深圳:適當提高拆遷補償標準保障被拆遷人合法權益

海貝39 2013-09-13

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深圳:適當提高拆遷補償標準保障被拆遷人合法權益

2011-11-03 08:08:42 作者：佚名閱讀1732次字體：大中小

《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》解讀(下)

    適當提高拆遷補償標準保障被拆遷人合法權益

    7拆遷人的職責、義務是什么？

    答：拆遷人是指取得拆遷許可證的單位。在公共基礎設施建設拆遷項目中，拆遷人一般是項目的建設單位，市、區(qū)政府也可以確定項目代建機構或者批準成立拆遷事務機構作為特定項目的拆遷人。

    (一)拆遷人的職責是：1、接受政府主管部門的監(jiān)管；2、落實補償安置資金；

    3、制定拆遷補償安置工作總體計劃，制定并實施具體拆遷方案；

    4、按《房屋拆遷許可證》規(guī)定的項目、范圍和期限組織實施拆遷；

    5、負責項目拆遷的宣傳、發(fā)動、解釋工作，配合主管部門發(fā)布房屋拆遷公告及相關通知，并負責通知到被拆遷人；

    6、組織實施房屋、土地、有關建(構)筑物、附著物，市政管線拆改等查勘、測繪、評估工作；

    7、負責補償安置談判，簽訂和履行補償安置協(xié)議、拆遷補償安置協(xié)議；

    8、組織實施或委托實施房屋及有關建(構)筑物、附著物等的拆除。

    (二)拆遷人應當履行的義務是：

    主要有：依照法律和拆遷許可證的規(guī)定實施拆遷；服從和配合主管部門的管理；與被拆遷人協(xié)商達成補償安置協(xié)議并依法依約履行；自覺履行各項有效法律文書；環(huán)境保護義務等等。具體有以下各項：

    (1)必須在拆遷許可證批準的拆遷范圍內(nèi)實施拆遷；

    (2)必須在拆遷許可證批準的拆遷期限內(nèi)實施拆遷；需延長拆遷期限的，應在批準的拆遷期限屆滿15日前，向市主管部門提交延期拆遷書面申請，及證明拆遷需要延期的拆遷協(xié)商記錄等相關資料；

    (3)取得拆遷許可證后，應在拆遷現(xiàn)場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置標準、實施拆遷單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督；在拆遷過程中，要向被拆遷人做好宣傳解釋工作；

    (4)制定項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案；拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協(xié)議；應在拆遷期限內(nèi)就拆遷事宜與被拆遷人經(jīng)協(xié)商達成一致意見后與被拆遷人簽訂書面拆遷補償安置協(xié)議；自協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，將該協(xié)議報市拆遷辦備案；

    (5)依法對于被拆遷人進行安置和補償，對于需要周轉用房的被拆遷人，應當提供周轉房；

    (6)自覺履行主管機關作出的拆遷裁決書和人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決和裁定；

    (7)接受主管部門的管理；并嚴格遵守及全面履行拆遷協(xié)議的規(guī)定；

    (8)在實施強制拆遷前，應就被強制拆遷房屋的有關事項依法進行證據(jù)保全；

    (9)依據(jù)國家的規(guī)定及拆遷協(xié)議的約定向被拆遷人支付拆遷安置補助補償費，周轉過渡費等費用；相關拆遷補償安置資金應全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用；

    (10)拆遷協(xié)議約定的期限屆滿不能提供拆遷安置補償用房的，應當向被拆遷人支付臨時安置補助費；給被拆遷人造成損失的，還應當支付賠償金；

    (11)拆遷行為必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；必須符合城市規(guī)劃；

    (12)拆遷產(chǎn)權不明的房屋，由拆遷人提出補償安置方案，經(jīng)市拆遷辦同意，拆遷人應對被拆遷房屋辦理證據(jù)保全公證，并將補償安置費提存后，方可拆除；

    (13)委托具有相關資質(zhì)的單位實施拆遷的，應當自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報市拆遷辦備案；

    (14)拆除房屋及構筑物、其他附著物等，應依法組織施工和渣土清運，保障拆除工程和施工安全，維護施工環(huán)境；

    (15)法律法規(guī)規(guī)定或者拆遷補償安置協(xié)議約定的其他義務。

    8被拆遷人的權利、義務是什么？

    答：被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的所有人，包括對被拆遷房屋享有共有權的人。

    (一)被拆遷人的權利：

    主要有：獲得合理的拆遷補償，得到妥善安置的權利；獲得提前搬遷獎勵金的權利；申請行政裁決、提起訴訟等權利。具體有以下幾點：

    (1)依法獲得補償?shù)臋嗬?；在有條件并協(xié)商一致時，可以進行產(chǎn)權調(diào)換；

    (2)實行產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人不能一次提供產(chǎn)權調(diào)換房屋時，有權要求拆遷人提供周轉房；

    (3)對評估報告有異議的，經(jīng)當事人協(xié)商仍未解決，可以向原拆遷評估機構申請復核；復核結果與原評估結果不一致的，經(jīng)當事人協(xié)商仍達不成一致意見的還可申請技術鑒定；

    (4)與拆遷人就補償拆遷安置的方式、價格協(xié)商達不成協(xié)議時，有權申請主管機關裁決；

    (5)對主管機關所作的拆遷裁決不服的，有權向人民法院起訴，也有權向有關部門申訴或者申請復議；

    (6)有權獲得拆遷補助費；

    (7)對于拆遷人不依法拆遷的，可以請求主管機關對于拆遷人給予行政處罰；

    (8)因拆遷人不能履行或者不能全面履行拆遷協(xié)議時，有權就有關事宜申請有關部門解決或者向人民法院起訴；

    (9)其他依法及依約享有的權利。(二)被拆遷人的義務

    服從和配合城市建設的需要，協(xié)助拆遷工作順利進行，主要包括：厘清房屋產(chǎn)權；依法與依約搬遷；自覺履行各項相關的法律文書；服從其他相關管理等。

    9《辦法》對被拆遷人有哪些主要保護內(nèi)容及措施？

    答：房屋拆遷涉及到廣大人民群眾的切身利益，也關系到經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的大局。而作為相對處于弱勢的被拆遷人，其利益容易受到損害。為切實保障被拆遷人的合法權益，實現(xiàn)和諧拆遷，《辦法》在被拆遷人利益的保護方面進行了嚴格的規(guī)定。

    第一，《辦法》將對被拆遷人的補償標準劃分為五個檔次，設定了不同的補償價格。如對于有合法產(chǎn)權和手續(xù)的住宅房屋，設定了最低保障價格，即補償價格不低于商品房交易均價；符合條件的被拆遷人還可選擇產(chǎn)權調(diào)換方式。

    第二，完善了補償內(nèi)容，如：增加了“提前搬遷獎勵金”；在臨時安置費的設置中，對住宅增加了3個月裝修期，非住宅增加了一年的建設期；貨幣補償?shù)囊步o臨時安置費等等。使得拆遷補償工作更為人性化。

    第三，對于被拆遷人中的弱勢群體，實行特殊保護：根據(jù)困難家庭的人口數(shù)，確定最低住宅補償面積為45-60平方米，以此保障困難群眾的居住權。

    第四，對于農(nóng)村歷史遺留問題，如私房和生產(chǎn)經(jīng)營性房屋、無產(chǎn)權房屋、違法建筑等，本著合法合理、尊重歷史、實事求是、保護群眾合法利益的原則，盡量給予妥善處理解決。

    10什么是拆遷許可證？

    答：拆遷許可證是政府主管部門頒發(fā)的，允許符合法定條件的拆遷人在特定時限內(nèi)，對特定地點的房屋即附屬物進行拆除的行政許可文件。拆遷許可證是對拆遷行為的行政許可文件，也是拆遷人從事房屋拆遷的有效證件，在拆遷工作管理中具有重大意義。

    由于拆遷工作涉及到社會管理的方方面面，如被拆遷人的利益保護，城市規(guī)劃與建設，社會安定等等問題，因此必須處于政府機關的嚴格控制之下。任何單位需要拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案等，向主管部門提出申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

    對拆遷人而言，只有依法取得《房屋拆遷許可證》，此單位才具備法律意義上拆遷人的資格，否則其拆遷活動就是違法拆遷。

    11拆遷人如何對被拆遷人進行補償與安置？

    答：在公共基礎設施建設項目進行房屋拆遷時，拆遷人應對被拆遷人進行妥善安置和合理補償。

    (1)被拆遷人可以獲得的補償費包括下列內(nèi)容：

    被拆遷房屋的補償費；房屋以外的構筑物、其他附著物的補償費；搬遷補助費；臨時安置補助費；拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費；以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償費。

    (2)從補償方式上看：《辦法》第二十八條規(guī)定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷的補償方式包括貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換，主要采用貨幣補償方式。

    除另有規(guī)定外，拆遷生產(chǎn)經(jīng)營性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的構筑物、其他附著物等，一般實行貨幣補償。

    拆遷被拆遷人居住房屋，被拆遷人同意且有條件的，可以進行產(chǎn)權調(diào)換；否則應當實行貨幣補償。

    (3)從貨幣補償金額上看：被拆遷房屋貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。對符合本辦法規(guī)定條件的特定住宅房屋，如果其房地產(chǎn)市場評估價格低于商品房交易均價，則按二者之中價高者確定貨幣補償金額。

    房屋以外的構筑物、其他附著物等貨幣補償?shù)慕痤~，以重置價評估確定。

    商品房交易均價，是按市場實際交易實例匯總測定，由市拆遷辦每季度定期公布。

    (4)產(chǎn)權調(diào)換：拆遷人應當提供與被拆遷房屋同類型、同等面積、相當使用條件的房屋進行調(diào)換，并按照被拆遷房屋的貨幣補償金額與產(chǎn)權調(diào)換房屋的市場評估價格與被拆遷人結算差價。但符合規(guī)定條件及面積的住宅房屋無須結算差價。以不完全產(chǎn)權住宅房屋進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權仍受相應限制，被拆遷人補交規(guī)定差價后方可取得完全產(chǎn)權。

    12什么是市場評估價？商品房交易均價？重置價？它們在拆遷補償安置中有什么作用和意義？三者有什么關系？

    答：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

    商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由市拆遷辦每季度定期匯總測定并公布。

    重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

    上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，相互聯(lián)系：平均交易價主要用于對《辦法》中特指的合法住宅房屋進行補償，但當該被拆遷房屋的市場評估價高于該地段的商品房交易均價時，則適用市場評估價而不適用商品房交易均價；市場評估價主要用于特指的合法住宅房屋以外的各類房屋補償，除當事人另有約定外，被拆遷房屋的補償價格一般不得低于市場評估價；重置價是市場評估價的一種表現(xiàn)形式，即對房屋以外的附屬物的不計入成新率的市場評估價，凡房屋以外的各種附屬物或構筑物，除當事人另有約定外，其補償價格一般不得低于重置價。

    對于一些老屋村等舊式住宅的市場價格和拆遷補償標準，這三種價格的比重排列一般為：商品房交易均價高于市場評估價，市場評估價高于重置價。這是《辦法》專門針對合法住宅房屋所作的傾斜性政策規(guī)定。

    13拆遷人與被拆遷人達不成協(xié)議怎么辦？

    答：拆遷人與被拆遷人應當通過自愿協(xié)商就拆遷補償事宜達成一致，簽訂補償安置協(xié)議；如協(xié)商不成，雙方均可在拆遷許可證有效期限內(nèi)，向主管部門申請行政裁決。

    14什么是拆遷行政裁決？對拆遷當事人有何意義？

    答：拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據(jù)一方當事人的申請，應用行政手段對補償安置爭議依法作裁決與決定的具體行政行為。主管部門依法受理裁決申請后，組織當事人進行調(diào)解，調(diào)解不成的，進行裁決。但有下列情形之一的，不予受理裁決申請：

    (一)對拆遷許可證合法性提出行政裁決申請的；

    (二)申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；

    (三)拆遷當事人達成補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；

    (四)房屋已經(jīng)滅失的；

    (五)市主管部門認為依法應當不予受理的其他情形。

    拆遷行政裁決是根據(jù)拆遷當事人提出的證據(jù)和請求，按照法律法規(guī)規(guī)定的程序進行；對補償價格的裁決依據(jù)主要是評估報告和商品房交易均價。拆遷行政裁決自依法送達后生效，拆遷當事人應當自覺履行；也可以繼續(xù)協(xié)商達成一致意見。

    當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起60日內(nèi)向有管轄權的行政機關申請行政復議；或在90日內(nèi)向人民法院起訴。復議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。拆遷人按規(guī)定向被拆遷人提供了補償貨幣或安置房屋的，可以依法申請強制拆遷。

    15《辦法》對其他社會拆遷項目有何影響？

    答：《辦法》適用于深圳市范圍公共基礎設施建設項目的房屋拆遷；其他社會拆遷項目不直接適用，但在國家、省、市相關法律法規(guī)規(guī)章或政策沒有規(guī)定時，可參照執(zhí)行。

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