《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。2009年，最高院《合同法解釋二》將“強(qiáng)制性規(guī)定”縮小解釋為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，并在《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出，人民法院應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定，違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。

　　由于傳統(tǒng)的法理學(xué)只將法律規(guī)范簡(jiǎn)單地劃分為強(qiáng)制性規(guī)范和任意性規(guī)范，并沒(méi)有再把強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)一步細(xì)分為效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定，所以如何在司法實(shí)踐中認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)范的類(lèi)型成了一個(gè)問(wèn)題?！逗贤ń忉尪烦雠_(tái)后的大量司法實(shí)踐表明，部分法院采取了盡量縮小“效力性強(qiáng)制規(guī)定”范圍的做法。一些法官甚至提出，只要法律及行政法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，違反此類(lèi)規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立，或違反此類(lèi)規(guī)范不可繼續(xù)履行合同，就應(yīng)將其認(rèn)定為“管理性規(guī)定”。在這種傾向下，大量違反行政法律法規(guī)的合同被認(rèn)定為有效。而對(duì)此類(lèi)違法合同的后續(xù)處理稍有不慎，就會(huì)使違法利益受到司法確認(rèn)，從而變相保護(hù)和鼓勵(lì)違法行為，產(chǎn)生巨大的負(fù)面法律示范效應(yīng)。

　　王建軍

　　案情

　　A公司和B公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將名下兩宗已領(lǐng)國(guó)有土地使用權(quán)證但尚未投資開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)作價(jià)轉(zhuǎn)讓給B公司。因未達(dá)到投資強(qiáng)度，雙方一直未辦理權(quán)屬變更登記。

　　2011年10月，A公司和B公司因該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓引發(fā)糾紛，訴諸某市中級(jí)人民法院。訴訟中，A公司以未達(dá)到投資強(qiáng)度違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定為由，抗辯合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　法院審理認(rèn)為，該規(guī)定是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，該項(xiàng)規(guī)定不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的強(qiáng)制性規(guī)定。因此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判決A公司在判決生效后將其名下兩宗國(guó)有土地使用權(quán)變更登記至B公司名下。

　　判決生效后，法院向市國(guó)土資源局發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求協(xié)助執(zhí)行。

　　評(píng)析

　　據(jù)向法院了解，當(dāng)前審理該類(lèi)案件，以上判決觀點(diǎn)已是主流。因此，筆者想就此案探討以下問(wèn)題:轉(zhuǎn)讓合同是否有效和判決應(yīng)否協(xié)助執(zhí)行。

　　違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同理應(yīng)無(wú)效對(duì)于本案中的轉(zhuǎn)讓合同效力，有三種觀點(diǎn):一是有效說(shuō)。就是法院的審理觀點(diǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋〔2oo5〕5號(hào))第八條規(guī)定，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。不能以未辦理變更登記對(duì)抗合同效力。且雙方意思表示真實(shí)，認(rèn)定合同有效有利于保護(hù)交易的安全。二是效力待定說(shuō)。因合同標(biāo)的物未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，形成標(biāo)的物瑕疵，瑕疵消除前合同無(wú)效，瑕疵消除后，即投資強(qiáng)度達(dá)到25%以上時(shí)，合同有效。三是無(wú)效說(shuō)?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。該合同因違反《城市房地產(chǎn)法》第三十九條強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

　　筆者贊同第三種說(shuō)法，即無(wú)效說(shuō)。理由如下:

　　第一，地上無(wú)投資的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與有投資的土地轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)區(qū)別。地上無(wú)投資的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的客體，本案中即合同標(biāo)的物，是宗地范圍內(nèi)的土地;而有投資的客體則除了土地，還包括該地上投資建造的房屋。同樣，地上無(wú)投資的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的內(nèi)容是轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù);而有投資的名稱(chēng)上雖然還叫土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?shí)質(zhì)上，該法律關(guān)系的內(nèi)容除了轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)外，還包含了轉(zhuǎn)讓該地上投資建造的房屋的權(quán)利和義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。因此，地上無(wú)投資的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與有投資的土地轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)區(qū)別。同樣的道理，同一宗地，不同投資強(qiáng)度時(shí)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浞申P(guān)系也不一樣，因?yàn)樵撉樾蜗拢瑯?biāo)的物必然包含地上投資建造的房屋。投資強(qiáng)度不同，房屋必然不同，標(biāo)的物也就不同，權(quán)利義務(wù)亦不同。

　　故人民法院以合同標(biāo)的物瑕疵不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力之說(shuō)法不能成立，因?yàn)槎卟皇呛贤瑯?biāo)的物瑕疵的問(wèn)題，而是合同標(biāo)的物根本就不一致。從法理上說(shuō)，效力待定合同的必要條件是合同的權(quán)利義務(wù)在效力待定前后不發(fā)生改變。很顯然，地上無(wú)投資的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和投資強(qiáng)度在25%以上的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑煞申P(guān)系的權(quán)利義務(wù)已根本不同，因此效力待定說(shuō)也不能成立。

　　第二，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法》第三十九條屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，本案中雙方在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道該規(guī)定，因此，其應(yīng)當(dāng)為自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋〔2o12〕8號(hào))第四十五條第一款規(guī)定，法律或者行政法規(guī)對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒(méi)有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)該司法解釋可明確得出，《城市房地產(chǎn)法》第三十九條屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定，在法律適用上優(yōu)先《合同法》關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的普通規(guī)定。因此，依據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。

　　違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同不可繼續(xù)履行

　　雖然，《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》中規(guī)定，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。但筆者認(rèn)為，此案不宜協(xié)助執(zhí)行。理由如下:

　　首先，人民法院不應(yīng)以“轉(zhuǎn)讓合同有效”要求政機(jī)關(guān)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而協(xié)助執(zhí)行。合同繼續(xù)履行也不是合同有效導(dǎo)致的唯一法律效果，合同有效也包含履行不能的情形。本案就是典型的履行不能，法院完全可以通過(guò)判定承擔(dān)違約責(zé)令等方式來(lái)處理。

　　其次，協(xié)助執(zhí)行將會(huì)造成土地市場(chǎng)混亂。此類(lèi)案件形成判例，會(huì)產(chǎn)生不良的法律評(píng)價(jià)。土地市場(chǎng)中的其他主體會(huì)因利益驅(qū)動(dòng)，也爭(zhēng)相仿效，借“合同糾紛”訴訟規(guī)避法律的強(qiáng)制性規(guī)定，成為“倒賣(mài)土地”合法化的新路徑?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的限制條件將完全形同虛設(shè)，該法律規(guī)定必將成為一紙空文。

　　2o12年5月2日，上海市第一中級(jí)人民法院對(duì)類(lèi)似判決裁定終結(jié)執(zhí)行。這也顯示出司法系統(tǒng)對(duì)此類(lèi)不當(dāng)判決和協(xié)助執(zhí)行已有糾正傾向。因此，筆者認(rèn)為本案的協(xié)助執(zhí)行亦應(yīng)終結(jié)執(zhí)行。

　　(作者單位:湖北省國(guó)土資源廳政策法規(guī)處)