人因此遭受的一切損失。

本案中A法院因合同的無效而帶來的實際損失主要是因喪失與第三人締約機會而產(chǎn)生的損失，即因建筑材料價格上漲而造成的購房差價損失。該損失存在是客觀、現(xiàn)實的，應屬于因商品房預售無效而造成的實際損失，屬于締約過失責任的信賴利益損害賠償范圍之內(nèi)。

補充：固有利益：締約階段固有利益的損失是相對獨立于正在締結(jié)的合同的，即并不是以締約為直接目的而遭受的損失。因此喪失與第三人締約機會而產(chǎn)生的損失是固有利益的損失，不以過錯方在訂立合同時的可預見范圍為限度。