國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的“國(guó)八條”之后，各地紛紛出臺(tái)細(xì)則予以配合，“國(guó)八條”的重點(diǎn)之一是剝離投

機(jī)性需求，同時(shí)增大保障房供應(yīng)。北京、上海、青島、南京、哈爾濱等城市都出臺(tái)了房產(chǎn)限購(gòu)政策，尤以

北京15條最為嚴(yán)厲，北京要求對(duì)非京籍居民設(shè)置納稅5年（及社保）條件（其他城市大多是以1年為條件）

，不符合條件則禁售。

可以說，這一次對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能是有史以來最有“誠(chéng)意”的一次調(diào)控。其次，政府重新認(rèn)識(shí)到供應(yīng)和

需求的關(guān)系，并改變了過去的“需求至上論”——即只要是需求都是好的，需求不僅不應(yīng)控制而且還應(yīng)當(dāng)

“人為刺激”。在需求至上論的觀點(diǎn)下，永遠(yuǎn)都是供應(yīng)不足。不過，人們逐漸認(rèn)識(shí)到，用刺激性的政策（

比如低利率、鼓勵(lì)投機(jī)）的確可以制造需求，也對(duì)供應(yīng)形成刺激，但總會(huì)形成“供不應(yīng)求”，體現(xiàn)為房?jī)r(jià)

飆升。這意味著需求和供應(yīng)都應(yīng)當(dāng)有自然自發(fā)的節(jié)奏，如果用強(qiáng)烈的通脹預(yù)期、過低的房貸利率、過高的

杠桿（首付比例過低），無論有多少供應(yīng)，都會(huì)被需求“吃掉”。更可怕的是，如果將人為投機(jī)的需求剝

離掉，市場(chǎng)上房屋存量相對(duì)于合理的自住需求也許是嚴(yán)重過剩的。所以，政府開始前所未有的剝離投機(jī)需

求，并將用保障性住房來改善房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，調(diào)控避免了用大幅度提升存貸款利率的方式來收縮貨幣

壓制房?jī)r(jià)，政府認(rèn)為提高利率是“地產(chǎn)發(fā)熱、經(jīng)濟(jì)吃藥”之舉，它僅僅希望“地產(chǎn)吃藥”。

我們認(rèn)為，盡管提高利率是最有效的辦法，但如果不想過度動(dòng)用利率的話，那就要過度壓縮房地產(chǎn)杠桿率

，這是一個(gè)互補(bǔ)的關(guān)系?？梢詫⒎孔饪醋魇欠?jī)r(jià)的利息流，存房子（指的是二套房以上，自住的首套房沒

有可比較性）跟存錢在老百姓的心理預(yù)期里面風(fēng)險(xiǎn)性沒什么差別。最近一線城市房租有一些季節(jié)性漲幅，

不過住房租金回報(bào)還在3.5%左右，現(xiàn)在一年期儲(chǔ)蓄利率是3%、五年期是5%。存房子一般跟較長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄對(duì)

比，看似存房子的利息不如存五年的銀行利息。但如果二套房首付5成，那意味著在2倍杠桿作用下，存房

子的利息是7%。遙想2003年底，當(dāng)時(shí)房租回報(bào)在2.7%左右，很多城市首付僅需一成，杠桿作用下意味著存

房子的利息高達(dá)27%，當(dāng)時(shí)的5年期存款利息為2.79%，優(yōu)劣一目了然，以至于后來的房?jī)r(jià)上漲即為不斷填

平兩者鴻溝的過程。

當(dāng)然，存房子的利息流是變動(dòng)的，隨著按揭還款的增加，付本金和利息會(huì)越來越多，那么存房子的總體利

息水平是從7%開始往下降的?，F(xiàn)在政府將二套房首付提高到6成，那意味著存房子的利率水平變成5.83%。

為什么？因?yàn)榘唇业母軛U率被壓縮了，導(dǎo)致存房子的利息也會(huì)被壓低。

所以沿著這個(gè)“杠桿率和利率”互補(bǔ)關(guān)系的思路下去，并假設(shè)目前的通脹和利率水平變動(dòng)是同步的。我們

會(huì)發(fā)現(xiàn)，或許沒必要出臺(tái)以戶籍為基礎(chǔ)的身份控制式限購(gòu)，限制購(gòu)買自由是不妥的，但像期貨一樣，進(jìn)行

分級(jí)化的杠桿率控制，則是放之四海而認(rèn)同的。于是讓存房子利息跟5年期存款一樣多的均衡杠桿率約為

5/3.5=1.43，也就是說，如果將二套房首付提高到7成，即達(dá)到有效的臨界點(diǎn)。當(dāng)然，再激進(jìn)一點(diǎn)，可以

讓禁售變成“全款支付”，這相當(dāng)于存房子要比存錢吃虧，這是一種“沉淀資金”行為，當(dāng)然還要加上一

條，“拿到房產(chǎn)證后不準(zhǔn)抵押”，因?yàn)槟玫椒慨a(chǎn)證后抵押給銀行再套現(xiàn)出8成款項(xiàng)，這個(gè)沉淀資金的策略

就破產(chǎn)了。

我們不相信房?jī)r(jià)上漲收益是獨(dú)立于租金回報(bào)的，我們也不認(rèn)同身份控制式的禁購(gòu)，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)用一種

期貨式分級(jí)處理的方式來處理“杠桿率和利率”，并讓投機(jī)者在存錢和存房子兩種“資產(chǎn)選擇”中自動(dòng)領(lǐng)

會(huì)兩個(gè)市場(chǎng)收益已經(jīng)收窄或者反轉(zhuǎn)，從而糾正過去的行為。