二手房買家不喜歡的8件事

　　買二手房的人怎么想，直接影響你賣掉房子的效率。

　　文：王丹丹

　　雖然你買房子時(shí)也會(huì)有喜好，但是等到你賣房子的時(shí)候，未必知道買家怎么想。因?yàn)閹啄赀^(guò)去，房子的目標(biāo)客戶群體在改變，這房子本身的情況也在

　　1 房子高齡影響按揭貸款

　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個(gè)重要的條件?！案啐g房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因?yàn)樗馕吨y貸款。

　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。

　　雖然中國(guó)內(nèi)陸的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本沒(méi)有這么久。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興曾在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上表示，目前中國(guó)的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

　　另外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海長(zhǎng)寧區(qū)高級(jí)經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個(gè)因素是中國(guó)市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開(kāi)始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會(huì)給銀行帶來(lái)貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問(wèn)題。

　　上海德佑地產(chǎn)靜安區(qū)高級(jí)經(jīng)理徐國(guó)峰建議，如果購(gòu)買的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米，容積率和售價(jià)被所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心認(rèn)定為屬于普通住房），計(jì)劃賣掉它的時(shí)間最好是在5年之后，可以減免金額不菲的營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)槟壳皹I(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩是買家包攬雙方的所有稅費(fèi)，所以，同一個(gè)小區(qū)的房子，需要買房人交的稅費(fèi)越少，就越受歡迎。