物業(yè)管理常見問題 100 問； 一、開發(fā)建設遺留問題（房屋質(zhì)量、配套設施不到位等） 開發(fā)建設遺留問題（房屋質(zhì)量、配套設施不到位等） 1、綜合樓、樣板間、電梯機坑防水施工不到位； 2、臨時水、電沒有考慮實際使用情況、造成經(jīng)常停水、停電； 3、首一期交樓停車位不夠，達不到交樓后的需求量； 4、園區(qū)內(nèi)無寵物公園，交樓后業(yè)主無處溜寵物； 5、運動中心籃球館上方漏水，接待員及時反應給施建方后未及時整改，導致地板起泡再次返工，影響工期。 同時籃球館配電箱曾經(jīng)浸過水，導致現(xiàn)在場館內(nèi)的燈光無法全部開啟； 6、綜合樓強電機房、空調(diào)水泵房規(guī)劃設計過程中，未設計裝修，裝修完工后難以要求施工單位完全按照集 團的機房裝修標準整改到位，且影響設備使用壽命； 7、綜合樓建設階段，由于設計變更從空調(diào)水泵房隔出一間休息室，但由于原水泵房未設計吊頂，竣工后休 息室天花也未做吊頂，電纜橋架、線管雜亂，有礙觀瞻； 8、綜合樓 3 樓美容室過道滲水，具體是從綜合樓屋頂消防排煙風機位置滲入，裝修已完工，整改維修比較 困難； 9、綜合樓 2 樓足浴房過道未安裝熱水器，與工程師溝通后，回復是由承包經(jīng)營單位購買安裝，但其他項目 在綜合樓竣工時已經(jīng)安裝到位； 10、綜合樓空調(diào)水泵房內(nèi)排水未設計，在施工過程中已要求施工單位增加，但施工工藝不佳，無法正常排 水； 11、影響房屋質(zhì)量問題較大，如墻面裂縫、滲水等問題； 12、前期三網(wǎng)開通較慢，影響開荒進度。 ； 二、前期物業(yè)管理中的問題（裝修、管理規(guī)約制約） 前期物業(yè)管理中的問題（裝修、管理規(guī)約制約） 1、成品保護不到位； 2、施工區(qū)域與開放區(qū)域沒有分開； 3、運動中心跑步機區(qū)域，地插與跑步機的插頭不配對； 4、綜合樓 4 樓電梯廳，電梯控制箱安裝與裝飾沖突，造成裝飾瓷磚無法鋪貼，工程師也未能及時解決，造 成竣工時也未解決，影響美觀； 5、綜合樓建設過程中，由于工期比較趕，墻面未干透，墻漆立馬施工，竣工后墻面、天花多處開裂，造成 后期修修補補； 6、綜合樓舞蹈室、樣板房木地板刮花現(xiàn)象嚴重，由于交叉施工，成品保護往往被破壞，加強監(jiān)管； 1 7、園區(qū)鋪瀝青路時瀝青油污污染路牙石，無法清洗干凈，應在鋪瀝青路時做好路牙石保護； 8、手續(xù)交樓前，業(yè)主普遍反映裝修前看房子； 9、對車庫管理中的人身財產(chǎn)損失有較大異議； 10、在前期介入樓宇查驗過程中，發(fā)現(xiàn)遺留問題較多，整改較慢； 11、車多位少，給車輛管理帶來較大難處； 12、監(jiān)控設施、安保設施未完善，不利于安全管理； 13、部分業(yè)主不聽勸阻，強行違章裝修； 14、業(yè)主在裝修時是否可以隨意更換自有部分的窗戶和防盜門，挖地下層； 15、業(yè)主資料存檔，部分業(yè)主不愿提供個人資料（如：身份證復印件） ； 16、業(yè)主物品丟失要求物業(yè)公司賠償 三、物業(yè)管理收費問題（標準、投訴） 物業(yè)管理收費問題（標準、投訴） 1、業(yè)主辦理收樓時要求先使用贈送的物管費后再預交； 2、部分房屋因工程遺留整改問題，要求整改驗收后再繳納； 3、部分業(yè)主建議物管費按季度繳納； 4、部分業(yè)主由于整改超過期限要求減免物業(yè)管理服務； 5、因工程遺留問題整改不及時業(yè)主要求減免物業(yè)管理費； 6、因營銷口頭承諾與實際不符等問題拒收樓、拒繳物業(yè)管理費； 7、有贈送物業(yè)管理費的業(yè)主部分不愿意預交半年管理費； 8、減免工程整改期間產(chǎn)生的水電費。 9、一些頑固分子老太太挑三揀四，無理指責物業(yè)公司服務不好，堅持不交物業(yè)管理費 10、許多業(yè)主已不單為了居住，有的是投資房產(chǎn)，因而空置率較高，我司雖然采取各種方式催繳，但絕大 多數(shù)業(yè)主根本不予理睬，有的甚至聯(lián)系不到業(yè)主，故收取物業(yè)服務費難度較大，造成新建小區(qū)物管收費率 不高。 四、物業(yè)服務質(zhì)量問題（服務不到位） 物業(yè)服務質(zhì)量問題（服務不到位） 1、員工服務意識不強，主動性不夠，樣板間接待員面對客戶不能夠主動與其溝通； 2、崗位操作流程不夠熟悉，某些員工不能按照規(guī)范操作； 3、員工儀容儀表欠規(guī)范，出現(xiàn)部分員工工鞋不達標，沒有化淡妝現(xiàn)象。 4、文明禮貌用語存在不夠標準化、統(tǒng)一化的問題； 5、部分員工服務心態(tài)不端正，情緒波動比較大，不利于開展優(yōu)質(zhì)的對客服務； 6、業(yè)主提出的整改問題，由于整改不及時，導致業(yè)主對我們有意見； 7、因信號覆蓋原因?qū)е鹿芗译娫捠苡绊懀?2 8、便民服務工作需要完善（業(yè)主群、短信群、拉卡拉等） ； 9、樓巴車過少，業(yè)主反映多增加樓巴車提供優(yōu)質(zhì)服務； 10、部分業(yè)主反映，物業(yè)管家子在處理工程遺留問題時處理比較慢，沒有及時給業(yè)主回復，導致矛盾激化。 五、業(yè)主與業(yè)主委員會和業(yè)主大會問題 六、人身財產(chǎn)和車輛損失和安全防范責任問題（小區(qū)傷人、被盜） 人身財產(chǎn)和車輛損失和安全防范責任問題（小區(qū)傷人、被盜） 1、工地建筑材料被盜竊； 2、東西區(qū)地下消防拴配備不完整，無配件設備，一旦發(fā)生消防事故時，后果不堪設想； 3、園林施工造成部份臨時圍墻倒坍，人員出入不可控制，給園區(qū)防盜工作造成一定安全隱患； 4、東西區(qū)地下車庫信號覆蓋不到位，一旦業(yè)主在車庫里面發(fā)生突發(fā)事件將得不到聯(lián)絡，存在很大的安全隱 患； 5、開盤前期保安部如何與施工單位協(xié)調(diào)溝通處理民工糾紛事件； 6、如何解決房屋銷售期間車輛被盜事件； （前期銷售時未建設停車場，來訪車輛在臨時停車場或路邊?？?時亦發(fā)生偷竊事件） 七、物業(yè)維修資金使用問題 1、大部分材料為甲供材料，施工單位安裝后，不進行保修，存在施工單位與廠家互推責任的現(xiàn)象； 2、物品申購長時間不能采購到位； 3、備用維修金較少，導致部分事情進度較慢； 八、物業(yè)管理投訴渠道暢通問題 1、因為集團要求公布集團 400 投訴熱線電話，導致目前有數(shù)個電話號碼為投訴熱線，但未對投訴分類電話 告示業(yè)主； 2、未建立專屬物業(yè)管理類投訴平臺，在業(yè)主論壇中談及的投訴多為開發(fā)商質(zhì)量問題的投訴，涉及物業(yè)管理 本身的投訴不多； 3、金碧物業(yè)集團有限公司長沙分公司下設集團監(jiān)察 400 熱線、地產(chǎn)大客服中心投訴熱線、客服中心前臺投 訴熱線及總經(jīng)理信箱作為投訴渠道，但就實踐情況來看，物業(yè)大部分工作在放在了業(yè)主及開發(fā)商工程整改 情況的跟進，對本身的管理工作起到負面影響； 4、公示的投訴號碼太多，業(yè)主感覺太過混亂，不知道到底打哪個！應該設立專門的投訴熱線，專業(yè)受理各 類投訴 （包括業(yè)主、員工、公司品牌、工程整改） 。 3