央行“撐房貸”給買(mǎi)家和業(yè)主帶來(lái)一線希望

近期，央行專(zhuān)門(mén)就住房貸款召開(kāi)座談會(huì)，要求房貸合理定價(jià)，央行“撐房貸”的消息雖說(shuō)最終沒(méi)有形成“紅頭文件”，但還是給焦急等待同貸書(shū)或放款的買(mǎi)家和業(yè)主帶來(lái)一線希望。據(jù)記者了解，自央行發(fā)話以來(lái)，五大行房貸利率已見(jiàn)松動(dòng)。其中，工商銀行部分首套房貸利率由上浮5%調(diào)整為基準(zhǔn)利率，交通銀行則由上浮5%調(diào)整為上浮3%。不過(guò)，保留房貸利率優(yōu)惠的僅剩匯豐銀行。該行當(dāng)前首套房貸利率仍有9折和9.5折兩檔優(yōu)惠，但僅限100萬(wàn)元以上的貸款。以首付三成，貸款七成（純商貸）計(jì)算，則所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格至少須在142.86萬(wàn)元以上才能申請(qǐng)利率優(yōu)惠。

其實(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率是“長(zhǎng)命功夫”，只要月供承受得起都愿意咬牙“啃”下來(lái)，他們頭痛的反而是能否如愿貸足成數(shù)以及貸足預(yù)想的年限。據(jù)資深按揭人士鄭大源透露，目前公積金審批堪稱(chēng)“空前的嚴(yán)格”，最近發(fā)生的三宗案例分別都因樓齡比預(yù)想中高而出現(xiàn)不同程度的麻煩，故此“高齡”樓梯樓買(mǎi)家一定要打醒十二分精神，且對(duì)貸款額不足如何處理的合同條款要謹(jǐn)慎斟酌。他建議買(mǎi)家和業(yè)主在簽約前都應(yīng)該查冊(cè)來(lái)核實(shí)房屋的樓齡，以免聽(tīng)信業(yè)主或中介的介紹而失預(yù)算。 記者 李鳳荷

案例1：樓齡“陡然”增加12年 買(mǎi)家“啃”高月供

客戶張先生（本文客戶名稱(chēng)全為化名）買(mǎi)房時(shí)房產(chǎn)證圖紙上寫(xiě)的是2002年，實(shí)際樓齡應(yīng)是15年以?xún)?nèi)的，因外墻是馬賽克的，銀行指定的評(píng)估公司對(duì)該房屋也是作出12年樓齡的評(píng)估結(jié)果。但后來(lái)張先生簽合同時(shí)，按揭中介才發(fā)現(xiàn)查冊(cè)上注明的房屋建筑時(shí)間是1990年，那意味著這筆貸款只能申請(qǐng)年限僅為11年的公積金貸款（樓齡+貸款年限不得超過(guò)35年），比原先設(shè)想的年限短了12年。幸運(yùn)的是張先生能接受這個(gè)月供，交易得以繼續(xù)。

案例2：盲目估計(jì)貸款年限 最終解約了事

而馮女士和中介簽好合同之后才就按揭事宜請(qǐng)教專(zhuān)家。貸款年限與樓齡息息相關(guān)，馮女士從中介口中聽(tīng)到的版本是20年左右，專(zhuān)家指示她應(yīng)該查冊(cè)才能確認(rèn)樓齡。馮女士查冊(cè)后才知道房屋是1985年建的，樓齡已滿29年。按揭專(zhuān)家告訴馮女士，高齡“29歲”的市區(qū)房屋還可以申請(qǐng)貸款，但最多只能貸到6年，可中介卻告訴馮女士，房屋貸款十幾二十年都沒(méi)問(wèn)題。

后來(lái)馮女士請(qǐng)按揭專(zhuān)家鄭大源作為按揭中介，鄭大源看到合同對(duì)如果銀行不批準(zhǔn)貸款或者金額少于申請(qǐng)金額的情況下，中介寫(xiě)的是用轉(zhuǎn)賬方式在遞件過(guò)戶當(dāng)天給清，他提議這條不能這么寫(xiě)，后來(lái)業(yè)主同意不批貸款或者年限批得少的話愿意取消合同，馮女士應(yīng)支付一定的違約金，但中介堅(jiān)稱(chēng)說(shuō)中介費(fèi)還是要收取，最終三方就此達(dá)成一致意見(jiàn)，簽署補(bǔ)充協(xié)議。隨后的貸款審批結(jié)果也證實(shí)了按揭專(zhuān)家的判斷，馮女士只能貸款6年，根本達(dá)不到中介所謂的“十幾二十年”。馮女士最終無(wú)力承擔(dān)太短的貸款年限，買(mǎi)賣(mài)雙方解除合同，馮女士還要賠償業(yè)主協(xié)定的金額和中介全部的中介費(fèi)用。

案例3：“高齡”商品房貸款成數(shù)低 學(xué)位房買(mǎi)家失預(yù)算

林小姐今年在小學(xué)招生之前看中一套學(xué)位房，她和業(yè)主在中介處簽合同，業(yè)主稱(chēng)樓齡為22年，房產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)了21年。結(jié)果簽按揭合同當(dāng)天中介才讓業(yè)主去查冊(cè)，一查才發(fā)現(xiàn)樓齡達(dá)34年，網(wǎng)簽顯示建筑時(shí)間是1980年。雖然林小姐看中的是商品房，樓齡+貸款年限少于40年即可，但貸款成數(shù)因“高齡”而會(huì)被調(diào)低。按揭專(zhuān)家?guī)退伊艘婚g按揭銀行，該銀行最多貸款五成，但林小姐想申請(qǐng)七成。最后按揭專(zhuān)家終于才找到一家說(shuō)可以“試試”七成，但利率上浮10%（貸款5成那家銀行只需在基準(zhǔn)利率上浮5%）。

由于林小姐購(gòu)房是為了小孩讀書(shū)，但她又不想因此背上沉重的首期負(fù)擔(dān)，因此她和業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議——如果審批不成功或者貸款成數(shù)過(guò)少，雙方取消交易，互不追究責(zé)任。按揭專(zhuān)家分析稱(chēng)，由于學(xué)位房交易有時(shí)間敏感性，通常需在4月底前完成交易，這個(gè)房屋之前有一個(gè)一次性付款的買(mǎi)家看中，可惜出價(jià)太低而被業(yè)主否掉。對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不成房屋很可能就導(dǎo)致今年小孩不能入讀心儀的小學(xué)。

按揭貼士：買(mǎi)賣(mài)雙方簽合同之前最好查冊(cè)，看看建筑時(shí)間是多少，不是中介說(shuō)多少、能貸多少就能做到的，一切都要看房產(chǎn)證載明的證據(jù)，尤其是自己的月供能力一定要控制好，否則像案例2一樣，損失嚴(yán)重就太冤枉了。如果可以，最好簽合同時(shí)能請(qǐng)一個(gè)比較專(zhuān)業(yè)的人士陪同，畢竟合同才是成交以及后續(xù)工作的依據(jù)。

貸款年限貼士:住房公積金貸款期限按以下兩項(xiàng)的最低值計(jì)算：一手樓貸款期限不得超過(guò)30年；二手樓貸款期限不得超過(guò)20年，同時(shí)貸款年限加上樓齡不得超過(guò)35年。借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)法定退休年齡后5年。法定退休年齡一般按照女性55歲，男性60歲計(jì)算。住房商業(yè)貸款二手房貸款年限較公積金貸款要寬一些，樓齡+貸款年限不得超過(guò)40年。