買房不過戶轉(zhuǎn)賣下家 想避稅卻招來官司

成都中院再審審結(jié)一起房屋轉(zhuǎn)賣糾紛案

來源：2013-04-18人民法院報(bào)

　　近日，四川省成都市中級(jí)人民法院依法再審審結(jié)一起買了二手房卻不登記過戶而進(jìn)行避稅轉(zhuǎn)讓，最終買房人對(duì)賣房人主體地位存疑而引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，再審判決依法維持二審民事判決，即最終買房人錢某支付實(shí)際賣房人王某房款23萬(wàn)元并賠償相關(guān)損失。

　　同時(shí)，成都中院也向相關(guān)部門發(fā)出司法建議，明確對(duì)二手房交易手續(xù)要強(qiáng)化審核、監(jiān)控，嚴(yán)防惡意逃稅行為，并有效防止相關(guān)物權(quán)轉(zhuǎn)移秩序混亂，以切實(shí)減少類似事件的發(fā)生。

　　原來，早在2007年9月中旬，孫某將其成都市內(nèi)一套65平方米的房屋以29.2萬(wàn)元出售給王某，王某給付全款后，孫某向其出具了收條和經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書，委托王某辦理出售房屋的查檔、出租、出售、簽訂租賃、買賣合同、代收房款、維修基金更名及產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)證等事宜。

　　當(dāng)月下旬，王某在未將上述房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記的情況下，又通過中介以36.9萬(wàn)元將該房屋出售給錢某，約定分三期付款。王某在當(dāng)月30日出具收條，載明“今收到錢某購(gòu)買房屋全（余）款：13.9萬(wàn)元，原有所有收據(jù)作廢”。同時(shí)為方便錢某辦理房屋抵押貸款，錢某在當(dāng)日便取得該房屋產(chǎn)權(quán)及國(guó)土使用權(quán)證。而在此之前，錢某通過一代理公司已與銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同，約定貸款金額為23萬(wàn)元。

　　但2007年“十一”過后，國(guó)家房產(chǎn)新政實(shí)施，要求房產(chǎn)抵押貸款必須提供共有權(quán)證，而錢某在取回原房產(chǎn)證與愛人辦理共有權(quán)證后，卻未將共有權(quán)證交回，致使23萬(wàn)元貸款未成，王某也未收23萬(wàn)元剩余房款，故引發(fā)訴訟，王某要求錢某支付剩余房款23萬(wàn)元并賠償相關(guān)損失。

　　法院一審認(rèn)為，上述買賣、委托行為合法有效，王某未辦理所有權(quán)變更登記并不影響王某基于與孫某的買賣合同取得上述房屋所有權(quán)的實(shí)質(zhì)。錢某雖提出已支付全部房款但提供的證據(jù)卻不足以證實(shí)其主張，而王某提供的證據(jù)已形成鎖鏈，足以證實(shí)錢某只支付13.9萬(wàn)元購(gòu)房款的事實(shí)，故依法判決支持王某的訴請(qǐng)。（房屋沒有辦理過戶登記，王某即使從孫某手中拿到了經(jīng)公證的委托過戶書，也沒有取得房屋所有權(quán)，這是物權(quán)法的明確規(guī)定。認(rèn)定王某實(shí)質(zhì)上取得房屋所有權(quán)，沒有任何依據(jù)，也是對(duì)物權(quán)公示制度的架空。此時(shí)王某實(shí)質(zhì)上對(duì)該房屋只享有合同債權(quán)。享有債權(quán)并不影響王某與錢某的合同效力。）

　　之后，錢某以案涉房屋的原產(chǎn)權(quán)人是孫某，王某既不是房屋所有權(quán)人也無(wú)訴訟主體資格等為由提出上訴。

　　成都中院二審另查明，錢某已實(shí)際入住上述房屋。而原房主孫某也確認(rèn)委托公證書等上述事實(shí)并明確現(xiàn)房屋權(quán)屬已與其無(wú)關(guān)，其與王某房屋買賣合同成立的實(shí)質(zhì)要件早已具備，僅在形式要件尚欠缺所有權(quán)變更登記行為?，F(xiàn)王某依據(jù)與錢某所簽合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系行使訴權(quán)并無(wú)不當(dāng)，其應(yīng)具備該案訴訟主體資格，故依法駁回錢某的上訴，維持原判。

　　但錢某還是不服已生效判決，申請(qǐng)?jiān)賹?。成都中院再審認(rèn)為，該案焦點(diǎn)應(yīng)是王某是否系房屋實(shí)際出賣人，錢某是否已履行全部付款義務(wù)。王某雖為規(guī)避國(guó)家稅收未辦理房產(chǎn)變更登記，違反行政管理性法規(guī)，但未對(duì)錢某的權(quán)利造成損害，應(yīng)屬另一法律關(guān)系調(diào)整范疇，并不影響房屋買賣合同的效力。此外，錢某在再審中又未補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，其關(guān)于產(chǎn)權(quán)證更名完成即表明房款已支付完畢的主張并不能得到支持，遂依法作出上述判決。

　　■法官說法■

　　厘清案件事實(shí) 確定房產(chǎn)歸屬

　　成都中院承辦該案的法官胡開江在接受采訪時(shí)說，從法理上說，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該房屋物權(quán)的證明，物權(quán)公示制度的法律效果是物權(quán)登記的公信效力。

　　而所謂公信效力，是指登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，這種權(quán)利推定的重要意義在于“維護(hù)登記制度的公信力，保護(hù)善意第三人利益，以及將這種登記作為確定不動(dòng)產(chǎn)歸屬的證據(jù)”。但這種效力只是法律上的“推定”，并非絕對(duì)不可推翻，若當(dāng)事人有相反證據(jù)足以推翻這種推定，法院可直接依據(jù)查明的情況認(rèn)定物權(quán)的實(shí)際權(quán)利人。（本案房屋實(shí)際所有權(quán)人是孫某，不是王某，這是物權(quán)公示力的體現(xiàn)，不存在實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的情況。法官這樣講，依據(jù)何在？）

　　我國(guó)2007年施行的物權(quán)法就確立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但同時(shí)也規(guī)定，在房屋權(quán)屬登記行政與民事法律關(guān)系交織狀態(tài)下，房屋權(quán)屬登記背后民事基礎(chǔ)關(guān)系引發(fā)的爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)由民事審判解決，民事審判應(yīng)當(dāng)通過審查基礎(chǔ)證據(jù)去確定權(quán)利歸屬狀態(tài)，再由合法權(quán)利人持生效判決直接向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。

　　因此，一般來講，不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是相一致的，但也不能否認(rèn)現(xiàn)實(shí)中存在著登記的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合情形，可這畢竟是特例，是極少數(shù)情形。

　　胡開江認(rèn)為，該案中實(shí)際出賣人王某與登記產(chǎn)權(quán)人孫某事實(shí)上并非同一人，結(jié)果導(dǎo)致房屋最終買受人錢某對(duì)實(shí)際出賣人主張給付房款的主體地位進(jìn)行抗辯，從而不僅給相關(guān)物權(quán)轉(zhuǎn)移秩序造成混亂，也為相關(guān)權(quán)利人實(shí)現(xiàn)權(quán)利額外設(shè)置了實(shí)質(zhì)性障礙，既浪費(fèi)了國(guó)家司法資源，又導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)稅收的流失，相關(guān)部門若能認(rèn)真落實(shí)合同備案手續(xù)，盡到嚴(yán)格審核等義務(wù)，或許此情形就會(huì)得到有效避免，也不會(huì)給他人以可乘之機(jī)，相關(guān)當(dāng)事人也許不會(huì)被拖入訴累。

　　胡開江說，前一時(shí)期因“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，各地二手房買賣市場(chǎng)異?；鸨?，二手房買賣的參與者應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，切莫因小失大。同時(shí)，在交易中的付款、匯款、出具收條等相關(guān)環(huán)節(jié)、節(jié)點(diǎn)都應(yīng)注意留存證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)可較好地維護(hù)自身合法權(quán)益，有效避免應(yīng)有的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。（記者 王 鑫 通訊員 曹 ?。?/span>

 （本案實(shí)際上涉及到物權(quán)與債權(quán)、物權(quán)法與合同法的關(guān)系問題。王某簽訂的兩個(gè)合同都是有效的，不能依據(jù)合同法第51條，認(rèn)為王某在沒有取得房屋所有權(quán)的條件下將房屋賣給錢某，所簽的合同無(wú)效。合同法51本身有問題，將處分權(quán)與合同效力捆綁在一起。沒有處分權(quán)只影響到合同履行問題，與合同效力無(wú)關(guān)，如果沒有取得處分權(quán)，合同就無(wú)法履行，就要承擔(dān)違約責(zé)任。本案中王某有孫某的過戶委托書，實(shí)際上控制著房屋的所有權(quán)過戶登記，不屬于無(wú)處分權(quán)的情形。錢某也不屬于物權(quán)法中的善意第三人，因?yàn)樗髦跄硾]有所有權(quán)，并非善意。王某直接將房屋從孫某名下過戶給錢某，實(shí)質(zhì)上是債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，將自己對(duì)孫某的債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給錢某行使。如果是動(dòng)產(chǎn)，這種轉(zhuǎn)讓當(dāng)然可以，但不動(dòng)產(chǎn)涉及到稅費(fèi)問題，這種轉(zhuǎn)讓是違反行政法律規(guī)定的行為。因此，本案實(shí)際上債權(quán)合法、物權(quán)違法。對(duì)違法的轉(zhuǎn)讓行為，可以通過行政法律關(guān)系處理，補(bǔ)交稅費(fèi)，但不應(yīng)判決合同無(wú)效，如果提起行政訴訟，也不宜撤銷錢某的物權(quán)登記。立法應(yīng)承認(rèn)這類過戶行為的效力是有效的，以維護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。）